För dryga fem år talades det om ett stundande paradigmskifte. Sättet som vi planerade, byggde, förvaltade och inte minst nyttjade våra fastigheter på skulle förändras i grunden. På samma sätt som utbildningssektorn fått sitt edtech och finansbranschen sitt fintech begåvades fastighetsbranschen med sitt proptech.
Den digitala revolutionen stod utanför fastighetsbolagens dörr och knackade på i form av en rad nystartade bolag och entreprenöriella uppstickare. Sedan dess har åtskilliga miljarder investerats i den snabbt växande svenska proptech-branschen. Lägg därtill fastighetsbolagens egna digitaliseringsprojekt, inkubatorer och utvecklingsbolag så blir siffran ännu högre. Proptech har på kort tid gått från nyvaken till glödhet. Men så slog corona till. Sedan bröt kriget i Ukraina ut med allt vad det innebar av rusande energipriser, stigande räntor och rasande börskurser.
[ Annons ]
Det märks tydligt att pengar har blivit dyrare.
Stockholmbörsen har hittills i år backat med över 15 procent. Det kan tyckas ganska beskedligt – i september var index ned med 25 procent – men det är en mild västanfläkt jämfört med den omvärdering som gjorts av de svenska techbolagen utanför börsen. Investmentbanker och finansmedier rapporterar om värden som minskat med 60–70 procent på ett halvår. De största värdeminskningarna syns i fintech-bolagen, de minsta inom impacttech, alltså de bolag vars affärsidé ligger i linje med Parisavtalets mål om utsläppsminskning och fattigdomsbekämpning.
– Det märks tydligt att pengar har blivit dyrare, både för techbolag och för fastighetsägare. De aktörer som investerat i proptech vill se vinst på sista raden och de vill se den i en snar framtid, inte som en hypotetisk vinst långt fram i tiden, säger Christoffer Börjesson, digitaliseringsexpert och ansvarig för fastighetsrådgivaren Newsecs proptech-accelerator.
Christoffer Börjesson har erfarenhet av att både rådge fastighetsbolag i digitaliseringsfrågor och investera i proptech. Newsecs ägare Stronghold Invest har en egen portfölj med tolv bolag som på olika sätt erbjuder digitala produkter och tjänster till fastighetsbranschen. Här finns till exempel Piscada – ett norskt bolag som levererar molnbaserade energistyrningssystem av fastigheter, Allabrf – en webbtjänst för bostadsrättsföreningar och Accessy – en mobilapp som ersätter nycklar, passerkort och larmbrickor.
Några av Strongholds innehav är bolag som visar svarta siffor på sista raden medan andra har en bra bit kvar tills intäkterna är större än kostnaderna. En tydlig illustration av temperaturen i den svenska proptechbranschen just nu. Branschen är långt ifrån homogen och skillnaden mellan mogna och omogna bolag är stor.
Som kund finns det en inbyggd risk i att anlita en liten och nystartad aktör.
En inbromsning av konjunkturen och oro på världens finansmarknader kanske inte slår direkt mot de nystartade bolag som utvecklar digitala tjänster och produkter för den svenska fastighetsbranschen, men den har alla förutsättningar att rita om deras omvärld i närtid. De investerare som nyss investerade stora belopp i nya affärsidéer och utvecklingsprojekt har skruvat åt pengakranen samtidigt som den svenska kronan har försvagats tvåsiffrigt mot både euron och dollarn.
Historiskt sett brukar liknande makrofaktorer framkalla konsolidering där en aktör köper flera bolag, men också konkurser och avveckling. Investerarna blir försiktiga, så även kunderna, alltså fastighetsbolagen. Små bolag är särskilt utsatta, tror Christoffer Börjesson.
– Som kund finns det en inbyggd risk i att anlita en liten och nystartad aktör. Kommer bolaget överleva, vad händer om grundarna lämnar eller teknikerna slutar? Jag tror att både investerare och köpare kommer att välja noggrant var de lägger sina bets den närmaste tiden.
Även om det blåser snåla vindar i tech-sektorn undgår det ingen fastighetsägare att kostnaderna för el och uppvärmning skjuter i höjden. För aktörer som utvecklar digitala system för flödeskontroll och energiförbrukning är klimatet paradoxalt nog gynnsamt.
– Å ena sidan har priset på kapital ökat markant. Å andra sidan har värdet på vår tjänst nästan fördubblats, säger Anders Kallebo, vd och medgrundare till Myrspoven.
Myrspoven grundades 2017 och utvecklar en mjukvara som baserat på artificiell intelligens, maskinlärning och databehandling kan styra en fastighets inomhusklimat, sänka energiförbrukningen och därmed radikalt minska koldioxidutsläppen. En målsättning som ligger helt i linje med fastighetsbolagens omlagda strategi i spåren av energikrisen.
Sommaren 2021 stängde Myrspoven en kapitalrunda som värderade bolaget till 170 miljoner och tillförde 27 miljoner kronor till bolagets kassa. Både investerare och bolagsledning ser en stor potential i Myrspovens Ai-styrning av fastigheter och planerar att lansera tekniken även i länder och regioner där behovet av energieffektivisering och förbättrat inomhusklimat är större än i Sverige.
Pengarna som bolaget tog in i juni 2021 har använts till internationell expandering och Myrspoven är nu aktiva bland annat i Storbritannien, Tjeckien och Finland. Enligt bolaget själva så finns möjligheten att uppnå positivt resultat med nuvarande kassa, men strategin är att prioritera tillväxt före utdelning.
Men enligt Myrspovens vd och grundare är de röda siffrorna enligt plan, som en del i en medveten strategi i att förbereda tekniken för internationell expansion och att ingå strategiska partnerskap. Samtidigt är det ingen hemlighet att några av bolagets nya investerare vill sälja sina aktier inom fyra år.
– Myrspoven är till största del medarbetarägt och som vd får jag en del propåer från olika potentiella köpare. Utan att avslöja vilka det är som visat intresse så kan jag väl säga vilka som hör av sig, säger Anders Kallebo.
Digitaliseringen kanske inte längre står högst upp på kundernas dagordning nu när marknaden är skakig, men klimatavtrycket och energiförbrukningen.
SF Ventures är ett riskkapitalbolag specialiserat på proptech. De har sett ett tydligt ökat intresse för de problem som Myrspoven löser.
– Digitaliseringen kanske inte längre står högst upp på kundernas dagordning nu när marknaden är skakig, men klimatavtrycket och energiförbrukningen gör det definitivt, säger Andreas Nordgren, vd för SF Ventures,
Andreas Nordgren menar att fastighetsbranschens digitalisering borde handla mer om problemlösning än modernisering. Med allt fokus på proptech de senaste åren har många glömt behovsanalysen, vad ska proptech egentligen lösa och vad är affärsnyttan? De proptechbolag som kan lösa fastighetsägarnas problem här och nu – läs höga energikostnader, koldioxidutsläpp eller vakanser – har störst förutsättningar att lyckas. Och de bolag som kan bevisa att de har en fungerande affärsmodell kommer med stor sannolikhet att bli föremål för fusioner och uppköp.
– Ett viktigt skäl till att värderingarna inte dragits ner lika mycket som till exempel fintech och gaming är att de flesta svenska proptechbolag fortfarande är färska och värderingarna modesta, säger Andreas Nordgren.
Jag är övertygad att vi kommer att få se flera förvärv de närmaste 24 månaderna.
Att branschen nu går mot en konsolidering tror han är ofrånkomligt. Det ligger i både köparnas och säljarnas intresse. Svenska proptechbolag behöver inte bara kapital utan också distribution, upparbetade försäljningskanaler och en internationell närvaro. Förmågor som stora spelare och då inte nödvändigtvis sprungna ur bygg- och fastighetsbranschen kan erbjuda.
– Jag är övertygad att vi kommer att få se flera förvärv de närmaste 24 månaderna, säger Andreas Nordgren.
Ett annat proptechbolag som i likhet med Myrspoven fått uppköpspropåer från större spelare men hittills valt att tackat nej är Handyday. Bolaget, som startades för tre år sedan av trion Roman Belov, Johan Lundquist och Bertil Winzenburg, erbjuder en molntjänst som fungerar som ett digitalt ekosystem för inköp riktad till fastighets- och byggbolag. Genom att abonnera på Handydays plattform kan kunderna samordna och effektivisera sina inköp av både material och tjänster från underleverantörer. I kundlistan finns såväl stora fastighetsbolag som Balder och Humlegården som byggjättar som Assemblin och Interoc.
Om fem år är vi nog uppköpta av en industriell spelare.
Bertil Winzenburg är inte särskilt förtjust i begreppet digitalisering utan ser snarare Handydays tjänst som ett smart verktyg som sänker kostnaderna och höjer produktiviteten.
– Om fem år är vi nog uppköpta av en industriell spelare som vill bredda sitt utbud inom bygg- och fastighetsbranschen, säger Bertil Winzenburg.
Vilka är det då som kommer att köpa upp bolagen och konsolidera den svenska proptechbranschen? I ljuset av de affärer som skett ser det ut som att svensk proptech dels kommer att bli allt mer utlandsägd, dels förvandlas till en subkategori inom mjukvaruindustrin.
