”Rörlighet har inget egenvärde”

Hyresgästföreningen har i sin rapport Vem måste flytta på sig? – Rörligheten på bostadsmarknaden tagit fram en hel del nyttig statistik för att beskriva rörligheten på bostadsmarknaden. Det är ett välkommet bidrag, men en del av resonemangen behöver nyanseras.

I rapporten finns, som så många gånger i den svenska bostadspolitiska debatten, en outtalad premiss att utfall ska vara lika för upplåtelseformer. Men varför skulle vi förvänta oss att rörligheten ser precis likadan ut för ägt och hyrt boende? Hyresgästföreningen slår själva fast att kostnaden för att flytta är lägre för den som hyr än den som äger sitt boende. Med en lägre kostnad bör vi också förvänta oss att hushåll flyttar oftare på hyresmarknaden än på ägarmarknaden.

[ Annons ]

En av hyresrättens stora fördelar är just de lägre flyttkostnaderna. Detta gör att hyresrätten lämpar sig särskilt väl för hushåll med ett kortare perspektiv på sitt boende. Ett exempel är studenter. Och föga förvånande är rörligheten för studentlägenheter också avsevärt högre än för någon annan bostadsform. Varje jämförelse mellan upplåtelseformer måste ta detta i beaktande. I rapporten görs detta ibland, och ibland inte.

Ett ytterligare problem är vad som ligger bakom begreppet rörlighet. Rörlighet har nämligen inget egenvärde. Men tillsammans med andra mått, som exempelvis vakansgrad, kan det ge oss en bild av hur bostadsmarknaden fungerar. Jag har alltid tänkt på rörlighet som en indikator på andra, mer svårmätta egenskaper hos bostadsmarknaden.

Exempelvis har jag sett rörlighet (tillsammans med vakansgrad) som en indikator på tillgänglighet och som ett mått på hur effektivt beståndet nyttjas. Om hushåll sällan flyttar, samtidigt som deras bostadsbehov sannolikt förändras, innebär det en sämre matchning av bostäder och bostadspreferenser, men det innebär också att hushåll utan bostäder inte får tillgång till det befintliga beståndet. Med låg rörlighet blir nyproduktion allt viktigare.

Men i en svensk kontext finns också en stor skillnad mellan det hyrda och det ägda beståndet, som rapporten visar men inte direkt lyfter fram. När en bostad i det ägda beståndet byter ägare har alla hushåll, oberoende av nuvarande bostadssituation, samma möjligheter att konkurrera om den lediga bostaden. Det som avgör är betalningsvilja. Men när en bostad i det hyrda beståndet byter hyresgäst finns en rad fördelar för den som redan bor i en hyresrätt. Många bostadsbolag har interna köer eller förturer till de existerande hyresgästerna. Dessutom har hyresgäster möjlighet att byta lägenheter med varandra.

För den som saknar bostad är alltså den kontraktsrörlighet som resulterar i lägenheter till den bostadskön intressant. Och här ger Hyresgästföreningens rapport en dyster bild. Här är rörligheten kring fem procent, inte mycket bättre än för äganderätterna som rapporten fastslår har sämst rörlighet. Det är hit de sämst bemedlade hushållen tvingas vända sig. Men vilket utbud möter de?

I tabellen nedan har jag sammanställt ett antal olika uppgifter. För det första presenteras de genomsnittliga andelarna nyproducerade hyresrätter och bostadsrätter för åren 2000 till och med 2019 (i Stockholms län). Ett genomsnittligt år ligger dessa andelar runt 1 procent. Det vill säga, nyproduktionen utgör ungefär en procent av beståndet per år.

Jag presenterar dessutom andelen nyproduktion av förmedlade lägenheter i Stockholms bostadsförmedling, samt andelen nyproduktion bland sålda bostadsrätter (den senare för åren 2005 till och med 2018). Här ser vi stora skillnader. Andelen nyproduktion bland sålda bostäder korresponderar ganska väl mot hur mycket som byggs. För hyresmarknaden utgör dock nyproduktionen en betydande del, nära 17 procent av de förmedlade kontrakten. Som sagt, med låg rörlighet blir nyproduktionen allt viktigare. Men nyproduktionen är inte en lösning för de många med svag ekonomi som saknar adekvat boende.

Nyproduktion som andel av bestånd, totalt antal fördelade lägenheter och transaktioner, Stockholms län 2000–2019

Rörlighet är inte är ett särskilt enkelt begrepp att förhålla sig till. Rörligheten kan aldrig ses som mål i sig själv. Det måste istället ses som mått annat, exempelvis tillgängligheten till adekvata bostäder, eller som ett tecken på en sund anpassning av hushållens bostadskonsumtion. Frågan är dock om antalet flyttar, utan att vi diskuterar vilka det är som har möjlighet att flytta, någonsin kan bli ett särskilt intressant mått? Det gäller både för det hyrda och det ägda beståndet.

Fredrik Kopsch,
docent i fastighetsekonomi vid Lunds universitet och senior fellow vid Timbro