Mark- och miljödomstolen gav i maj Vasakronan rätt mot Stockholms stad i frågan om avgälden för Spektern 13 och Jakob Större 18. Räntan sattes till 2 procent, i linje med den praxis Högsta domstolen slog fast i Smyrnamålet 2025 – långt under stadens yrkade 3,25 procent.
Den 15 juli fastställde Mark- och miljööverdomstolen domen efter att staden överklagat. Därmed står det klart att avgäldsräntan för de två fastigheterna landar på 2 procent, om domen inte tas vidare till Högsta domstolen. Staden får också stå för Vasakronans rättegångskostnader i MÖD, drygt 1,18 miljoner kronor.
[ Annons ]
En vecka tidigare, den 8 juli, kom en snarlik dom i en annan tvist mellan staden och en tomträttsinnehavare. H&M-familjen Perssons bolag Ramsbury Property AB vann mot Stockholms stad gällande fastigheten Beridarebanan 13 vid Sergels torg. Även här satte domstolen räntan till 2 procent och sänkte den årliga avgälden till 25,5 miljoner kronor, mot stadens krav på nära 48 miljoner. (Källa: Fastighetsnytt)
Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna, vill inte kommentera detaljerna eftersom det, om överklaganden kommer, är en pågående process. Men han konstaterar att domstolen fastställt en avgäldsränta som ligger något högre än den som slogs fast för brf Smyrna förra året.
– Skillnaden är förstås att upplåtelsen i detta fall inte är för bostadsändamål. Vi har räknat med att principerna i Smyrna-domen även skulle få genomslag vad gäller tomträtter för kommersiella ändamål, säger Johan Kleveland.
Han menar att en långsiktig realränta på 2 procent sannolikt är högt räknat, men ändå lägre än de nivåer som varit aktuella under senare år.
– Eftersom fastighetsvärden ökar mer i en lågräntemiljö har det varit väldigt problematiskt att man utgått från höga avkastningsräntenivåer. Det har lett till orimligt höga avgäldshöjningar. Även om Smyrna-domen mildrat den effekten något finns fortsatt stora problem med tomträttsinstitutet, säger han.
Enligt Kleveland kvarstår bland annat oklarheter i hur ett skäligt markpris ska beräknas. – Trögheten i synen på avkastningsräntan i förhållande till hur markpriset fastställs riskerar leda till höga avgäldshöjningar även i framtiden. Osäkerheterna som finns kvar leder till många och dyra domstolsprocesser och försämrar möjligheterna för tomträttsinnehavare att underhålla hus och investera i nyproduktion, säger Johan Kleveland.
