[ Annons ]

Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna, Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, och Martin Hofverberg, chefekonom, Hyresgästföreningen. Foto: Olof Holdar/Allan Seppa/Filippa Ländin
Publicerat 17 oktober, 2024

Rapport om vinster hos bostadsbolagen ifrågasätts

I sin årliga rapport om de privata fastighetsägarnas ekonomi konstaterar Hyresgästföreningen att det är god lönsamhet. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, menar dock att det är svårt att dra några slutsatser alls.

Hyresgästföreningen har under flera år släppt rapporten Privatvärdarnas ekonomi. Där gör de en massiv genomgång av fastighetsbolagens egna siffror.

I år har man granskat kostnadsutvecklingen för 30 privata fastighetsägare, av olika storleksordning, spridda över landet.

[ Annons ]

Några av de siffror som nämns i rapporten:

  • Driftnettot per kvadratmeter har ökat med 33 procent.  
  • Vinsten motsvarar strax under en femtedel av intäkterna. Under 2023 är vinsten i snitt 17 procent. Vissa bolag har fortfarande vinster på över 30 procent. 

Driftnettot, den underliggande affären, är mer lönsam än på länge.

Syftet med rapporten är såklart mer att vara en brandfackla i en redan övertänd hyreskonflikt, snarare än att lyfta framgångsrika bolag.

– Driftnettot, den underliggande affären, är mer lönsam än på länge. I takt med att räntorna sjunker kommer de senaste årens rekordhöga hyresökningar att borga för en högre lönsamhet. Men det sker på hyresgästkollektivets bekostnad som då sannolikt kommer lägga en större del av sin inkomst på hyran. Det här är en signal till årets hyresförhandlingar om återhållsamhet, och att tänka på den långsiktiga affären, säger Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen.  

I takt med att räntorna sjunker kommer de senaste årens rekordhöga hyresökningar att borga för en högre lönsamhet, säger Martin Hofverberg, chefekonom, Hyresgästföreningen. Foto: Filippa Ländin

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, har läst rapporten. Han tycker att det finns grundläggande problem med att använda data från årsredovisningar för att att bedöma hur bra eller dåligt ett företag går.

– Ett stort problem är begreppet driftnetto som definieras som hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Idag finns dock betydande frihet för en fastighetsägare att välja hur mycket av en specifik utgift som ska redovisas som kostnad det aktuella året och hur mycket som i stället ska ”aktiveras” i balansräkningen och sedan ska skrivas av under ett antal år, säger Hans Lind.

Därmed blir det oklart vad driftnetto står för. Hans Lind konstaterar att olika företag kan göra på olika sätt och inte heller nödvändigtvis följa samma principer över tid.

– Lite tillspetsat kan man säga att företagen kan välja hur stor vinst de vill redovisa ett specifikt år – och dilemmat är förstås att de gärna vill redovisa höga vinster i information till investerare, men låga vinster inför hyresförhandlingar, säger Hans Lind.

Lite tillspetsat kan man säga att företagen kan välja hur stor vinst de vill redovisa ett specifikt år, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi. Foto: Allan Seppa

Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen delar Hans Linds syn på rapportens metodproblem.

– Om Hyresgästföreningen verkligen hade ambitionen att beskriva förutsättningarna för att bedriva långsiktig förvaltning av hyresrätter, skulle de ha tagit till sig den kritik som framförts när motsvarande rapport har presenterats tidigare år. Det har de inte gjort. Trots att det därmed är Hyresgästföreningens långtgående slutsatser, som dessutom presenteras på ett mycket tendentiöst sätt, säger han.  

Om Hyresgästföreningen verkligen hade ambitionen att beskriva förutsättningarna för att bedriva långsiktig förvaltning av hyresrätter, skulle de ha tagit till sig den kritik som framförts när motsvarande rapport har presenterats tidigare år, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna. Foto: Magnus Glans.

Det är uppfattning som delas av Hans Lind.

– Det sägs till exempel att vinsten fortfarande är ”hög”. Men vad som är högt eller lågt beror rimligen på vad man har för referenspunkt – och någon sådan redovisas inte i det aktuella avsnittet.

Ett annat problem i rapporten är, enligt Hans Lind, att marknadsvärdeförändringar ska redovisas som vinst eller förlust enligt vissa redovisningsregler, men inte enligt andra.

– Jag tycker att vinstbegrepp som innefattar årliga marknadsvärdeförändringar är tämligen ointressanta eftersom de rimligen spelar en liten roll för en långsiktig förvaltare. Vinst per hyreskrona för de bolag som inkluderar värdeförändringar blir därmed tämligen ointressant och borde räknats om så värdeändringar tas bort.

Vår rapport visar att det här snarare handlar om en skönmålning av deras egna höga risktaganden.

Martin Hofverberg är av en annan åsikt.

– Fastighetsägarna motiverar de rekordhöga hyreshöjningarna med de allmänna kostnadsökningarna. Men vår rapport visar att det här snarare handlar om en skönmålning av deras egna höga risktaganden. Själva kärnverksamheten, alltså den som går ut på att hyra ut bostäder, går bättre än på länge, så det är inte där skon klämmer. De höga hyreshöjningarna handlar snarare om att täcka upp för dåliga affärer och ohållbara affärsmodeller, säger Martin Hofverberg.  

Där kan Hans Lind till viss del ge honom rätt. Ökande räntekostnader framhålls ofta som ett viktigt skäl att höja hyrorna. Och inte minst är det en av de aspekter som enligt trepartsöverenskommelsen ska utgöra underlag för hyressättningen.

– Ur ett hyressättningsperspektiv tänker jag mig att det rationella är att fastighetsägaren bär ränterisken och att ränteförändringar därmed inte är ett relevant argument i en hyresförhandling. Varken när de går ner eller de går upp. Fastighetsägaren kan dessutom påverka räntekostnader genom olika policys när det gäller räntebindning.

Men åter till rapporten. Om man kort bortser från Hans Linds invändningar – är det trots allt inte ganska bra att det fortsatt är lönsamt att äga och driva hyresfastigheter? Frågan går till Martin Hofverberg

Ser du någon risk att rapportens slutsatser i slutändan krymper vinstmarginalerna – och därmed de facto blir kontraproduktivt för hyresgästkollektivet som helhet? Alltså bra för insiders, dåligt för outsiders.

– Vi är eniga om att en sund och stabil bransch är viktig, det betyder trygga boenden och fler bostäder. Det är bra för oss hyresgäster. Men för att hyresrätten ska vara attraktiv att både bo och investera i, krävs en balans. Med rapporten kan vi visa att fastighetsägarna har fått sitt under de här krisåren.

Om Hyresgästföreningen anser att detta är en rimlig utveckling går vi mot en värld där hyresrätten sakta kommer att förslummas.

Den slutsatsen går dock inte att dra av rapporten, enligt Tomas Ernhagen.

– Trots rapportens alla metodmissar visar den att lönsamheten i förvaltningen av hyresrätter har fallit markant under krisåren. Det en trend som vi har sett under en längre tid. Om Hyresgästföreningen anser att detta är en rimlig utveckling går vi mot en värld där hyresrätten sakta kommer att förslummas. Jag tror inte att det är vad Hyresgästföreningen vill och hoppas att de nu tar till sig kritiken och återkommer med en bättre rapport nästa år, säger han.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]