”Hyresmarknaden – går det att få bättre balans?” Alla seminarier har en rubrik utformad som en fråga. Det är en idé de har här i Almedalen. En annan idé är att klämma in tio personer på nyss nämnda seminarium. Och låta dem avhandla både bostadsbrist i storstäderna och vakanser i landsortskommuner. Det gör att det inledande frågetecknet inte alltid rätas ut. Men samtalet behöver inte vara mindre intressant för det. Här är några samlade spretande intryck från ett seminarium som alltså kretsar kring frågan ”Hyresmarknaden – går det att få bättre balans?”
Håkan Larsson, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta, inledde med en presentation som på flera sätt satte tonen. Sverige är inte en bostadsmarknad. Det är många. Statistiken visar att vakanserna ökar, inte bara i glesbygden, utan faktiskt också i tillväxtregionerna. Fler kommuner har nu balans på bostadsmarknaden än brist, och överskottet växer.
[ Annons ]
– Det är alltid roligare att föra en politik där man sätter spaden i marken. Men jag tror att vi måste gå till en politik för förvaltning, sa Håkan Larsson.
Bakom den lakoniska formuleringen ligger 686 miljarder kronor i underhållsskuld. En fråga som återkom under seminariet – inte heller det med ett tydligt svar: vem ska betala?
Fel saker byggs på fel ställen.
I den första panelen samlades Therese Nerlund, bostadspolitisk expert på Wallenstam, Stefan Ränk, koncernchef på Einar Mattsson, Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna, och riksdagspolitikerna David Josefsson (M) och Markus Kallifatides (S). Ämnet var tillväxtorterna och nyproduktionens villkor.
Diagnosen var i stora drag gemensam: för höga produktionskostnader, för långa ledtider, för svag kommunal vilja att markanvisa för hyresrätter. Therese Nerlund beskrev hur presumtionshyressystemet slår fel. Det är bättre hyror i perifera lägen än i centrala, vilket försvårar investeringskalkylerna just där marken är dyrast.
Stefan Ränk använde sin morfars historia om Södermalm. Den stadsdelen var en gång den mest utsatta i landet. Idag är den bland de mest attraktiva. Områden kan göra resor. Men hyreslagstiftningens nuvarande tillämpning motverkar den logiken. Den skymmer sikten för var det är värt att bygga och vad det är värt att återställa. Ränk visade det konkret: ett ROT-projekt på Södermalm där 1800-talslägenheterna styckades av på 70-talet och nu borde återställas till sina ursprungliga storlekar. Men hyressystemets relativa prissättning gör det ekonomiskt oförsvarbart.
– Fel saker byggs på fel ställen, sammanfattade Ränk.
David Josefsson förklarade var han ville hitta lösningar på låsningar.
– Många av riskerna på bostadsmarknaden är politiskt skapade. Därför kan de också politiskt undanröjas. Det är bättre än att kompensera dem med skattemedel.
Markus Kallifatides noterade dock att frågan om bruksvärdet numera är mer politiskt låst än på länge. En bred riksdagsmajoritet, inklusive Sverigedemokraterna, står bakom systemet. Hans slutsats: parterna får lösa det. Han fokuserar hellre på det övriga: kortare handläggningstider, mer mark, färre processhinder.
Anders Holmestig påminde om att det utanför riksdagen råder en annan syn. OECD lyfter varje år det svenska hyressättningssystemet som ett tillväxtproblem. EU-kommissionen, akademin och näringslivet likaså.
I den andra panelen byttes storstadsperspektiv mot det landsbygdsdito. Cathrine Holgersson, vd för Sveriges Allmännytta, Adam Cocozza, vd för Botrygg, och Anders Åhrlin, kommunalråd i Örebro (M), delade en bekymmersam lägesbeskrivning.
Örebro har vakanser på 14–15 procent i delar av beståndet. Detaljplaner som ingen vill eller kan bygga på. Produktionskostnader på 40 000–50 000 kronor per kvadratmeter är en nivå Örebroarna inte klarar att betala.
Anders Åhrlin påpekade hur bruksvärdesystemet i ett sådant läge har tappat sin funktion. Det går inte längre att hålla ihop hyresnivåerna i kommunens olika delar. Och decenniers politiska mål att hålla hyrorna så låga som möjligt har lämnat efter sig ett underhållseftersläp som nu är akut.
Systemet som det fungerar idag är ett svek mot de ekonomiskt svaga hushållen.
Adam Cocozza pekade på det ekonomiska dilemmat där hyresförhandlingarna har kompenserat för VA, fjärrvärme och avtalstaxor – men inte för byggkostnadsindexet. Resultatet är att de som bott i hyresrätten hittills har gjort det delvis på kommande hyresgästers bekostnad.
– Systemet som det fungerar idag är ett svek mot de ekonomiskt svaga hushållen. Det gynnar höginkomsttagare som bor i attraktiva lägen på bekostnad av de som har det sämre ställt.
Cathrine Holgersson lyfte Malmömodellen som ett motexempel. Systematisk hyressättning med lägesfaktor gör att det, enligt henne, går att praktisera bruksvärde med balans.
Inga tydliga svar. Men det är kanske inte heller det som Almedalen är till för. Det riktiga samtalet tog vid när deltagarna klev ned från scenen.
