Uthyrningar av lägenheter till företag är en växande marknad i storstäderna. Till stor del sker det genom så kallad blockuthyrning där fastighetsägaren har möjlighet att ta ut en högre hyra. ”Vi lägger oss inte i vilka hyror som parterna gör upp om”, säger Jonas Alberg, hyresråd på Hyresnämnden i Stockholm.
Blockuthyrning används ofta när kommuner och bostadsbolag skriver avtal för lägenheter som hyrs ut till olika typer av sociala boenden. Men de senaste åren har det också blivit allt vanligare att privata fastighetsägare gör blockuthyrningar till företag som sedan hyr lägenheterna vidare som så kallad longstay – ett boende som är ett mellanting mellan hotell och vanligt hyresboende.
[ Annons ]
– Det är en uthyrning som öppnar dörren för att sätta en hyra som är mer marknadsmässig än bruksvärdeshyran. Dessutom övergår underhållsansvaret till förstahandshyresgästen, säger Rune Thomsson, fastighetsjurist och tidigare chefsjurist på Fastighetsägarna Sverige.
Blockuthyrningar av hyreslägenheter där man gör upp om villkor för hyra och avtalar bort besittningsskydd är att jämställa med lokaluthyrning, och ett sådant avsteg måste få dispens av hyresnämnden.
Vår praxis är att godkänna om parterna är överens. Jag har inget minne av att vi någonsin avslagit en begäran om blockuthyrning.
– Vår uppgift är att bedöma om det är ett godtagbart syfte och om det verkar seriöst. Vår praxis är att godkänna om parterna är överens. Jag har inget minne av att vi någonsin avslagit en begäran om blockuthyrning, säger Jonas Alberg på Hyresnämnden i Stockholm.
Varierande prisbild för Longstay
Priset för en tvårummare i Stockholm är hos en av aktörerna Företagsbostäder mellan 1 050 – 2 175 kronor per dygn om man hyr kortare än 4 – 6 dygn. För längre avtal mer än 30 dagar är priset 500 – 600 kronor per dygn vilket då motsvarar en månadshyra på 15 000 till 18 000 kronor.
Dispens från hyresnämnden krävs
Blockuthyrning innebär att en fastighetsägare kan hyra ut tre eller fler lägenheter till ett företag eller en kommun som i sin tur kan hyra ut i andra hand. Vill fastighetsägaren göra avsteg från bostadsreglerna krävs att uthyrningen är som kortast tre år och att hyresnämnden ger dispens.
Antal blockuthyrningar i Stockholm
82 ansökte om blockuthyrningar i hyresnämnden i Stockholm 2017. Det var 78 året innan. Någon uppgift om antal blockuthyrda lägenheter finns inte. Inte heller hur många hyreslägenheter som hyrs till olika förmedlare där det lämnas en eller två lägenheter och då man inte kan skriva blockuthyrningsavtal.
Källa: Hyresnämnden i Stockholm
Han tillägger att Hyresnämnden inte heller tittar på vilka avtal som finns mellan parter vad gäller hyra, underhåll, såvida inte en tvist uppstår. Besittningsskyddet är något som oftast avtalas bort men andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och få en bruksvärdesprövning.
– Det är väl mest företag som betalar och den boende har säkert inte skäl att driva det rättsligt, säger Jonas Alberg.
Uthyrningen i de olika longstay-företagen liknar till viss del hotell med möbler och möjligheten till extraservice som städning och sängkläder. Prissättningen ligger under hotellens men är något dyrare än andrahandshyrande på Blocket eller liknande plattformar på nätet.
Daniel Hjertén, vd och ägare till företaget Stay Sthlm, har mellan 500 till 600 lägenheter uthyrda i Stockholm. Många i hyresfastigheter men han vill inte uppge vilka fastighetsägare han får lägenheter från.
– Nej, värdarna vill inte skylta med det. Det anses ju som fult att inte lämna lägenheter till bostadsförmedlingen. En del hyr ut för att man får bättre betalt, andra vill undvika förstahandskontrakt och besittningsrätt för lägenheter som i framtiden kan användas som evakueringslägenheter och dylikt, säger Daniel Hjertén.
Han bedömer att marknaden för longstay kommer att växa.
– Ja, absolut, vi har själva gått från noll till 80 miljoner i omsättning på fem år.
En annan stor aktör är Företagsbostäder där Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living är delägare. Företaget har nyligen tecknat avtal med Alm Equity om blockuthyrning av nybyggda bostäder i Solna och totalt finns 1 926 lägenheter till uthyrning i Företagsbostäder.
Ett bolag som lämnar lägenheter till Företagsbostäder och även förmedlaren Apartment är Wallenstam. Det flesta finns i Göteborg.
– Det råder stor bostadsbrist och vi vill hjälpa företag som har behov av att rekrytera personal på längre eller kortare tid, säger Anders Hellgård, förvaltningschef på Wallenstam i Göteborg.
De flesta lägenheterna, ett hundratal enligt Hellgård, är i nyproduktion och avtalstiderna ligger på mellan tre till tio år. Underhåll av lägenheterna står förmedlarna för under avtalstiden.
Prissättningen vill inte Anders Hellgård gå in på.
– Det är en fråga mellan oss och våra partners.
Tore Ljungkvist, fd chefsjurist och vice vd Fastighetsägarna Stockholm, numera konsult, skrev en rapport 2001 om blockuthyrning som en möjlighet för hyresrätten. Han såg då formen som ett bra undantag från en i övrigt mycket rigid hyreslag och även som möjlighet att bygga hyreshus i attraktiva områden där bruksvärdessystemet håller tillbaka investeringar.
– Vi tittade på reglerna och fann de etiskt korrekta vilket även regeringen gjorde då, säger han till Fastighetstidningen. Jag är inte så förvånad att aktörer använder denna möjlighet. Som konsekvens av hyresregleringen dyker det alltid upp nya vägar att komma runt problemet. Det hade förstås varit bättre om marknaden var friare, öppen och transparant, menar Tore Ljungkvist.
