Fastighetstidningen lät Qasa, som varje år förmedlar runt 90 000 lägenheter, ta fram statistik för hyresutvecklingen i de tre storstadsregionerna: för trerumslägenheter och hyra per kvadratmeter och månad.
Tydligt är att andrahandshyrorna planat ut de senaste tre åren efter att de steg 2020 och 2021. Undantaget är Malmö där nivåerna fortsatte upp även 2022 och framåt. Hyrorna för andrahandslägenheter skiljer sig mycket åt i våra storstäder. Lite grovt räknat kan man säga att hyran i Stockholm är dubbelt så hög som i Göteborg, och två och en halv gånger högre i hudstaden än i Malmö.
[ Annons ]
Hur skiljer sig då andrahandshyrorna från de reglerade hyrorna för hyresrätter med förstahandskontrakt? När vi jämför utvecklingen för åren 2020–2025 ser man att de reglerade hyrorna ökat i snabbare takt, och då särskilt de senaste tre åren då hyrorna sammantaget ökat med runt 15 procent. Andrahandshyrorna har legat still de senaste åren. Se graf 1:
Jämförelsen vi utgår från är SCB:s statistik för samtliga lägenheter i regionen. Det är alltså inte hyreshöjningen för varje enskild lägenhet utan hyresnivån i beståndet. Medianhyran påverkas även av tillkommande nyproduktion och lägenheter som på grund av renoveringar får en ny högre hyra.
Utbudet på Qasas andrahandsmarknad är sannolikt en bra spegelbild av den totala marknaden med såväl nyproducerade som äldre lägenheter, och därför en relevant jämförelse.
[ Annons ]
De lägenheter som Qasa förmedlar är till största delen bostadsrätter (2025 var andelen 82 procent) och reglerna för vad en ägare kan ta ut är tämligen generösa.
Enligt lagen om privatuthyrning som kom 2013 får hyran förutom avgifter till föreningen även ta ut en ”skälig avkastningsränta” på bostadens marknadsvärde. Skäligt är enligt praxis hos hyresnämnderna statslåneräntan plus cirka två procent. I dagens ränteläge skulle det bli 4,64 procent. En laglig hyra för en trerumslägenhet i Stockholms innerstad kan då landa på närmare 40 000 kronor i månaden med avgifter inräknade. I Malmö stad borde taket vara cirka 15 000 med avgifter.
Det är nivåer som inte går att ta ut, möjligen med undantag för några exklusiva adresser. Man kan därför utgå från att dessa andrahandshyror speglar en marknadshyra – alltså vad folk är beredda att betala.
För hyresrätter som hyrs ut i andra hand är det enbart tillåtet att ta ut en hyra som motsvarar det som betalas till fastighetsägaren och eventuellt pålägg för möbler (10–15 procent). Qasa har ingen statistik som visar hyresnivåerna för enbart det segmentet, de ingår i den samlade hyresstatistiken.
Skälen till att andrahandshyrorna mattats av de senaste åren beror sannolikt på att räntorna gått ner och kostnaderna minskat för en belånad bostadsrättsägare. Samtidigt har utbudet av andrahandslägenheter fallit brett.
– När räntorna höjdes var det många som ville avvakta med försäljning och istället valde att hyra ut sitt boende. Vi har förstått att många bostadsrättsföreningar även var mer tillåtande med andrahandsuthyrningar då, säger Maria Björkander, vd på Qasa.
Men med minskat utbud, borde då inte hyrorna gå upp?
– Det är självklart så att utbud och efterfrågan påverkar vilken hyra man kan ta ut, men sedan finns det andra faktorer som påverkar. De flesta som hyr ut gör det på grund av förändrad livssituation och inte för att tjäna pengar, säger Maria Björkander och tillägger:
– Blir det tuffare att hitta en lägenhet och konkurrensen ökar kan vi se högre priser framåt. Det får vi se.
En broms på marknaden är enligt Maria Björkander osäkerhet kring vilka regler som gäller.
– Vi vet att det finns många bostäder som står tomma för att man upplever det som krångligt och osäkert att hyra ut i andra hand. Folk undrar om det finns risk att bli återbetalningsskyldig och om man får hyra ut.
Hon räknar med att den nya lagstiftningen som regeringen klubbade igenom igår kommer att öka utbudet. Från den 1 juli blir det tillåtet för privatperson att hyra ut två bostäder och bostadsrättsföreningar kommer få begränsade möjligheter att neka uthyrning, inte ens om lägenheten hyrts ut vid upprepade tillfällen.
Att gapet mellan andrahands- och förstahandshyror minskat (se graf 2) är inte så märkligt menar Robin Svensén, analyschef, Juni Strategi och Analys.
– Andrahandshyran speglar marknaden, medan det reglerade beståndet hyror inte sätts efter köpkraft, och där har vi sett att det ”tuffar på” oavsett vad som händer i realekonomin.
I vilken mån de två hyrorna fortsätter att närma sig varandra beror på kommande förhandlingar och om äldre hyreslägenheter med låga hyror får större ökningar.
– Det skulle minska spannet. Jämfört med för tio-femton år sedan har vi en större andel nybyggda lägenheter med hög standard och högre hyror. Det skiftet ger utslag allt mer i hyresstatistiken säger Robin Svensén
