Vid Frescati Hage i Stockholm omvandlar just nu Akademiska Hus en byggnad, som från 1940-talet till 2022 använts som undervisningslokaler och administration, till campusnära boende för 86 studenter och forskare. I måndags fick projektet besök av bostadsminister Andreas Carlson (KD).
Anna Thureson, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna, såg ett tillfälle att lyfta fördelar med konvertering av lokaler som ett klimatsmart sätt att anpassa lokaler till andra verksamheter när behoven förändras.
[ Annons ]
I detta bostadsprojekt, som går under namnet Remus, har den befintliga byggnaden inventerats med målsättningen att kunna ta tillvara och återbruka delar av de befintliga materialen.
Men ett problem är dock att gällande detaljplan i många fall inte tillåter byggande av bostäder.
– Det tar ofta också väldigt lång tid. Den genomsnittliga tiden för detaljplan och bygglovsansökan är 4,5 år. Det säger sig självt att det begränsar möjligheterna att göra denna typ av omställningar, säger Anna Thureson.
[ Annons ]
Man hann även med ett besök till Dallasskrapan i Solna, den heter så på grund av sina 17 våningar klädda i spegelglas, där Fabege har konverterat kontorsbyggnaden till 134 bostadsrätter.
– När man ser projekt som dessa kan man kanske få intrycket att det är väldigt enkelt att ställa om. Men det är många andra projekt på andra ställen i landet där det helt enkelt inte går, säger Anna Thureson.
I början av september meddelade Andreas Carlson att regeringens ger en bonus till kommunerna som stimulans och uppmuntran att förändra detaljplaner i just detta syfte. Det handlar om 20 miljoner för 2024 och beräknas till 25 miljoner för de kommande åren. Inga stora summor dock, om man tar i beaktande att Akademiska Hus investerar strax över 90 miljoner kronor i Remus-projektet. Anna Thureson påpekar att konverteringsprojekt alltid medför en viss risk, som gemene man kanske inte alltid är medveten om.
– Man vet aldrig riktigt vad som kan dyka upp när man ger sig in i ett projekt som detta. Bygger man nytt från grunden har man däremot full kontroll, säger Anna Thureson.
För att underlätta konverteringar menar Anna Thureson att det därför skulle behövas någon form av lättnader i byggnadsreglerna vid konvertering.
– Är det verkligen rimligt att ställa samma krav på konvertering av det äldre beståndet som vid nybyggnad?
Bostäderna i Frescati byggs enligt Akademiska Hus bostadskoncept Academic Living, vilket innebär att de kommer att innehålla olika typer av lägenheter – allt från klassiska ettor med eget kök till lägenheter där upp till sex personer delar på gemensamma ytor som badrum och kök.
I dessa projekt gäller samma problem som i nyproduktion kring presumtionshyra. Men Anna Thureson påpekar att till det kommer att man har svårt att få betalt för utrymmen som är svåra att utnyttja till bostäder, men som ofta kan användas till gemensamt.
– Det följer inte riktigt regelverket för hur man kan ta ut hyra. Då förlorar man intäkter för denna yta. Där behöver man titta på andra former för att ta ut hyra, menar Anna Thureson.
Även frågor som inte ligger på bostadsministerns bord kom upp, som momsregler. Anna Thureson ser det som ett problem att möjligheten till direktavdrag kan gå förlorad om man ändrar användningen av en lokal till bostad.
– I värsta fall kan en justeringsskyldighet utlösas, vilket innebär att man retroaktivt kan bli skyldig att återbetala för investeringar för tio år tillbaka. Det leder till att man i många fall bestämmer sig för att avblåsa konverteringsprojekt, säger Anna Thureson.
