Statistik med bristsjukdomar

Bostadsbrist är inget exakt begrepp och på marknaden råder osäkerhet om hur många bostäder som egentligen behövs och vem som kan betala för att få en ny bostad. Nu vill regeringen att Boverket tar fram bättre statistik och verktyg för att bringa klarhet.

Annons:

Annons:


Det ser alltid väldigt illa ut; i debatterna, i media och när politiker bedyrar att det ska byggas fler bostäder. Vi får veta att bostadsbristen är allomfattande och att läget är akut. Ofta lutar man sig mot den så kallade bostadsmarknadsenkäten som Boverket gör varje år där landets alla kommuner får redovisa om man har balans eller obalans, det sistnämnda kan vara såväl brist som överskott.

Nu är det som bekant ytterst få kommuner som svarar att man har fler lägenheter än som efterfrågas, i senaste mätningen var det bara Eda, Hagfors, Nordanstig och Ånge. Några kommuner är i balans men i 240 av landets 290 kommuner råder det underskott. Omräknat i antal bostäder är bedömningen att cirka 600 000 nya bostäder borde tillkomma fram till 2027 för att få den eftertraktade balansen på marknaden. Statistiken för 2020 är inte helt sammanställd men tendensen är att underskottet minskat något.

Problemet med såväl underlaget som målbilden är att ingen är säker på vad det egentligen visar. Det som redovisas är en bedömning någon gjort på kommunen. Det kan i bästa fall vara en bild av det verkliga behovet, men det kan också vara en signal från en kommun att man är en tillväxtort och att det därför behövs fler bostäder. Få kommuner vill framstå som mätta och belåtna, eller ännu värre hamna i samma sällskap som avflyttningsorterna.

Nästa problematik är att det inte finns någon entydig definition av vad som är bostadsbrist.

Hör man ordet brist är det lätt att associera med matbrist, vitaminbrist eller nu i coronatider brist på respiratorer och skyddsutrustning. Överfört till bostäder ser vi framför oss unga människor som inte kan flytta hemifrån, nyanlända som bor trångt eller de som står helt utan en bostad. Fast brist i detta sammanhang kan också vara familjen som bor bra i en lägenhet men vill ha finare utsikt och ett grönområde runt knuten. Nu har de svårt att hitta det -perfekta boendet trots att man är beredda att betala mer.  Ur ett rent marknadsperspektiv är då brist att någon bor sämre än vad de kan och vill betala.

 

Brist är det även om en hyresgäst i en nyproducerad hyreslägenhet inte kan hitta ett billigare alternativ på grund av för kort kötid hos bostadsförmedlingen. Det faktum att 680 000 personer står i Stockholms bostadskö tas ofta som bevis för att det finns en stor bristsituation i huvudstaden, men de allra flesta i kön har ett bra boende och inga planer på att flytta i närtid.

– Ofta, inte minst när politiker talar om ämnet, håller man inte isär bostadsbrist, bostadsbehov, efterfrågan och betalningsförmåga. Det är olika saker som beroende på vad man vill få för resultat kan användas för att driva sina teser, säger Maria Pleiborn, demograf och bostadsexpert på WSP.

Hon anser att demografiska kurvor och befolkningsprognoser är bristfälligt underlag till behovet av bostäder. Det är siffror som säger lite om hur beståndet ser ut just nu, vilka grupper som har råd att flytta till en nyproducerad lägenhet och inte minst enligt henne ger en falsk bild av ett behov som är överdrivet.

– Om politiken, mot förmodan, skulle fatta bra beslut och få ordning på flyttkedjor så menar jag att vi egentligen inte har behov av att bygga så mycket fler bostäder. Man kan jämna ut behoven i det bestånd som finns om vi får äldre att flytta ut ur större bostäder, säger Maria Pleiborn.

Modellen ska se mer till behov än efterfrågan, hitta de rätta parametrarna som speglar den verkliga situationen.

Regeringen och bostadsminister Per Bolund har även insett bristerna med den nuvarande bostadsbriststatistiken. Man konstaterar att det saknas vedertagna definitioner och enhetliga begrepp vilket försvårar bedömningen av behov. Uppdraget att komma med förslag har lagts på Boverket.

– Regeringen vill i första hand att man ska beakta hur läget för de med begränsade möjligheter. Det räcker inte med att säga att det saknas ett tusen bostäder här och några tusen där, man vill ha en mer specifik bild av bostadsbristen, säger Tor Borg, analytiker på Boverket och ansvarig för utredningen.

Modellen som Boverket ska ta fram till bostadsministern och lämna den sista september ska se mer till behov än efterfrågan, hitta de rätta parametrarna som speglar den verkliga situationen.

– Det ska vara möjligt att hitta en rimlig bostad med minimal inkomst, sedan är frågan vad som är en rimlig bostad, tillägger Tor Borg. I Sverige kan vi bortse från grundläggande krav som vatten, sophämtning, tillgång till badrum och så vidare eftersom lagstiftningen inte tillåter sämre standard. Det vi fokuserar på är trångboddhet och boendekostnader. Lite krasst kan man säga att det är brist på pengar och inte på bostäder som är problemet.

När konsultbolaget Tyréns undersökte bostadsbristen i Uppsala tittade man på hushållens ekonomiska situation och trångboddhet som sedan ställdes mot det utbud som finns i kommunen. De allra flesta, 86 procent, har ett godtagbart boende. En del har råd att ordna med bättre boende men 6,5 procent har inga resurser att efterfråga bostäder i det befintliga beståndet och inte heller hyreslägenheter byggda med investeringsstöd.

Det är en bild som Simon Imner, analytiker av bostadsmarknad på Tyréns kan skriva under på. Konsultbolaget har i ett forskningsprojekt tagit fram en beräkningsmodell som testats i ett pilotprojekt i Uppsala kommun. Med data om befintliga bostäder, priser och hyresnivåer, familjesituation, trångboddhet och inkomster i hushåll, räknade man fram att 86 procent av hushållen har ett godtagbart boende.

– En rätt hög siffra tyckte vi, men det som var intressant var att vi lyckades ta fram faktiska siffror på att fem procent av de boende bodde trångt men att döma av inkomster inte skulle ha några problem att flytta till ett större boende. Bevisligen finns en grupp som är frivilligt trångbodda av olika skäl, det kan vara att man bor centralt eller vill lägga pengar på annat i livet, säger Simon Imner.

Sex procent av Uppsalaborna har däremot inga som helst ekonomiska möjligheter att på egen hand klara av en bostad ens om det är en hyreslägenhet byggd med investeringsstöd. En stor del av dem är utrikesfödda eller inrikesfödda med två utrikesfödda föräldrar.

– Det är bilden av bostadsojämlikhet mer än bostadsbrist, säger Simon Imner.

Han anser att det vore bra om fler kommuner än Uppsala tar reda på ”situationen på marken,” Då kanske man kan arbeta mer med sociala insatser i bostadsförsörjningen, det kan var det som behövs mer än att satsa på ökad nyproduktion.

Unga och de som har utländsk bakgrund. Det är i dessa grupper som vi hittar trångboddheten i Sverige.
Tydligt är att de flesta äldre svenskar över 65 år bor på relativt stora ytor och att en utjämning av bostadsbestånden skulle lösa trångboddheten hos många unga familjer. I detta diagram är trångboddhet definierat enligt norm 2, det innebär att hushåll anses som trångbott om det finns fler än två boende per rum (sovrum), kök och vardagsrum oräknade.

Men att nyproduktion generellt är ett hinder för folk med låg inkomst anser inte Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, som tillsammans med civilingenjören Jan Berg gjort Fores-rapporten ”Det finns nyproduktion som även hushåll med låga inkomster har råd med”.

– De flesta som tidigare räknat på hur mycket folk har råd att betala har tittat på genomsnittshyror och priser i landet. Det vi gjort är att ta fram uppgifter på bestånd i områden en bit utanför innerstaden och som är byggda på billig mark och till lägre kostnad, säger Hans Lind

Bilden som då framträder är att även en låginkomsttagare (inkomst 20 000 kr) som är ensamstående med ett barn kan klara av att hyra en trerummare med en hyra runt 9 000 kronor i månaden. Men det förutsätter att personen också får bostadsbidrag och underhållsbidrag på 6 000 kronor. Och att hen har en rätt låg konsumtion enligt mall från Konsumentverket – det innebär matlåda till lunch och inte särskilt mycket blingbling i tillvaron.

Ytterligare en parameter som inte finns med i ovanstående analyser är förstås hur coronapandemin kan påverka bilden av bostadsbrist. Lågkonjunktur och osäker ekonomi minskar rörligheten och leder till att fler frivilligt stannar kvar i trångt boende. På pappret ser det ut som ökande bostadsbrist, i verkligheten minskar bostadsbehovet. Så det gäller som sagt att hålla isär begreppen.

Annons: