Totalt har det gjorts affärer för cirka 65 miljarder kronor, och förutom lägre volymer har även den genomsnittliga storleken på affärerna blivit mindre. De riktigt stora affärerna är få samtidigt som det sker många fler affärer i storleksordningen 50–100 miljoner kronor. Föga förvånande har även andelen internationella köpare ökat.
– Transaktionsmarknaden är fortfarande ganska blek. Fjärde kvartalet är säsongsmässigt starkare. Men jag tror inte att marknaden kommer i gång ordentligt förrän vi kommit in i 2024, säger Mikael Söderlundh, analyschef på Colliers.
[ Annons ]
Framför allt är de börsnoterade bolagens behov av att frigöra kapital fortsatt stort, vilket gör att de måste sälja fastigheter framöver. Men trots att säljare och köpare fortfarande har svårt att mötas väntar sig Mikael Söderlundh inte att särskilt många fastigheter kommer att säljas till vrakpriser. Det finns alltför många fyndköpare på led för det.
– Jag tror att vi har en intressant transaktionsmarknad framför oss, säger han.
Jag tror inte att marknaden kommer i gång ordentligt förrän vi kommit in i 2024.
Colliers räknar med att börsens fastighetsbolag bottnar ur i början på 2024 och att fastighetsmarknaden följer efter med en fördröjning på 6–12 månader.
Men för närvarande är det inte tu tal om saken att synen på den svenska fastighetsmarknaden är negativ. Den uppmålade krisbilden är dock för enkelspårig. Endast 7 procent av de noterade bolagen är högbelånade, över 60 procent mätt utifrån bokförda värden. Med riktiga marknadsvärden hamnar en tredjedel över 60 procents belåning.
– Majoriteten av bolagen är dock sunda och kommer att klara sig. Vi kommer att få se få fallissemang, säger Mikael Söderlundh.
Däremot är behovet av finansiering och försäljningar fortsatt stort. De närmaste tre åren förfaller obligationslån om cirka 5 miljarder euro om året för de nordiska fastighetsbolagen. Efter sommaren har det skett en islossning på den svenska obligationsmarknaden, där flera bolag lyckas finansiera sig, även om det är dyrt.
Börsens dom är tydlig. Kurserna är ned med i genomsnitt drygt 50 procent sedan toppen i januari 2022. Noterade bolag handlas med rabatt mot de bokförda värdena (P/NAV) på 40–50 procent inom alla segment utom logistik.
– Det är iögonfallande med en så stor rabatt, konstaterar Mikael Söderlundh.
Anledningarna är väl kända: problem med finansieringen och för höga bokförda värden. Hittills i år har de noterade bolagen skrivit ned fastighetsvärdena med i genomsnitt drygt 5 procent. Med tanke på räntenivån och om man använder samma avkastningskrav som rått de senaste 2–3 åren borde fastighetsvärdena skrivas ned med ytterligare 15–20 procent. Det är också så de flesta börsnoterade bolagen implicit värderas.
För att motivera börsbolagens nuvarande bokförda värden skulle det krävas en räntenedgång med 150 punkter (1,5 procentenheter) de närmaste 12–18 månaderna och det ligger knappast i korten, säger Colliers VD, Bård Bjølgerud.
