Illustration: Johan Isaksson
Publicerat 7 februari, 2020

Digital delning – nyckeln till bättre utnyttjade lokaler

Behovet av att snabbt och flexibelt hyra lokaler blir allt större. Genom att binda samman olika digitala system kan fastighetsägare öka tillgängligheten och nyttjandegraden av ytorna – och möta nutidens och framtidens behov.

Rollspelsföreningen vill köra vikingating i en mörk och mysig lokal. Föräldrakooperativet vill anordna klädbytardagar i form av en ambulerande pop-up-aktivitet. Eller ungdomsgården som behöver rätt lokaler för digitala workshops inom kreativt skapande under en period.

Behoven är stora, men också möjligheterna till ett mer flexibelt utnyttjande av lokaler. Detta tycker Christoffer Börjesson, digital strateg på Fastighetsägarna Stockholm, att det finns all anledning att arbeta med.

– Jag tror att fastighetsbranschens affärstransformation just handlar om att erbjuda flexibilitet och ”space-as-a-service” med olika innehållspaketeringar. Precis som bilindustrin funderar på mobilitet och ”hyra en bil” vid behov.

Samtidigt som vi står inför en kontors- och bostadsbrist så finns det samtidigt massor av ytor som inte används optimalt över dygnet.

– Så att kunna förändra användningen och få ytorna att användas mer är en bra ekvation för alla. Vi kan inte bygga nytt för att nå efterfrågan – varken ekonomiskt, markmässigt eller miljömässigt, säger Christoffer Börjesson.

För att öppna upp fastigheter för fler aktiviteter och ökad nyttjandegrad krävs digitala system.

– Många av dessa system finns idag och den stora utvecklingen framåt är att bygga ett integrerat system som kan hantera de olika systemen. Jag tror att fastighetsbranschen kan kolla på logistik och handel, hur de automatiserat delar av sina flöden, säger Christoffer Börjesson.

Han menar att det är viktigt att man som fastighetsägare funderar över hur affärsförändringen ska genomföras – själv eller i partnerskap.

I examensarbetet ”BIM berikat med realtidsdata för en effektivare fastighetsförvaltning” har Justyna Chrabaszcz och Nils Hellberg, vid Chalmers, genomfört intervjuer med fastighetsägare. Här pekas på möjligheten att med sensorer kartlägga och analysera hur ytor används och därmed få en bra bild av möjligheter till kompletterande meranvändning och uthyrning till olika målgrupper. De lyfte fram exempel som att koppla samman närvarosystemets data från sensorer med bokningssystem för att avgöra var det finns låganvända lokaler som kan erbjudas alternativa hyresgäster vissa tider. Ett annat exempel var att samköra bokningssystemet med data från styrsystem så att uthyraren kan visa kunder olika möjligheter att anpassa lokalen.

Utvecklingen framåt är att bygga ett integrerat system som kan hantera de olika systemen.

Digitala låssystem är en viktig komponent i denna utveckling. Ledande fastighetsbolag och Fastighetsägarna Service utvecklar nu en digital access-plattform i det gemensamma bolaget Accessy. Här skapas en öppen plattform där fastighetsägare kan fördela access, rättigheter och behörigheter till låsta utrymmen. Via plattformen hanteras även olika tjänster som leveranser, avfallshantering etc. Brukarna får med bank-id personlig tillgång till utrymmen och tjänster. Genom att Accessy är en öppen lösning kan den kopplas samman med låsleverantörers system och fastighetsägares olika applikationer, som exempelvis hyresgästappar.

Inom konceptet ”A Working Lab” arbetar Akademiska Hus i praktiken med en hel del av det som beskrivits ovan. Närvaro och rörelser i lokaler kartläggs via sensorer. Dessa data samkörs med bokningssystemet.

– Nästa steg är att skapa en digital infrastruktur där data från bokning, närvaro och rörelsemönster i lokalerna kopplas samman med access-system med digitala nycklar, säger Peter Karlsson, Innovationsledare på Akademiska Hus. Då har vi de viktigaste bitarna på plats, och kan skapa så kallade ”digitala tvillingar” till lokalerna där vi kan samla data och göra analyser kring hur lokalanvändningen kan utvecklas ytterligare.

Akademiska hus har ännu inte börjat erbjuda lediga ytor till andra aktörer än sina hyresgäster. Men Peter Karlsson är inte främmande för tanken.

– Jag tror att vi i framtiden kommer att se nätverk av lokaler och platser, kanske med olika fastighetsägare i samverkan, som erbjuds i flexibla lösningar via digitala system. Allt fler aktörer vill kunna hyra lokaler och ytor vid behov, snarare än att binda sig vid långa hyreskontrakt.

Peter Karlsson tror att nya aktörer – ett slags lokalmäklare – kommer att etableras.

– Något som kan passa främst mindre fastighetsägare enskilt eller i grupp, säger Peter Karlsson.

– Vi kartlägger fastigheter med hjälp av laserskanningsvagnar. Resultatet blir en virtuell modell av de befintliga byggnaderna, berättar Daniel Månsson, ansvarig för Digital buildings på Synka Group.

I somras genomförde Akademiska Hus tillsammans med konsultbolaget Zynka BIM ett projekt där över 100 000 kvadratmeter av Örebro universitet kartläggs genom 3d- skanning med laserskanningsvagnar. Resultatet är en virtuell modell av de befintliga byggnaderna, som tillsammans med fotogeometri ger ett digitalt gränssnitt likt Google maps, fast inomhus. Modellerna är alltså ”digitala tvillingar” till de faktiska fastigheterna och här kan man samla och analysera data, för att bland annat utveckla förvaltning och användning av lokalerna.

Daniel Månsson är ansvarig för en ny verksamhet inom Zynka Group – Digital Buildings – som utvecklar strategiska affärsupplägg för fastighetsägare. Dessa skapas utifrån en plattformstjänst som binder samman en lång rad olika funktioner.

– Det finns en uppfattning att BIM (Building Information Modelling) är den allsmäktiga bäraren av byggnads- och fastighetsinformation över tid. Vi har en annan idé som bygger på öppenhet för data. Vi migrerar information från byggprojekt till databaser, så att den kan användas på nya sätt och av nya målgrupper, förklarar Daniel Månsson som själv har gjort sin doktorsavhandling om bim i förvaltning.

Även han menar att behovet hos fastighetsägare först och främst är att få kontroll över sina areor.

– Till en öppen databas med information om byggnaden, kan man i vårt koncept enkelt addera data och koppla till dokument och andra system. Till exempel strömmar av realtidsdata om bland annat bokning, närvaro och inneklimat, säger Daniel Månsson.

Daniel Månsson tror att fastighetsägare med större bestånd helt enkelt måste ha kontroll på informationen i ett homogent system för att kunna göra bra analyser om hur lokalerna utnyttjas bäst. Med ett sådant system kan man också göra jämförelser (bench marking) mellan olika ytor för att se vilka lokaler som passar allra bäst för speciella syften och krav.

– Det finns inte en aktör eller en mjukvara som kan ordna allt detta. Framtiden bygger på ekosystem med nischade aktörer som bidrar till öppna system hos fastighetsägarna, säger Daniel Månsson.

Han tycker det är positivt när enskilda fastighetsägare, utifrån sina analyser av användning och behov gällande lokaler, iklär sig en tydlig kravställarroll i kontakten med it-företag.

– Dessutom börjar fastighetsbranschen samlat formulera övergripande krav. Men konkurrensen ska finnas kvar genom att olika fastighetsägare gör olika prioriteringar i sina erbjudanden och utvecklar egna metoder, säger Daniel Månsson.

[ Christoffer Börjessons tips ]
DIGITALA INSATSER FÖR DIGITAL TILLGÄNGLIGHET

1. Identifiera ”slack”, det vill säga ytor som inte används optimalt och hur de skulle kunna ”paketeras” bättre.

2. Gör det enkelt att publicera en yta, det vill säga visa den via till exempel en hemsida eller app, så att brukare kan hitta och vilja använda den.

3. Förenkla processen från att boka, till att betala och komma in i byggnaden.

DET ÄR LIKA INNE MED DIGITALA LÖSNINGAR UTE

I Örnsköldsvik pågår projektet ”Ta plats i Övik” för ökad användning av utomhusytor. Här har Fastighetsägarna, Cesam och Örnsköldsviks kommun tillsammans skapat Sveriges första digitala plattform för medborgardriven stadsutveckling. Via en webbsida får medborgare möjlighet att boka ett antal offentliga platser och privata innergårdar. Nya initiativ sker även gällande parkeringsplatsen som flexibelt uthyrbar yta – drivet av nya mönster kring bilanvändande och digitala möjligheter. I rapporten ”Från parkering till mobilitet” lyfter Fastighetsägarna fram tre ”parallella autonoma revolutioner” som talar för flexibel och digitaliserad uthyrning av p-platser inklusive tillgång till funktioner som laddstoplar: autonoma fordon, elektrifiering och delning av fordon. En ledande aktör inom detta område är Mobility46 som utvecklar digitala lösningar där pooler med delade elfordon och flexibla parkeringslösningar samlas i en app.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]