10 utredningar att ha koll på i höst

Minskade ränteavdrag, stopp för paketeringar och svårigheter för att få igenom en renovering är i ordning de allra hetaste frågorna för fastighetsbranschen den kommande tiden. Fastighetstidningen har gått igenom och listat de aktuella frågorna som i skrivande stund ligger mer eller mindre långt fram i den politiska agendan.

Annons:

Annons:


Hösten 2017 och våren 2018 kan bli en omvälvande period för den svenska fastighetsbranschen med effekter långt fram i tiden – eller så blir det inte det. Allt beror på hur politiken tar sig an några av de ärenden som ligger på olika departements och myndigheters bord.

Men, påpekar Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige, utredningen högst upp på Fastighetstidningens lista, den om att begränsa ränteavdrag, är inget som kommer att samla damm på något ministerbord. Där måste ett skarpt förslag fram och en lag vara på plats senast 31 december 2018.

– Sverige är enligt EU-direktiv tvungna att presentera något och denna fråga är utan konkurrens den tuffaste utmaningen av alla vi står inför. Kapital är fastighetsbranschens råvara och om inte räntan på lån blir fullt avdragsgilla resulterar det i stora bekymmer för inte bara våra medlemmar utan även för samhället, säger Reinhold Lennebo.

Han har suttit på posten i nio år och han upplever att den kommande tiden är den största utmaningen för såväl organisationen som branschen under de år han verkat.

– Ser man på listan ni sammanställt är det faktiskt till största delen förslag som innebär försämringar för branschen, och det är väl anmärkningsvärt i en tid då behovet av bostäder och nya arbetsplatser är stort. Kanske är det, säger Reinhold Lennebo, politiskt tacksamt att just nu ge sig på lönsamma branscher, som fastigheter och banker.

Ser man på listan ni sammanställt är det faktiskt till största delen förslag som innebär försämringar.

En del utredningar och rapporter som nu ligger, och även det som manglats fram av tidigare regeringar, rör ökat byggandet. Tidigare bostadsministern Stefan Attefall blev berömd inte enbart för Attefallsstugorna utan även för att producera inalles 90 utredningar och utredningsuppdrag under sina två mandatperioder.

– Vi har ett beredningstvång och det är inte mycket du som politiker kan besluta om utan en utredning. På flera punkter gjorde ”mina utredningar” det enklare men en del utredningar blev inte så bra. Mest nöjd är jag med att vi fick igenom enklare regler för lägenheter under 35 kvadratmeter och mer tillåtande bullerregler, det har skapat möjligheter till fler bostäder, säger Stefan Attefall.

Stefan Attefall anser att nuvarande bostadsministern Peter Eriksson har bra initiativ med bland annat regelförenklingsarbeten till bygglov. Det han saknar är utredningar i bostadssociala frågor.

–Byggandet har man kommit långt med de bostadssociala frågorna är fortsatt olösta och det är nästa stora utmaning. Hur får man in dem med låga inkomster på marknaden?

Hur viktiga för byggandet är då alla dessa utredningar och rapporter som byråkratin producerar?

– Det är svårt att påvisa och många branschföreträdare menar att det ändå i slutändan är efterfrågan på marknaden och tillgången till kapital som avgör om projekt blir av eller inte, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert hos Fastighets­ägarna Sverige.

–Min känsla är att politiker tillsätter ”alibi­utredningar” som inte tar tag i orsaken, utan enbart tittar på symptomen. Utredarna gör sitt jobb, politikerna köper sig tid och slipper fatta obekväma beslut, menar Rikard Silverfur.

TOPPLISTAN
De 10 utredningar som kan påverka branschen mest

1) BEGRÄNSNING AV RÄNTEAVDRAG

[Nya skatteregler för företagssektorn ID-nummer Fi2017/02752/S1]

Promemoria på remiss: Förslag som enligt regeringen ska förbättra neutraliteten mellan finansiering med eget och lånat kapital samt motverka skatteplanering med ränteavdrag. En generell begränsning av ränteavdrag i bolagssektorn kombinerat med en sänkning av bolagsskatten. Utredningens förslag är enligt ebit-regel (avdragsutrymme maximalt 35 procent av rörelseresultatet) men möjligt är även ebitda-regeln (avdragsutrymme om 25 procent före avskrivningar). Förslaget bygger delvis på ett EU-direktiv som måste vara implementerat senast 31 december 2018.

Kapital är fastighetsbranschens råvara och om inte räntan på lån blir fullt avdragsgill resulterar det i stora bekymmer för inte bara våra medlemmar utan även för samhället. Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige

Tänkbara beslut: På finansdepartementet är man nu, likväl som under alliansregeringens tid, inriktade på att begränsa ränteavdragen på något sätt i kombination med sänkt bolagsskatt. Det kan tänkas att man till sist tar en konstruktion lik andra europeiska länders – den så kallade ebitda-modellen (resultat före avskrivningar och skatt) där bolag kan kvitta finansiella kostnader mot intäkter och därefter få ett avdrag med kanske 30 procent på rörelseresultatet.

Så kan det påverka branschen: 

  • Slår hårt mot fastighetssektorn som är -beroende av lånade pengar. Ökad skattebelastning på fastighetsbranschen med stor risk för att investeringar i bostäder och särskilt hyresrätter minskar.
  • Ökade upplånings-, transaktions- och finansieringskostnader för fastighetsföretagen riskerar att leda till kreditförluster och sänkta marknadsvärden på fastigheter.

Vad händer nu? Remissvaren ska ha kommit in till Finansdepartementet senast tisdagen den 26 september 2017. Förslagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2018.

2) STOPP FÖR PAKETERINGAR

[Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet SOU 2017:27]

Utredningens förslag: Fastigheter som paketeras och säljs i bolag ska beskattas på samma sätt som om det vore en direktförsäljning, med 22 procents reavinstskatt och två procents stämpelskatt. Beräkningen är att staten inledningsvis kan dra in mellan 7,7 och 16,6 miljarder kronor, medan den varaktiga årliga effekten blir mellan 5,9 och 13,1 miljarder kronor.

Tänkbara beslut: Bostadsminister Peter Eriksson vill skrota förslaget men Finansdepartementet vill ha en beskattningsmodell som leder till att branschen betalar reavinst- och stämpelskatt vid försäljningar. En lösning som det spekulerats i är att göra undantag för transaktioner i bostadssektorn, men det kan visa sig tekniskt svårt.

I debatten har det talats om att införa regler med tidsgränser så att endast ägare med långa innehav får rätt till paketeringar. Eller så väljer man att endast göra förändringar i stämpelskatten för att få ett beslut över blockgränserna.

Överbeskattning gör det mindre attraktivt att bygga!

Så kan det påverka branschen: 

  • Överbeskattning av fastighetsbranschen leder till högre kostnader för bostadsbyggande och färre nybyggda bostäder.
  • Risk för minskat bostadsbyggande och byggande av lokaler, nedkylning av konjunkturen och värdefall som kan äventyra bankernas och samhällets stabilitet.

Vad händer nu? Finansdepartementet har skickat utredningen på remiss till 67 instanser.  Svaren ska vara inne senast den 15 september i år.

3) MER MAKT TILL HYRESGÄSTER VID RENOVERING

[Stärkt ställning för hyresgäster SOU 2017:33]

Utredningens förslag: Högre krav ska ställas på hyresvärdens information och större hänsyn tas till befintliga hyresgästers intressen vid prövningen av en ombyggnation. Renoveringen måste vara rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden. Fastighetsägaren måste visa att de ombyggnadsåtgärder som föreslås är skäliga mot hyresgästerna och att de kunnat påverka omfattningen och utformningen i tillräcklig utsträckning.

Tänkbara beslut: Hyresnämnderna anser att det i en prövning blir svårt att bedöma vad som är skälig hyra. En ny lag kan dock kräva att hyresgäster ska ha rätt att påverka ombyggnaden, till exempel genom att det i praktiken ställs krav på att erbjuda olika ombyggnadsalternativ.

Kan bli problem vid kommande renoveringar!

Så kan det påverka branschen:

  • Färre renoveringar görs och risk för att områden förslummas.
  • Sänkta fastighetsvärden och osäker avkastning.
  • Fler och längre processer innan renoveringar kan sättas igång.

Vad händer nu? Remissvar ska ha kommit in till Justitiedepartementet senast den 12 september 2017.

4) BYGGA UTAN DETALJPLAN

[En utvecklad översiktsplanering Dir. 2017:6]

Utredningens uppdrag och förslag: Ett delbetänkande föreslår att det inte ska behövas ny detaljplan för mindre byggprojekt, till exempel komplettera med nya hus i tidigare obebyggda luckor (så kallade frimärksplaner) eller när kontorshus görs om till bostäder. Här ska det räcka med bygglov eller ett förhandsbesked.

Utredningen ska framöver se över om kommuner kan reglera upplåtelseformen till bostäder i detaljplaner, som krav på att det byggs hyresrätter.

Tänkbara beslut: Man är över blockgränserna överens om att göra det enklare för nya bostadsprojekt som inte förändrar stadsbilden nämnvärt, så görs redan i Tyskland och Norge. Tveksamt om regeringen vill reglera upplåtelseform och störa bostadsmarknaden, här kan redan kommunerna styra mot hyresrätter genom exploateringsavtal.

Förhoppningen är att man kan gå snabbare från idé till bygge.

Så kan det påverka branschen: 

  • Krav på hyresrätt i detaljplan begränsar fastighetsbolagens flexibilitet och kan leda till osäkerhet om man vågar sätta igång ett bostadsprojekt.
  • Minskade krav på detaljplaner gör det lättare och snabbare att få igång byggen.

Vad händer nu?  15 mars 2018 lämnas delbetänkande om en utvecklad översiktsplanering och kommunernas möjlighet att reglera upplåtelseformer. Slutredovisning senast den 15 november 2018.

5) INDIVIDUELL MÄTNING AV VÄRME IMD

[Energieffektiviseringsdirektivet och direktivet om byggnaders energiprestanda Fakta-PM om EU-förslag 2016/17:FPM43]

Kommissionens förslag: Europeiska kommissionen presenterade i november 2016 det så kallade vinterpaketet, en översyn av energireglerna inom EU. Här finns bland annat förslag till skärpta krav på IMD (individuell mätning och debitering) av värme.

Tänkbart beslut:  I en skrivelse i juni i år aviserades att EU:s ministerråd kan tänkas göra undantag för Sverige och andra länder som redan har hög energieffektivitet i byggnader. Men blir det inget undantag är beslut om IMD tvingande för alla medlemsstater.

Så kan det påverka branschen: Högre kostnader utan att det sparar någon energi. Krav på IMD kan leda till att fastighetsägare blir mindre intresserade av att genomföra energieffektiviseringsåtgärder. IMD kan få motsatt miljöeffekt om hyresgäster väljer att betala extra för att få det varmare än dagens 20–21 grader.

Vad händer nu? Europaparlamentet gör i höst ändringar i kommissionens förslag och röstar sedan i frågan. Därefter ska direktiven tas i varje lands lagstiftning. Röstning i EU-parlamentet väntar.

6) MINDRE BYGGKRÅNGEL

[Genomgripande översyn av Boverkets byggregler m.m. Dir. 2017:22]

Utredningens uppdrag: Genomföra en grundlig översyn av plan- och bygglagen, plan- och byggförordningen, Boverkets byggregler och föreskrifter. Syftet med översynen är att minska ”byggkrångel”, modernisera regelverken och därmed gynna ökad konkurrens och ökat bostadsbyggande.

Tänkbara beslut:  Det är idag svårt att veta vad som blir resultaten. Utredningen kommer att pågå ända fram till slutet av 2019. Troligt är att det blir förslag på byggregler som kräver mer klimathänsyn och klimatpåverkan. Redan nu talas det även mycket om bättre kontroller under produktionen av en fastighet för att undvika skador och fusk.

Så kan det påverka branschen: Förhoppningar finns att byggreglerna blir mindre detaljerade och inte så styrande. Branschen vill bygga för att möta en kunds behov, nu läggs mycket av kraften på att få planer godkända hos en myndighet.

Vad händer nu? Uppdraget ska delredovisas den 29 dec 2017 och den 30 november 2018. Slutredovisas till Regeringskansliet senast den 13 december 2019. Utredning pågår.

7) ÄNDRA HYRAN UNDER PRESUMTIONSTIDEN

[Hyran vid nyproduktion – en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra SOU 2017:65]

Utredningens förslag: Dagens regler föreslås ändras, bland annat så att det ska vara möjligt att ändra hyran under den 15 år långa presumtionshyrestiden om standardhöjande åtgärder genomförs eller om det finns annat väsentligt intresse som motiverar en ändring. Syftet med utredningen har varit att öka antalet hyresrätter.

Tänkbara beslut: Regeringen vill underlätta byggandet av nya hyresrätter, men varken utredaren eller stora delar av branschen tror att förslagen kommer att leda till fler lägenheter. Oklart i skrivande stund om regeringen går vidare med förslagen.

Så kan det påverka branschen: Förslagen till justeringar i presumtionshyresmodellen är av marginell karaktär. Varken Fastighetsägarna, SABO eller Hyresgästföreningen tror att förslagen kommer att leda till fler hyresrätter. På många orter ser man en nedgång av användandet av presumtionshyra eftersom det blivit allt svårare att nå en överenskommelse med Hyresgästföreningen.

Vad händer nu? 

Uppdraget redovisades den 31 juli 2017 och är på remiss till den 6 oktober 2017.

8) INSAMLING AV AVFALL NÄRA FASTIGHETEN

[Politisk process som kan resultera i nya förordningar]

Miljöministerns förslag: Ansvaret för insamling av förpackning flyttas över till kommunerna. Hushållen ska kunna lämna sitt avfall på en plats som ligger inom rimligt avstånd från fastigheten. Insamlingen ska ske på ett sätt som effektivt bidrar till att nå målen för materialåtervinning i förordningarna om förpackningsavfall och returpapper.

Tänkbara beslut: Två av tre delar i nuvarande producentansvar, insamling och återvinning förs över till kommunerna. Tidigare har det endast talats om insamlingen. Gäller enbart avfall från hushåll, verksamheters avfall kommer att hanteras på en fri marknad. FNI (Fastighetsnära insamling) blir norm.

Så kan det påverka branschen: Befintliga flerfamiljsbostadshus måste ordna FNI i byggnaden eller på sin mark. Krav på utrymme för FNI vid nyproduktion. Ökade avfallstaxor. De boende får betala dubbelt, dels för förpackning- och till tidningsindustrin samt för sin egen FNI. Om kommuner kan tjäna på att samla in och sälja material kan det motverka en minskning av sopmängderna.

Vad händer nu? Politiska överläggningar pågår. Det kommer att krävas lagändring och frågan måste tas till riksdagen i höst om ett förslag ska kunna läggas fram innan valet.

9) STATLIGA TOPPLÅN TILL SVAGA MARKNADER

[Förbättrade finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder Dir. 2017:1]

Utredningens uppdrag: Ta fram förslag som kan underlätta finansiering av bostadsbyggande och ombyggnad av bostäder. Fokus ligger på att förbättra förutsättningarna på svaga marknader, för mindre aktörer och för byggande av hyresbostäder.

Tänkbara beslut: Nya villkor för kreditgarantier och statliga topplån är två av de tänkbara förslagen, då i första hand riktat till små fastighetsbolag som vill bygga hyresrätter på svaga marknader. Tänkbart är förändrade villkor för kreditgarantier, avgifter, statliga topplån och andra alternativ. Eventuellt vidga kretsen av de som kan ge kreditgaranti och någon form av subventioner på de svaga marknaderna.

Så kan det påverka branschen: Ökat byggande i områden där det idag inte är lönsamt att bygga. Mindre bostadsföretag som har svårt att få finansiering kan få statliga topplån eller kreditgarantier. Kan leda till osund konkurrens på samma marknad och gynna kommunala bolag framför privata. Svårare att få arbetskraft till de idag heta marknaderna.

Vad händer nu? Uppdraget ska redovisas senast den 1 november 2017. Utredning pågår.

10 KRAV PÅ POSTBOX

[En översyn av postlagstiftningen i ett digitaliserat samhälle SOU 2016:54]

Utredningens förslag: Utredningen föreslår förändringar i postlagen och postförordningen så att det blir möjligt för Post- och telestyrelsen, PTS, att tvinga fastighetsägare att på egen bekostnad installera postboxar i eller utanför flerbostadshus.

Tänkbara beslut:  Regeringen går på utredningens förslag. Där postboxar inte installeras kommer boende att tvingas gå eller ta bilen till ett utlämningsställe för att hämta sin post.

Så kan det påverka branschen: Ökade kostnader för fastighetsägare som ännu ej har boxar. Postnords rationaliseringar bekostas av de som äger och bor i flerbostadshus.

Vad händer nu? En proposition skulle kommit i maj men drar ut på tiden, antagligen på grund av situationen på Postnord.


Tendensen i det svenska utredningsväsendet är att utredningar tillsätts där det från början är tydligt vilket utfall ministern förväntar sig. Det anser Maria Hedlund, filosofie doktor och universitetslektor i statsvetenskap Lunds universitet.

– Vi kan se den trenden de senaste 30 åren. Färre breda utredningar och fler målinriktade utredningar där det är tydligt vad som eftersöks och att man då även tillsätter en utredare med ”rätt” åsikter.

– Sedan vet jag inte om det varit mer så under socialdemokratiska än borgerliga regeringar.

Så man får det man beställer?

– Ja, i viss mån är det så, säger Maria Hedlund.

I år har det riktats kritik mot bland annat tillsättningen av Ilmar Repaluu för att utreda vinster i välfärden och även att Vänsterpartiets bostadspolitiska talesperson, Nooshi Dagodstar, är särskild utredare för att se hur privata bolag använder befintliga byggrätter.

– De är ett skämt. En bostadspolitisk tales-person med bestämd uppfattning kan ju knappast vara lämplig som utredare, säger förre bostadsministern Stefan Attefall.

Carl-Martin Vikingsson, pressekreterare hos bostadsminister Peter Eriksson säger i ett svar att Dadgostar har stor erfarenhet av att arbeta med bostadspolitiska frågor på såväl lokal som nationell nivå och att de är övertygade om att hon tillsammans med utredningssekretariatet kommer göra en bra kartläggning.

Annons: