Agera snabbt och var tuff

En vräkning kostar samhället och fastighetsägaren runt 100 000 kronor. För att inte hamna i den situationen är det viktigt att agera snabbt innan skulden blir allt för stor och omöjlig att hantera. Att vara ”snäll” är sällan rätt metod.

Annons:

Annons:

Annons:


När hyresgästerna börjar slarva med hyran finns det två vägar att gå – låta det fortsätta till det blir dags för vräkning och sedan hyra ut till en förhoppningsvis ordentligare hyresgäst. Eller förebygga en vräkning. På Kronofogdemyndigheten förordar man det senare alternativet inte minst för att det sparar tid och pengar för både fastighetsägare och myndigheter. En beräkning som gjorts av fastighetsbolaget Hyresbostäder i Norrköping slutar på en kostnad mellan 100 000 – 150 000 kronor för varje vräkning där fastighetsägarens del är runt 60 000 kronor. Till det kommer förstås mänskliga värden som inte kan mätas i pengar.

Kronofogden satsar nu på att nå ut till fastighetsägarna med kampanjen: Tidig kunskap – så kan fler bo kvar.
– Vi märker med den sämre ekonomin att allt fler unga inte klarar sitt boende. Och tyvärr saknas det en del kunskap. Det är därför viktigt att hyresgäster får rätt information vid rätt tid, säger Tina Häggmark, kommunikatör på Kronofogden i Umeå.

I en studie Kronofogden gjorde förra året framträder det som oftast ligger bakom sena betalningar: arbetslöshet, separationer och sjukdomar. Vanligt är även att problem med hyran uppstår i glappet mellan inkomster från arbete, a-kassa eller försäkringskassa.

Många ungdomar är ganska konflikt-rädda och vågar inte ringa upp en hyresvärd när man missat hyran.”
Tina Häggmark, Kronofogden i Umeå

De flesta tillfrågade i undersökningen vet att hyran har högsta prioritet när man ska betala sina räkningar men i intervjuerna framkommer också att många stoppar huvudet i sanden när avierna dimper ner i brevlådan. Man orkar inte öppna breven och skjuter problemen på framtiden i förhoppning om att det blir pengar nästa månad. En del väljer att prioritera andra lägre skulder för att bli av med sitt skuldberg. Den höga hyran får vänta.

Tina Häggmark och hennes kollegor Lars Bodin och Anna Wiberg anser att det ligger på fastighetsägarnas ansvar att agera tidigt och att inte vänta på att den skuldsatta själv ska ta kontakt.
– Många ungdomar är konflikträdda och vågar inte ringa upp en hyresvärd när man missat hyran. Det gäller därför att skapa en relation redan vid kontraktsskrivningen. Så man vet vem som ska kontaktas. Och vid första missade hyra ska hyresgästen bli uppringd av värden. Då är man mest mottaglig för den informationen, säger Tina Häggmark.

Tina Häggmark, Lars Bodin och Anna Winberg på Kronofogdemyndigheten arbetar med att förebygga vräkningar. Foto: Kronofogdemyndigheten

Anna Wiberg, även hon informatör på Kronofogden i Umeå, menar att begrepp som inkasso, autogiro, avhysning med mera inte är självklarheter för ungdomar som får problem med betalningar.
– Man kan tro att det är bortskämda ungdomar som inte bryr sig, men så är det inte. Många har en historik med dåliga relationer och lågt förtroende till vuxna. Ge dem en extra kvart i tid och förklara, är hennes råd till fastighetsägare.

Om kronofogden ser allt fler yngre med problem så har i alla fall antalet vräkningar totalt minskat markant sedan mitten av 90-talet. Det finns olika teorier om varför. Fastighetsägare talar gärna om att folk numera vet hur viktigt det är att betala hyran i tid och att man arbetar mer förebyggande. Men det kan också vara att värdarna numera ställer högre ekonomiska krav på vilka som får ett kontrakt, och att bostadsbristen gör folk mer benägna att hålla kvar sin lägenhet till vilket pris som helst.

Ulric Höij, jurist på Fastighetsägarna Stockholm har stor erfarenhet av ärenden som går vidare till hyresnämnden.
– Vanligast skälet till uppsägning i de fallen som prövas är att man inte bor i lägenheten. Hyresgästerna har ett annat boende och behöver inte den aktuella lägenheten. Sedan kommer sena och obetalda hyror, och där känner man att samhället har blivit tuffare – den typen av problem har ökat på grund av utförsäkrade som till sist inte kan betala hyran.

Ulric Höij tycker inte att fastighetsägarna i alla lägen ska ringa upp hyresgäster som är efter med hyran.
– Det kan vara lite magstarkt att göra ett stort nummer om det bara är några gånger hyresgästen är sen med hyran. Sedan måste förstås fastighetsägaren också bestämma sig för om man vill ha kvar hyresgästen eller inte. Är det återkommande problem kan en uppsägning på grund av sena hyror vara rätt lösning för fastighetsägaren.
Situationen är också väsensskild för en fastighetsägare i bra läge som garanterat hittar en ny hyresgäst på nolltid mot den som sitter i avfolkningsbygd och kanske står med tom lägenhet under lång tid. I det senare fallet är säkert toleransen större för sena hyror.

Ulric Höij påpekar att det inte är säkert att man löser problemet med att vräka folk.
– I områden med många socialt utsatta är det ganska vanligt att folk ligger efter med hyran och det skulle bli oerhört kostsamt att säga upp alla. Det är ju inte heller säkert att nästa hyresgäst klarar det bättre och så blir det samma visa igen. Acceptansen blir då större, menar Ulric Höij.

Men på MKB i Malmö med många fastigheter i miljonprogrammet, bland annat Rosengård, har man trots det lyckats hålla nere de sena hyrorna, och det med en tuff linje. Man skickar till exempel inte påminnelser när första hyran är obetald utan ärendet går direkt till inkasso efter fem dagars sen hyra.
– Det har vi rätt att göra enligt hyreslagen. Vår strategi är att få kunderna reagera tidigt så att man kan fånga upp dem innan skulderna blivit för stora. Har man sju åtta sena hyror är det svårt att komma ikapp. Därför är vi också hårda med anstånd när kunderna ringer, säger Yvonne af Ekenstam, chef kredit- och bosocial grupp på MKB.

2011 hade MKB cirka 400 inkassokrav per månad, av 23 000 lägenheter, alltså drygt två procent.

Av dessa blir det runt 50 betalningsförelägganden per månad.
– Har hyresgästen inte betalt efter betalningsföreläggande är hyresrätten förverkad. Men är det en hyresgäst som tidigare skött sig rätt bra ger vi ofta en ny chans ända fram till sista sekund, säger Yvonne af Ekenstam.

__________________________________________________

Fakta/Vräkning

De flesta som vräks, närmare 85 procent, gör det på grund av bristande hyresbetalning. De har ofta relativt små skulder, undersökningar pekar på att drygt 70 procent av de vräkta hushållen hade en hyresskuld på 20 000 – 25 000 kr. Cirka 5 procent vräks för att de haft ett störande beteende och resten för att de har betalat hyran för sent vid ett flertal tillfällen.

Källa: Kronofogdemyndigheten

__________________________________________________

Värden Bengt förlorade 80 000 kronor:
”Jag skulle ha gått till hyresnämnden tidigare”


Fastighetsägaren Bengt
säger att han gjorde precis det man inte ska – vänta.

Hyresgästen, en 30-årig man, hade slarvat med hyran i princip varje månad och slutade helt betala hyran i augusti 2011. Men Bengt agerade inte förrän i oktober och sade då upp kontraktet per den 1 februari i år då ärendet även gick till hyresnämnden.
– Jag skulle varit rappare och gått till hyresnämnden redan när han låg två månader efter. Men man hoppas att det ska hända något, säger Bengt när Fastig­hetstidningen ringer upp. Han vill vara anonym för att inte hamna i konflikt med den tidigare hyresgästen.

Mannen dök aldrig upp vid förhandlingarna i nämnden som hölls i maj i år och en vräkning vann därmed laga kraft. Kostnaden för Bengt lär hamna på cirka 80 000 kronor för obetalda hyror. Dessutom räknar han med kostnader för att fixa till lägenheten så att den kan hyras ut igen. Bengt har själv inte talat med hyresgästen.
– Jag har skickat massor med påminnelser. Vill man ha en avbetalningsplan så ska hyresgästen ta kontakt tycker jag.

Han tar alltid kreditupplysningar innan kontrakt skrivs och ibland referenser – fast det är ingen garanti.
– En av de värsta hyresgästerna jag haft kom med de bästa rekommendationer. Jag tror mer på kreditupplysningar.

Han har 250 hyresgäster och skickar cirka tio påminnelser per månad.
– Det är ofta samma personer. Sex av dem betalar rätt snabbt. Sen är det trögare med de övriga.

Men läxan har han lärt sig.
– Vid årsskiftet hade jag en hyresgäst som jag sade upp efter sex veckor. Agerade snabbare den gången. Man lär sig trots att jag hållit på länge som fastighetsägare.

Annons: