Proptechboomen står för dörren, men stuprörstänk och olika syn på affärsmodeller är en tröskel.
I den ena ringhörnan: fastighetsbranschen. I den andra: proptechbranschen. Den virtuella boxningsmatchen gick av stapeln på ett av branschorganisationen Proptech Swedens webinarier. Några fysiska slag delades så klart inte ut. Deltagarna var beväpnade med åsikter i stället för boxningshandskar. En rolig grej, så klart, men det finns samtidigt ett uns av allvar bakom leken, enligt Roger Tofft, vd på Proptech Sweden.
– Vi står lite på olika sidor. Techbolagen, som utvecklar en massa produkter, tycker att fastighetsbolagen behöver vara mer mottagliga. Och fastighetsbolagen tycker att techsidan brister i köp- och säljprocessen, säger han.
[ Annons ]
Ett fastighetsbolag som inte behövt boxa sig fram till en framgångsrik digitalisering är Hemsö, vars bestånd till största delen består av skolor och äldreboenden. Där har det snarare gått som en dans. Bolaget anställde digitaliseringschefen Fredrik Hörnsten och innovationsledaren Malin Boman i början av pandemin och deras arbete har redan kommit en bra bit på vägen.
Ett av Hemsös proptechprojekt görs i samarbete med techföretaget Myrspoven. Snart ska Hemsö kunna styra inomhusklimatet i sina fastigheter med hjälp av AI.
– Genom att samla in mätvärden från sensorer i fastigheten och samtidigt hämta in data från SMHI kan inomhusklimatet optimeras. Vi stoppar inte bara in tekniken och hoppas på att AI ska lösa alla problem på egen hand.
För att underlaget för optimeringen ska vara så heltäckande som möjligt genomför Hemsö varje vecka även intervjuer med de som arbetar på skolorna och äldreboendena, där de får berätta hur de upplever klimatet.
– All data samlas sedan in i AI-systemet, som kan styra lokalerna per automatik. Det här är ett bra exempel på hur en nischad proptechtjänst adderas till befintlig teknik, automatiserar fastigheten och sänker energikostnaderna.
HUR FUNKAR INTEGRATIONEN MELLAN FASTIGHETSSYSTEM OCH PROPTECH?
Jens Björk, vd för proptech-bolaget Planima:
– Integration och samarbete mellan nya innovativa bolag och fastighetssystem fungerar långt ifrån bra idag. Det är svårt för nya proptechbolag och fastighetsägare att förstå hur de stora systemen fungerar, vilket försvårar för nya bolag att hitta rätt på marknaden. Fastighetsägare har också tröttnat på gamla inlåsta system och vågar testa alltmer ny teknik, vilket leder till att fastighetssystemen behöver öppna upp och samarbeta med nya aktörer. Bolag som ignorerar integrationsfrågan framåt kommer inte att överleva, även om frågan fortfarande är i ett väldigt tidigt skede inom branschen. Vi har en spännande tid framför oss!
Jobbet som digitaliseringschef är Fredrik Hörnstens första inom fastighetsbranschen. Han har tidigare arbetat i techbranschen, med användbarhet och design i fokus.
– Min roll på Hemsö är att skapa engagemang hos våra medarbetare och samtidigt koppla det till tydliga nyttor, så att vi inte provar på saker bara för att de är nya och spännande. För då uppstår vad jag brukar kalla för tomteblosseffekten; det lyser upp en kort stund för att sedan bara försvinna, säger Fredrik Hörnsten.
Han menar att nyckeln är långsiktiga investeringar. Digitalisering tar tid och handlar om samspelet mellan befintlig och ny teknik, samt om hur det kommer människor bäst till gagn.
– Tidigare har fastighetsbranschen sagt ”fram till dörren, men inte längre”. Men man måste också våga ta steget in och se hur man kan utveckla tjänster och service inne i fastigheten och lägenheterna, säger Fredrik Hörnsten.
HUR FUNKAR RELATIONEN MELLAN FASTIGHETS- OCH TECHBOLAG?
Kaj Winther, chef digital utveckling, Fastighetsägarna:
– De fastighetsbolag som lyft blicken och ser helheten har en längre resa men har också kommit längst även när det gäller specifika integreringar av diverse bolagsspecifika affärssystem med ny proptech. Branschen har ett tydligt toppskikt som driver på utvecklingen, som i hög grad gynnar hela branschen och faktiskt hela samhället. Utöver toppskiktet och mellanskiktet av bolag som gärna vill vara tidiga i digitaliseringsresan, så finns en enormt lång svans av fastigheter och dess ägare som inte hunnit ta ställning till hur deras framtida fastigheter ska passa in i en mer digitaliserad framtid. Generellt är fastighetsbranschen av naturliga skäl relativt konservativ. Historiska investeringsmodeller med tydlig pay off-tid har fungerat så länge fastigheter har existerat medan disruptiva modeller ofta kräver tålamod, mod och riskvilja.
Så väl Fredrik Hörnsten som Roger Tofft tror att många fastighetsbolag inte prioriterar proptechfrågan tillräckligt högt.
– Det märker vi tydligt, och därför tar allt lite längre tid. Bolag inom bygg- och fastighetsbranschen behöver tillsätta resurser till den här typen av frågor om vi ska nå ”snacket om en hållbar bransch”, säger Roger Tofft.
Enligt Fredrik Hörnsten kan anledningen vara osäkerhet. Själv är han emellertid säker.
– De som inte tar tag i det här nu kommer vara hopplöst efter om bara några år. Konkurrenterna kommer att vara förstavalet för framtidens potentiella hyresgäster. När infrastrukturen är på plats blir dialogen med proptechbolagen så mycket enklare.
De som inte tar tag i det här nu kommer vara hopplöst efter om bara några år.
Hur går man då till väga när man ska sjösätta en proptechsatsning om bristerna i kommunikationen mellan de två parterna är så pass påtagliga?
Fredrik Hörnstens strategi går ut på att samarbeta med ett antal utvalda proptechbolag, som han kallar prioriterade partners. På Hemsö finns numer ett techteam som arbetar med frågan internt och som jobbar tillsammans med proptechbolagen för att driva frågan framåt. Han menar att många fastighetsbolag gör misstaget att utse en befintlig anställd till digitaliseringsansvarig.
– Om man inte vet hur techbranschen fungerar blir arbetet väldigt svårt. Teknikutvecklingen går väldigt snabbt, samtidigt är fastighetsbolagen trygga med sitt arbetssätt, som de haft i alla tider. Nyckeln
är att förändra stegvis, med rätt kompetens på insidan. Rekrytera personer som tänker annorlunda. Då kan resten av bolaget fokusera på den vanliga verksamheten, säger han.
VAD SER DU FÖR TRENDER FRAMÖVER?
Gustav Bouvin, affärsområdeschef, Momentum, utvecklare av fastighetssystem.
– Många fastighetsbolag fokuserar mer och mer på hyresgästupplevelsen. Man vill exempelvis kunna erbjuda snygga mobila gränssnitt för bokningar, kundtjänst och felanmälan. Den trenden kommer fortsätta vara stark under 2022. Det gäller även hållbarhet, om man vill se det som en trend. Där kommer digitalisering och automatisering fortsätta hjälpa fastighetsägare att minska sin miljöpåverkan och istället börja tänka energibesparing. Med allt smartare fastigheter som styrs med hjälp av IoT blir det också enklare och snabbare att åtgärda fel och förutse servicebehov till exempel. Jag tror även att optimering och planering av lokaler och kontor blir allt viktigare. Med stöd för mer snabbrörlig, flexibel uthyrning och korttidskontrakt. Vi har själva numera en flexibel arbetsplats som är mer aktivitetsbaserad än tidigare då många fortsatt arbetar deltid hemifrån. Det ställer också nya krav på bostadsuthyrningen, många vill ha möjlighet att fortsätta arbeta hemifrån och behöver fler rum för att det ska fungera.
Enligt Roger Tofft handlar en del av problemen om olika syn på affärsmodeller. Techbolagen säljer i stor utsträckning abonnemang för sina tjänster. Och grundaren av dessa bolag och dennes investerare har ofta som mål att sälja av bolaget, inklusive abonnemang, för mångmiljonbelopp. Den affärsmodellen är i dag en utmaning för bygg- och fastighetsbolagen eftersom de kanske har som mål att sälja av byggnaden, vilket försvåras om ytorna är knutna till olika abonnemang.
– Där har vi ett Svarte Petter som vi inte riktigt fått ordning på. säger Roger Tofft.
Han menar att techbolagen ibland även har svårt att förklara nytta med sina tjänster. Det kan till exempel handla om en anställd på ett fastighetsbolag som känner sig kunna utföra sitt arbete bättre i Excel än i en ny techlösning. I ett sådant scenario har säljaren på techbolaget sannolikt misslyckats med att förklara nyttan i siffror, som att data även kan appliceras på andra delar i fastigheten, i exempelvis en ai-lösning, och därmed integrera de olika systemen i större utsträckning.
– Om inte nyttan blir tydlig så är det svårt att ta beslut att digitalisera en process, och det är inget unikt för den här branschen, säger han.
I dagsläget är det hektiskt att vara digitaliseringschef. Fredrik Hörnstens tillvaro går till stor del ut på att svara på samtal från säljare på proptechbolag. Det gäller att förstå nyttan med de produkter som säljs.
– Alla låter jättebra i sina säljpitcher, men det blir lätt pannkaka om man nappar på något bara för att det låter coolt och nytt. Man måste veta varför man ska köpa en tjänst och tänka långsiktigt. Kommer den här tjänsten vara relevant även i framtiden? Och framför allt, är den kompatibel med andra kompletterande tjänster?
HUR MÅR PROPTECH I SVERIGE IDAG?
Håkan Eriksson, vd på Accessy, leverantör av digitala nycklar:
– För den delen av proptech som riktar sig till fastighetsägare och deras förvaltning finns det stora möjligheter och en del utmaningar. Historiskt sett har fastigheten alltid varit det centrala. Det är den som har förädlats och förvaltats. Gemensam IT har handlat om ett affärssystem. När Proptech kommer in krävs det att en del beslut fattas för hela fastighetsbestånd och då ökar de gemensamma IT-systemen. För det behövs kunskap och budget. Det behöver förstås löna sig och för att kalkylerna ska gå ihop så bygger det ofta på ett förändrat arbetssätt. Det är det som är digitaliseringarnas tröghet. Många Proptech-bolag behöver riskkapital för att hantera den trögheten. Vi behöver tillsammans se till att tempot ökar för att ge bränsle åt innovation.
Fredrik Hörnsten betonar samtidigt vikten av att våga testa. Hemsö arbetar mycket med pilotprojekt, som sedan utvärderas noga – både när det kommer till teknik och affärsnytta.
– Vi försöker hela tiden tänka ”hur får vi nya intäkter?” I vår bransch är intäkter ofta synonymt med hyreshöjningar, men det kan också vara indirekta besparingar och värden som kommer längre fram. Det kan även handla om helt nya intäkter, som i fallet med vårt projekt Internetlyftet, där vi installerat fiber och wifi på äldreboenden och samtidigt 5G-säkrar fastigheten. Om de äldre får bättre uppkoppling och kan se på tv via fiber så måste vi våga säga till våra hyresgäster att de kan höja hyran för sina hyresgäster, säger han.
Om man pratar proptech måste man nämna applikationsprogrammeringsgränssnitt, eller API om man vill undvika att vricka tungan. Kortfattat handlar det om olika applikationers förmåga att kommunicera med varandra. En öppen API är en förutsättning för en digitalisering av en fastighet, eftersom flera olika bolag kan utveckla tjänster i samma plattform.
– Vi jobbar mycket med den frågan just nu. Mitt team består av medarbetare som har djupare techkompetens än jag har, och som tänker i moderna banor med API:er och öppenhet. Vi har även tagit in digitaliseringsprojektledare som vet hur man bygger ihop olika leverantörer och datalager. Det är ett måste för att undvika stuprörsbeställingar av teknik, där vi sitter med en uppsjö av olika tjänster som inte pratar med varandra, säger Fredrik Hörnsten.
