Speciallösning gör bokaler möjliga

Bokalen, en nygammal boendeform, skulle kunna skapa förutsättningar för entreprenörskap och trygghet i miljonprogramsområden. Men hyreslagen sätter fortfarande käppar i hjulet.

Annons:

Annons:

Annons:


Bokal är vad det heter. En bostad som samtidigt fungerar som lokal för näringsverksamhet, eller vice versa. Egentligen en gammal beprövad lösning. Men så kom funktionalismen med idéer om funktionsseparering – boende på ett ställe, handel och service på ett annat. Sakta tynade bokalen (även om ingen använde begreppet då) bort. Strängare livsmedelslagar och krav på arbetsmiljö drev också på utvecklingen. Ända fram till 1960-talets stora rivningsvåg var det dock fortfarande vanligt i städerna med exempelvis små smedjor på innergårdarna med bostaden ovanpå.

Men nu knackar bokalen på igen. Ännu har den inte klivit upp på den politiska dagordningen, men Miljöpartiet har sänt ut en trevare. Jan Lindholm, Miljöpartiets bostadspolitiska talesperson, menar att bokaler kan bidra till att bryta upp de stora renodlade bostadsområdena i många förorter.

– Där saknas ofta stora lägenheter. Bokalen kan vara en bra kombination för en stor familj som kan rulla undan en frisörstol, eller vad det är för verksamhet man bedriver, och utnyttja lokaldelen som ett extra vardagsrum, säger Jan Lindholm.
MKB:s, Malmös kommunala bostadsbolag, mål var tydliga när de bestämde sig för att bygga åtta bokaler i Malmöstadsdelen Rosengård.

– Det är ett typiskt miljonprogram med boende på ett ställe och handel på ett annat. Men många av dem som bor här försvinner inte ut från området på dagarna. Vi behövde tillföra mötesplatser. Vi märkte också att det kom lastbilar som sålde frukt och fisk. Så helt klart fanns det efterfrågan på lokaler för småföretagare, säger Anna Wiking, affärsutvecklare på MKB.

Men varför bokal, och inte bara vanliga ?lokaler? Ett exempel ur verkligheten får illustrera:
– En av bokalinnehavarna har en juicebar. På kvällarna under ramadan samlades det mycket folk på torget utanför. Då höll han öppet från klockan 24 till 3 på natten. Bor man på andra sidan stan kan det vara svårt att upptäcka och ta vara på marknaden på samma sätt.

Anna Wiking tror också att man är benägen att ta ett större ansvar för närmiljön när man har både boende och verksamhet i området.
– Det var viktigt att det inte skulle se helt dött ut när butikerna var stängda. Därför är det ?jalusier som man kan se igenom. Man kan ha tänt och öppet in till bostadsdelen, vilket ökar tryggheten för dem som passerar och bor här.
Bokalerna ligger samlade som en låg, sammanhängande envåningsbyggnad längs en huskropp. Bostäderna i bottenplanet har byggts om och öppnats mot den nya lokaldelen.

– Det har blivit en magnet för andra Malmöbor att ta sig ut till Rosengård och ta en baklava, handla billig frukt eller klippa sig. Förut åkte man inte dit eftersom det inte fanns något där. Bokalerna har bidragit till att knyta ihop Rosengård med resten av Malmö, säger Anna Wiking.

Det ska ha varit byggnadsingenjören Åke ?Etsmar som myntade begreppet bokal i samband med byggandet av Hammarby sjöstads första etapper.
– I ett nytt område är det svårt att få servicebutiker och liknande att etablera sig eftersom det ännu inte finns något kundunderlag. Tanken var att bokalen skulle kunna fungera som en övergångslokal, som i ett senare skede kunde bli antingen bostad eller lokal beroende på efterfrågan.

Även om det var knepigt både att få till bokalerna rent tekniskt och att man egentligen aldrig riktigt fick till en bra juridisk lösning så tycker han fortfarande att det är en fantastisk lösning.

Så varför finns det då bara bokaler på dessa två ställen i Sverige? Ja, för det första för att de egentligen inte finns.
Hyresrättslagen är tydlig: Det finns lokaler och så finns det bostäder. Punkt. Antingen det ena eller det andra, aldrig både och. Visst man kan övernatta på jobbet, men är det mer eller mindre ett permanent boende så är det en bostad. Och då tillämpas hyreslagen fullt ut med allt vad det innebär.

– Det är två väsensskilda upplåtelseformer. För bostäder har vi ett system med kollektiv förhandling av hyran. För lokaler råder det fri hyressättning. Uppsägningsregler ser olika ut för lokal respektive bostad. Och då har vi inte ens börjat tala om taxeringssystemet, säger Line Zandén, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Sverige.

Också kraven på bland annat tillgänglighet, akustik och brandskydd skiljer sig åt mellan bostäder och lokaler.
– För att uppfylla Boverkets byggregler behöver man tidigt fatta beslut om det definitionsmässigt rör sig om en bostad eller lokal, då det inte heller i Boverkets regler finns några bokaler, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige.

Eftersom det inte finns något konkret förslag om att införa begreppet bokal, så har Hyresgästföreningen inte heller haft frågan uppe på bordet.
– Så vi har inte något egentligt ställningstagande. Det kanske kan tyckas vara en bra idé, men det kan samtidigt ställa till problem. Exempelvis skulle det vara katastrofalt om det skulle innebära att en småföretagare samtidigt blir av med sin bostad för att verksamheten går dåligt. Skulle det bli aktuellt skulle vi verkligen måna om besittningsskyddet, säger Susanna Skogsberg, förbundsjurist på Hyresgästföreningen.

MKB har fått ta till en speciallösning. Hyresgästen undertecknar två separata avtal – ett för boendedelen, ett för lokalen. Men de är villkorade av varandra så att man måste hyra bokalen i sin helhet.
– För oss var det viktigt för att konceptet inte ?ska falla på att man enbart nyttjar bostadsdelen ?och att lokaldelen står tom, säger Anna Wiking.
Hyresnämnden gav klartecken till avtala bort besittningsskyddet i de fall verksamheten skulle upphöra. Men det är villkorat till att hyresgästen ?då får en ersättningslägenhet. Ett upplägg som naturligtvis underlättas av att vara ett bolag med 22 ?539 lägenheter i beståndet.

Ännu har inget ärende hamnat i hyresrätten, så om MKB:s upplägg håller rent juridiskt är det ingen som vet.
– Vår inställning är att hyresgästen inte kan skiljas från lägenheten om verksamheten upphör, eftersom det huvudsakliga ändamålet rent juridiskt är att vara en bostad. Sedan är det såklart en annan fråga om hyresgästen kan bo kvar på den stora ytan, säger Dorthe H Romare, chef för förhandlingsenheten på Hyresgästföreningen region södra Skåne.

Om Line Zandén fick bestämma skulle lagen tillåta en större avtalsfrihet mellan hyresgäst och hyresvärd. Hyreslagen borde då rimligen utformas mer likt villkoren för lokalhyra.
– Först då skulle vi kunna ha bokaler på riktigt. Omöjligt kan det inte vara, i Europa är det ju inte helt ovanligt. Jag gillar flexibilitet, all typ av kundanpassning som möjliggör kreativitet i boendet. Lagstiftaren ska inte styra hur man använder en lokal.

Fakta: så säger lagen

Jordabalk (1970:994)

12 kapitlet (Hyreslagen), 1 §, tredje stycket:

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

 

”Bokalerna har förändrat vårt område”

En klädaffär, en resebyrå, en kryddbutik – på Bennets väg i Malmö har ett nytt affärsstråk etablerats. Mohamad Kafafi är en av de nya butiksägarna. –Tack vare bokalerna har många som annars inte skulle haft chansen kunnat starta sina företag.

Doften av nybryggt kardemummate når oss ute på gatan. Genom fönstren ser man glasburkar med torkad frukt stå prydligt uppradade. Där innanför plockar Mohamad Kafafi fram varor och ordnar på hyllorna tillsammans med sin fru Alaa Jad Al-Haq och kusinen Mohammed Al-Sabir.

– Vi bodde tidigare på Rosengård och mina föräldrar bor fortfarande här. Det var så vi fick reda på att bokalerna existerade. I maj i år tog jag kontakt med MKB och i augusti öppnade vi kryddbutiken Al Attar. Vi är den enda butik som säljer kryddor så här, säger Mohamad Kafafi entusiastiskt medan han bjuder på te och fikon.

Mohamad Kafafi berättar hur området har förändrats sedan butikerna öppnade. Från att ha varit ganska tomt och händelselöst är det nu liv och rörelse.

– Nu kan vi visa att Rosengård är familjärt och vänligt. Affärerna här är mångkulturella och vi säljer saker som inte säljs någon annanstans. Det drar folk från hela Malmö och  till och med från Göteborg och Köpenhamn.

Men till skillnad från övriga butiksägare på Bennets väg bor Mohamad Kafafi och hans familj inte i bokalens boendedel.

– Det hade vi gärna gjort men jag har fyra barn. Det blir för litet för oss. Men de andra som har butiker bor här. Bokalerna har gett dem som inte kunnat flytta från området eller tidigare inte haft råd, möjlighet att starta sina butiker.

Det har också skapats en ny gemenskap både mellan butiksägarna och i hela området, menar Mohamad Kafafi som ser positivt på bokaler och områdets utveckling.

– Vi försöker jobba tillsammans och inte konkurrera med varandra. Inför högtider och fester samarbetar vi för att dra ännu fler folk till området. Vi har haft öppet i tre månader och det går bra.