En ny form av hyresvärd. Ägarlägenheten dök upp som en främmande fågel i den svenska bostadsfaunan 2009. Någon direkt succé var det inte. Men nu börjar det röra sig. Vad som framförallt lockar är att kunna investera och fritt hyra ut. Förenklat kan ägarlägenheten beskrivas som egnahem staplade på varandra. Till skillnad mot bostadsrätten äger man alltså den rent fysiska lägenheten. Illustration: Johan Isaksson
Publicerat 25 oktober, 2019

”Ägarhyrlägenheten skapar mångfald”

Länge en trög produkt, men med en bostadsrättsmarknad som mattas av riktar bostadsbolagen blickarna mot ägarlägenheten. Och köparna ser möjligheten att bli hyresvärdar på en het hyresmarknad.

Patrik Hadenius hade en gäst från England på besök.

– Vi skröt om att vi är en av få som bor i ägarlägenhet – det var ju inget som direkt imponerade på honom, säger Patrik som sedan 2016 bor i en av Stockholms första ägarlägenheter på Lidingö.

Antagligen hade engelsmannen blivit mer nyfiken om det var en bostadsrätt, en boendeform som är rätt ovanlig utanför Sveriges gränser. Ägarlägenheter däremot kan de flesta européer förhålla sig till; man köper sin lägenhet, man ansvarar för den på samma sätt som för en villa eller ett radhus, man bestämmer själv hur bostaden disponeras, punkt slut.

2009 öppnades möjligheten att bygga ägarlägenheter. Man uppskattade att det skulle byggas 5 000 ägarlägenheter per år, så blev det inte, nu elva år senare har det byggts totalt 1 300.

När regeringen öppnade för möjligheten att bygga ägarlägenheter i maj 2009 var förhoppningarna stora att även svensken skulle tilltalas av boendeformen, det talades om 5 000 nya ägarlägenheter varje år. Så blev det verkligen inte, nu elva år senare är totalt 1 300 lägenheter uppförda. Nu genomfördes reformen mitt i en finanskris vilket förstås var dålig tajming, men när sedan bostadsbyggandet tog fart igen såg bostadsutvecklarna inget skäl att testa en ny typ av bostad när den väl beprövade gamla hederliga bostadsrätten säljer så bra. Att dessutom bankerna ställde sig tveksamma till utlåningen gjorde inte saken bättre.

De som ändå byggde var till största delen utvecklare i turistintensiva områden. Där såg man möjligheten att ägarlägenheter kan locka köpare i Lysekil eller Åre som vill hyra ut när de själva inte nyttjar den. I storstäderna, inte minst Stockholm, där det både finns pengar och brist på bostäder, hände inte särskilt mycket fram till 2013 då JM bestämde sig för att testa marknaden i ett litet projekt med 36 ägarlägenheter i Dalénum på Lidingö.

– Vi såg fördelarna med ägarlägenheter redan 2011, påpekar Olof Pettersson Herold, projektledare på JM, men det var juridiska hinder, banker som inte var på banan, försäkringsbolag som saknade försäkringar och så vidare. Det gjorde att vi avvaktade.

– Nu tittar vi brett över hela landet, och när vi som stor aktör visar vägen så kommer säkert insikten hos andra att göra likadant, säger Olof Petterson Herold på JM. Foto: Gustav Kaiser

Själv var Olof Pettersson Herold övertygad om att det fanns ett uppdämt behov på marknaden och det visade sig att han hade rätt. När prospektet gick ut var det 500 som visade intresse att köpa de 36 lägenheterna. Signalen var tydlig. JM fortsatte med nya projekt i Uppsala, ännu en etapp i Dalénum som nu byggs, lägenheter längs med Liljeholmskajen, i området Bolinder i Järfälla och i Mölnlycke utanför Göteborg. Planer finns även för ägarlägenheter i Älvsjö. Sammanlagt 600 lägenheter som blir ett rejält tillskott till de få som redan byggts.

– Nu tittar vi brett över hela landet, och när vi som stor aktör visar vägen så kommer säkert insikten hos andra att göra likadant, säger Olof Petterson Herold.

Ett tungt vägande skäl till JMs engagemang är avmattningen på bostadsrättsmarknaden. På Liljeholmskajen i Stockholm där 184 ägarlägenheter ska stå klara för inflyttning i slutet av 2022 var planen från början bostadsrätter. Men med ett stort utbud av bostadsrätter i området såg JM skäl att testa marknaden för ägarlägenheter i ett centralt och attraktivt område.

– Vi har inte gjort någon djupare analys av de som bokat lägenheterna ännu, men vi ser att köparna är något äldre än de som köper våra bostadsrätter. Det är också vanligt med föräldrar som köper till sina barn som ännu inte flyttat hemifrån och där man ser möjligheten att hyra ut fram tills det blir aktuellt. Sedan finns även personer som är utlandsboende men vill ha en lägenhet som de kan disponera när de är i Stockholm, säger Rikard Boman, projektledare på JM Bostad, region Stockholm stad.

Det är klart att vi helst ser att köparna har avsikten att bo i det man köper, man ska kunna bära kostnaden det innebär.

Helt klart är att möjligheten att obegränsat hyra ut sin lägenhet utan att en hyresvärd eller bostadsrättsförening behöver tillfrågas är ett starkt incitament till att intresset ökat. 2014 ändrades reglerna och andrahandsuthyrningar kan generera rätt bra intäkter i storstadsområden. Det finns även ett stort privat kapital som skulle kunna gå till köp av ägarlägenheter, enligt SCB ligger cirka 2 000 miljarder kronor på vanliga spar- och lönekonton med i princip ingen ränta alls. Om bara en liten del av de pengarna investeras i lägenheter som sedan hyrs ut blir det ett stort tillskott av nya bostäder. Och lägenhetsägaren kan räkna med en klart högre avkastning på pengarna.

Nu är en spekulativ bostadsmarknad något som Finansinspektionen och bankerna helst vill undvika.

– Det är klart att vi helst ser att köparna har avsikten att bo i det man köper, man ska kunna bära kostnaden det innebär. Men vi har ingen laglig rätt eller kan villkora att de som lånar inte får hyra ut, säger Mikael Johansson, chef för fastighetsgruppen bostadsutvecklare på SEB.

Han ser en risk i att områden med stor andrahandsuthyrning kan få sämre rykte vilket påverkar värdet på lägenheterna.

– Vi får vara vaksamma på hur det blir.

ÄGARLÄGENHET

Den som köper en ägarlägenhet söker lagfart enligt samma regler som för andra typer av fastigheter. Ägaren disponerar fullständigt över lägenheten och kan måla om, byta kök, hyra ut den och så vidare. Det finns möjlighet att pantsätta, belåna och överlåta sin fastighet. Ingenting hindrar att en person äger flera ägarlägenheter.

Ägarlägenheter får bildas om:

  • det är en sammanhållen enhet av minst tre ägarlägenheter
  • utrymmet som lägenheten består av inte har använts som bostad någon gång under de senaste åtta åren. Det betyder att ägarlägenheter kan bildas vid nyproduktion av bostäder och när affärs- eller kontorslokaler byggs om till bostadslägenheter.

Källa: Lantmäteriet

 

Lennart Olson och Patrik Hadenius köpte var sin ägarlägenhet på Lidingö i Stockholm. De kom båda från villaboende och uppskattar att man har full dispositionsrätt. Foto: Erik Cronberg

[ Köparna ]
”ÄGARLÄGENHETEN SKAPAR MÅNGFALD PÅ MARKNADEN”

De bodde tidigare i villa och de tycker att det är naturligt att helt rå över sin bostad.

– I en bostadsrättsförening sitter man med gemensamma lån och en ekonomi som hanteras mer eller mindre skickligt, säger Lennart Olson.

Ägarlägenhetshuset i området Dalénum på Lidingö ligger några tiotal meter från vattnet och inloppet till Värtahamnen. Från fastighetens balkonger ser man färjorna passera, en efter en ute i leden. Det var i första hand läget som lockade Lennart Olson och Patrik Hadenius med respektive familjer att köpa lägenheter i -huset. Patrik med fru och barn bor högst upp på 150 kvadratmeter, Lennart med fru på andra våningen i en trea, 93 kvadratmeter.

– Att det blev en ägarlägenhet har visat sig vara en bonus, säger Patrik Hadenius. Ett enkelt boende, lägre avgifter och mindre krångel med gemensamt ansvar och så. Rakare och smidigare, helt enkelt.

Lennart Olson och hans fru tilltalades av att den fasta kostnaden var låg, cirka 2 500 kronor i månaden till samfälligheten och värme/vatten, och att priset på bostaden inte var särskilt mycket över motsvarande bostadsrätter i området.

– Antagligen för att JM inte ville sätta för högt pris i de första projekten, tror Lennart Olson.

De sitter båda i samfällighetens styrelse, som till skillnad från en bostadsrättsstyrelse bara har ansvar för den del av fastigheten som är gemensam, det som avhandlas är mest praktiska frågor kring sophantering eller vilka entreprenörer som ska anlitas till städning och andra tjänster.

I avgiften som betalas in till samfälligheten går en del till underhållsfonden för framtida renoveringar, det mesta täcker gemensamma avgifter. Varje fastighet betalar för sin förbrukning av el, värme och vatten. Uppkommer av något skäl ett större behov, en oväntad större utgift, får ägarna gå in med egna pengar.

– Ibland får jag frågan om vad som händer om någon i huset inte vill betala och mitt svar är att då får de sälja lägenheten eller så blir det en fråga för kronofogden, säger Lennart Olson.

Uthyrning av lägenheter är inget som samfälligheten lägger sig i. I femton av lägenheterna bor inte ägaren själv. Två lägenheter ägs av bolag som bedriver kommersiell uthyrningsverksamhet.

– Jag ser inte uthyrningen som ett problem. Möjligen om det skulle bli för mycket korttidsuthyrningar med Airbnb, och nya kommer och går varje dag. Vi kan inte hindra det och har inget problem med det i dag, men jag kanske skulle ha en diskussion med ägaren om störningar skulle uppstå, säger Lennart Olson.

Patrik Hadenius tycker inte att det behöver vara ett problem med korta uthyrningar.

– Sköter sig folk och det inte skapar störningar i huset anser jag det är positivt. Jag brukar själv hyra genom Airbnb på resor utomlands. Man kan säga att ägarlägenheten tillför två former av boende, att äga och bo själv eller att äga och hyra ut. Det skapar en mångfald på marknaden.

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]