Företagsbostäder – lång väg till ny lag

Det var en gång en liten men växande affärsidé. Fastighetsägare i storstäderna – framför allt i bostadsbristens Stockholm – insåg under 2010-talets mitt att de kunde tjäna mer pengar på att hyra ut lägenheter i block till företag, som i sin tur hyrde vidare till personal, konsulter och nyanlända chefer. En sorts longstay, ett mellanting mellan hotell och vanlig hyresrätt.

2018 kartlade Fastighetstidningen hur marknaden tagit fart. Aktören Företagsbostäder hade vid den tidpunkten drygt 1 900 lägenheter till uthyrning och hade nyss tecknat avtal med Alm Equity om nybyggda bostäder i Solna. Wallenstam hyrde ut ett hundratal lägenheter i Göteborg till förmedlare, de flesta i nyproduktion. Jonas Alberg, hyresråd på Hyresnämnden i Stockholm, berättade att nämnden i princip aldrig avslagit en enskild blockuthyrningsansökan.

[ Annons ]

– Vår praxis är att godkänna om parterna är överens. Jag har inget minne av att vi någonsin avslagit en begäran om blockuthyrning, sade han till tidningen.

Modellen byggde på ett tillstånd från hyresnämnden – fastighetsägaren fick hyra ut lägenheter i block, avtala bort besittningsskyddet och ta ut en hyra som inte var bunden till bruksvärdet. Då det senare, på en i övrigt reglerad marknad, är attraktivt samtidigt som tillstånden var lättfångade så växte marknaden.

En grå marknad tar form

Men med tillväxten kom också anklagelserna om missbruk. I juni 2021 publicerade Hyresgästföreningen rapporten Stör ej! Hotellifiering pågår, skriven av utredaren Julia Synnelius. Rapporten kartlade hur vanliga hyreslägenheter i Storstockholm omvandlats till det hon kallade "hotellifierade" bostäder – lägenheter som aldrig nådde den reguljära bostadsmarknaden utan i stället hyrdes ut till tredubbla hyror via kommersiella mellanhänder.

I kartläggningen identifierades 1 135 lägenheter i 177 fastigheter bara i Storstockholm. Utredaren kallade det toppen av ett isberg. En annan skattning från Hyresgästföreningen, som senare citerades i riksdagsmotioner och remissvar, uppgav att runt 15 000 lägenheter i Stockholms län var uthyrda genom uthyrningsföretag under 2021 – motsvarande ungefär sex procent av det privatägda hyresbeståndet i länet.

Hem & Hyra beskrev konkreta fall: kommunala bostadsbolag som hyrde ut lägenheter till marknadshyra via mellanhänder, ibland utan att ens veta om det. Poseidon i Göteborg hade en etta på Götaholmsgatan som hyrdes till ordinarie bruksvärdeshyra – knappt 4 600 kronor – till Petter Stordalens bolag Företagsbostäder i Sverige, som i sin tur hyrde ut samma lägenhet för 12 000–13 000 kronor i månaden. Tidningen Hem & Hyra visade siffran med en offertförfrågan.

Mats Clauson, ordförande Hyresgästföreningen Östermalm, uttalade sig i Hem & Hyra 2023.

– Det är High Chaparral på den här marknaden. Hyresvärdar har använt kryphål i lagen för att ta ut tredubbla hyror för hotellägenheter i stället för att hyra ut som vanligt.

Hyresgästföreningen uppmanade hyresnämnderna att vara mer restriktiva. Tanken med blockhyresreglerna – som ursprungligen tillkommit för att möjliggöra studentbostäder, sociala boenden och vårdbostäder – hade inte varit att skapa en parallell marknad med marknadsmässiga hyror och utan besittningsskydd för slutanvändarna.

Hovrätten slår till – och sedan HD

I mars 2022 meddelade Svea hovrätt tre vägledande beslut som träffade hela branschmodellen. I målen – ÖH 9178-21, ÖH 10481-21 och ÖH 14080-21 – slog rätten fast att ett uthyrningsföretag som förmedlar lägenheter utan att ha eget behov av dem inte uppfyller det krav på "betydande behov" som blockhyresundantaget förutsätter. Uthyrningskretsen ska dessutom vara begränsad och ha koppling till förstahandshyresgästens verksamhet. Besluten, som Svensk Juristtidning sedermera beskrev som avgöranden som gått under radarn, fick omedelbar effekt: hyresnämnderna började avslå nya ansökningar om blockhyra till uthyrningsföretag.

I december 2022 kom nästa slag. Högsta domstolen meddelade dom i mål T 7236-21 – det som omedelbart kom att kallas "bulvandomen". HD slog fast att en mellanhand som saknar eget behov av de upplåtna bostäderna kan anses stå i intressegemenskap med fastighetsägaren, och att andrahandshyresgästerna i sådana upplägg ska ha rätt att kräva förstahandskontrakt – med fullt besittningsskydd.

Det avgörande nytillskottet i domen var att intressegemenskapen inte längre krävde ägarkoppling eller familjeband. Det räckte med att mellanhanden saknade eget bostadsbehov. Med den logiken förstärkte HD det hovrätten redan slagit fast – och öppnade för retroaktiva krav från hyresgäster som betalat marknadshyra i andrahand.

Domen gav omedelbart bränsle till två bolag som sedan ett par år systematiskt drivit återbetalningskrav mot fastighetsägare och mellanhänder – Urban Rights och Orimlig hyra. Med bulvandomen som juridisk hävstång började de stämma en aktör efter en annan.

– Det har skapats en närmast Kafkaartad situation på andrahandsmarknaden, sade juristen Haymanot Wachtmeister till Fastighetstidningen i mars 2025.

Hon pekade på att tingsrätterna i fall efter fall nöjde sig med att konstatera att det rörde sig om ett företag som hyrde en lägenhet i syfte att vidareupplåta – och utan vidare prövning slog fast intressegemenskap.

– Det ska inte råda så här stor rättsosäkerhet, det får katastrofala följder för företag som är vidareupplåtare och i förlängningen bostadsmarknaden i stort, sade hon.

Även kommuner drabbades. I ett uppmärksammat fall stämde en 41-årig man Sollentunahem med argumentet att kommunen fungerat som bulvan när han 2017 som nyanländ fick ett andrahandsboende via kommunens sociala kontrakt. Att HD-domen skulle kunna tolkas så vitt att även socialt motiverade kommunala mellanhänder träffades av bulvanregeln skapade oro på bred front.

Profilen för det skarpaste rättsfallet var knappast ett kommunalt bostadsbolag. I november 2023 kom en dom i Stockholms tingsrätt mot paret Zlatan Ibrahimovic och Helena Seger, som hyrts ut via ett liknande upplägg. Tingsrätten ansåg att bulvandomen var tillämplig. Rättegångskostnaderna uppgick till nästan 370 000 kronor.

Coliving fastnar i ett rättsligt vakuum

Parallellt med den juridiska striden om företagsbostäder uppstod ett separat problem för en annan och yngre boendeform: delningsboenden, eller coliving. Konceptet – där hyresgäster hyr ett privat sovrum men delar kök, vardagsrum och "hang-out-ytor" med de övriga boende – hade vuxit fram som ett svar på unga vuxnas behov av tillgängliga bostäder med inbyggt socialt sammanhang.

Problemet var att hyreslagstiftningen inte visste vad den skulle göra med dem. Hyresnämnden tenderade att bedöma coliving-hyror på samma sätt som ett vanligt inneboende – bruksvärdeshyra för ett enskilt rum i en delad lägenhet. Utan hänsyn till de gemensamma ytornas värde, den möblering som ingick eller de servicetjänster som tillhandahölls.

Det ledde till en serie uppmärksammade återbetalningstvister. Bolaget Colive – som via blockhyresavtal av Wallenstam hyrde sexrumslägenheter och hyrde ut enskilda rum – hamnade i hyresnämnden gång på gång. Orimlig hyra drev fallen. I det mest omskrivna ärendet, som rörde en 24-årig hyresgäst i Haninge, betalade han 5 500 kronor plus 1 800 kronor i serviceavgift i månaden. Hyresnämnden fastställde skälig hyra till 3 400 kronor och Orimlig hyra krävde tillbaka 73 723 kronor plus ränta.

I mars 2025 kom Svea hovrätts dom i ärendet. Rätten konstaterade att coliving-boenden har andra värden än ett traditionellt inneboende – de så kallade hang-out-utrymmena måste värderas samlat, inte bara som kvadratmeter per person. Hovrätten återvisade ärendet till hyresnämnden för en ny bedömning. Där landade det i att Colive i princip tagit rätt hyra – bolaget behövde återbetala 555 kronor.

– Det innebär en viktig rättslig bekräftelse på att coliving inte kan prövas utifrån en enkelspårig syn på bostadsmarknaden, sade Niklas Andersson, vd på Colive, till Fastighetstidningen.

Konkursvågen och branschens rop på lag

Under 2024 och framför allt under 2025 slog verkan av bulvandomen igenom på allvar bland mellanhänder och förmedlare. Retroaktiva krav på återbetalning staplade sig. Hem & Hyra räknade i en kartläggning att minst 20 uthyrningsbolag försatts i konkurs. Bilden stöds av en enkät som Företagsbostadsbolagen presenterade i maj 2025: riksöversikten visar en minskning med 20 procent sedan 2022, och i Stockholm är nedgången 30–40 procent.

Nicklas Blåklinth, ordförande i branschorganisationen Företagsbostadsbolagen, var tydlig när han i augusti 2025 intervjuades av Fastighetstidningen.

– Det var en gång en växande bransch. Sedan kom rättsprocesserna – och nu på det en lågkonjunktur, sade han.

Hans tolv kvarvarande medlemsbolag var inte konkursade, men rättsprocesser pågick och nya krav tillkom fortlöpande. Blåklinth pekade på tre specifika förändringar han ansåg ofrånkomliga: att hyresnämnden inte längre ska behöva godkänna enskilda avtalsvillkor utan enbart ändamålet, att andrahandshyresgästen inte ska kunna kräva förstahandskontrakt om uthyrningen varat kortare än ett år, och att en ny hyressättningsmodell – ett alternativ till det renodlade bruksvärdet – ska gälla för blockhyrade bostäder.

Hovrätten nyanserar bilden

Mitt i det turbulenta rättsläget kom i februari 2026 en dom som gav fastighetsägarsidan en viss upprättelse. Svea hovrätt prövade ett mål som rörde PP Pension och bolaget Short Living – ett upplägg från 2018 där ett estniskt företag betalat 40 000 kronor i månaden för en sexrummare i Stockholms innerstad via Short Livings förmedling. Urban Rights drev fallet och menade att upplägget var ett bulvanupplägg.

Hovrätten gick inte på den linjen. Det avgörande var att PP Pension hade vänt sig till hyresnämnden i god tid och fått blockhyresavtalet godkänt innan uthyrningen inleddes, samt att Short Living formellt avsagt sig besittningsskyddet. Rätten konstaterade att det saknas anledning att ifrågasätta att de besittningsbrytande skälen var genuina. Det estniska bolaget förpliktades att omedelbart flytta och betala 750 000 kronor i rättegångskostnader.

– Urban Right kör ett mallupplägg rakt av och det upplevs frustrerande att domstolarna inte ser till omständigheterna som råder. Slutsatsen av hovrättens dom är att varje blockuthyrning inte med självklarhet innebär ett illojalt kringgående av lagen, sade Sara Björkeholm på Fastighetsadvokaterna till Fastighetstidningen.

Domen visade att rättssystemet inte var blint för att, enligt juridiken, välgrundade upplägg kan godkännas – men den löste inte den grundläggande rättsosäkerheten. Varje enskilt fall måste fortsatt bedömas individuellt.

Utredningen och vägen till lag

Regeringen hade redan 2023 gett utredningen Enklare privatuthyrning och regeländring av presumtionshyror direktiv att se över reglerna för privatuthyrning. I tilläggsdirektiv 2024 fick utredningen också i uppdrag att föreslå förändringar för att underlätta uthyrning av företagsbostäder. I maj 2025 överlämnade utredaren sitt slutbetänkande: SOU 2025:65, En mer flexibel hyresmarknad.

Förslagen innebar i korthet att blockhyrereglerna skulle kodifieras och utvidgas i lag, att hyresnämnden ska pröva ändamålet – inte avtalsvillkoren – och att en ny hyressättningsmodell kallad "anpassad hyra" ska gälla. Utredningen adresserade också bulvanproblematiken direkt: andrahandshyresgäster skulle inte kunna kräva förstahandskontrakt vid uthyrning understigande ett år.

I remissrundan var tonläget försiktigt positivt, men med skarpa invändningar på detaljnivå. Svea hovrätt varnade för att begreppet "anpassad hyra" riskerar att öppna för nya tvister som belastar rätten. Hyresgästföreningen betraktade anpassad hyra som i praktiken en marknadshyra bakvägen. Urban Rights var genomgående negativt och menade att förslagen öppnar för att kommersiella mellanhänder, utan eget behov av bostäder, tar en dominerande roll på hyresmarknaden.

Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna och expert i utredningen, välkomnade intentionen, men var tvehågsen i sitt remissvar. Han hade hellre sett ett mer samlat grepp om all uthyrning mellan näringsidkare, i stället för en lagstiftning han betecknade som ett nödvändigt men avgränsat undantag.

– Det är en undantagslagstiftning som riskerar att skapa ny osäkerhet, sammanfattade han sitt resonemang för Fastighetstidningen.

I januari 2026 lade regeringen fram sin lagrådsremiss. I maj röstade riksdagen ja.

Vad lagen nu säger – från 1 juli 2026

De lagändringar som träder i kraft den 1 juli innebär i sammandrag:

Frågan om lagen verkligen löser problemen är öppen. Johan Kleveland på Fastighetsägarna menar att det är ett nödvändigt men otillräckligt steg – egentligen borde all uthyrning mellan näringsidkare regleras mer samlat, som i modern konsumentskyddslagstiftning. Hyresgästföreningen är mer bekymrad och hänvisar till att om uthyrningsformen legitimeras i lag kan en ännu större del av hyresbeståndet öppnas för företagsuthyrning. Marie Linder, Hyresgästföreningens förbundsordförande, menade att det inte finns belägg för att lagändringen leder till fler bostäder – det gör det bara dyrare att bo.

Svea hovrätt – dit hyrestvister överklagas och som därför har en direkt och praktisk insikt i vad lagstiftningen åstadkommer på marknaden – varnade i sitt remissvar för att begreppet "anpassad hyra" lär leda till en period av intensiv prövning, där rätten under överskådlig tid regelmässigt behöver ge prövningstillstånd för att klargöra vad det egentligen innebär.

Lagen är alltså på plats. Men hur aktörerna väljer att använda den – och hur domstolarna tolkar den – återstår att se.