Synen på svensk kommersiell fastighetsmarknad har svängt påtagligt på något år, från en minst sagt skeptisk inställning till ett nyvaket intresse. Jag har haft förmånen att träffa ett antal globala fastighetsinvesterare den senaste tiden. Frågorna och samtalen skiljer sig markant åt från ett par år sedan då räntan var hög och slog mot högt skuldsatta bolag, men också blev en våt filt över marknaden i stort.
Det sistnämnda är ett gott betyg till de svenska bolag som varit kloka med att bygga balansräkningar och nu kan köpa på bra nivåer
[ Annons ]
Jag minns mycket förvånade utländska investerares ansikten när de insåg hur tungt hushåll och fastighetsbolag lånade kort i Sverige. I dag möter jag amerikanska investerare som åkt till Sverige för att enkom investera i svenska fastighetsbolag. Men jag möter också internationella investerare som tycker det är svårt att få till bra affärer då det finns många starka svenska fastighetsbolag som plockar russinen i kakan.
Det sistnämnda är ett gott betyg till de svenska bolag som varit kloka med att bygga balansräkningar och nu kan köpa på bra nivåer. Men det kan också vara en signal om att affärer görs upp på hemmaplan mellan en liten grupp människor som känner varandra och marknaden väl. Det kan vara ett problem om det skrämmer bort utländska investerare, men också ge stabilitet då utländskt kapital är mycket mer lättflyktigt.
Svag befolkningsökning talar för att bostadsmarknaden fortsätter den strukturomvandling som pågår. Det samtidigt som intresset för samhällsfastigheter och logistik är stort. Skillnad mellan olika segmentet i branschen är därmed stor och kommer så förbli.
[ Annons ]
För alla bolag gäller dock att räntekurvan förväntas bli brantare. Den europeiska centralbanken, ECB, är tydlig med att den inte ser behov av att sänka styrräntan mer. Samtidigt behöver i stort sett alla länder i Europa låna när de ska rusta försvar och investera i konkurrenskraft. Det i sin tur talar för högre efterfrågan och stigande långräntor.
Svensk konjunktur har varit svag en längre tid, men hårda data talar för att den har både bottnat och börjar ta fart igen. Till det ska läggas en expansiv budget som i stor grad riktas mot svenska hushåll. Det gör att det är för sent att sänka styrräntan, särskilt då penningpolitiken verkar med viss fördröjning. Det är också värt att påminna sig om att realränta redan i dag är negativ. Även svenska långräntor förväntas stiga när efterfrågan ökar. Nordeas bedömning är att den tioåriga obligationsräntan ska upp med dryga 50 punkter de kommande två åren i så väl Sverige som i Tyskland.
Sammantaget har Sverige bra förutsättningar att rida ut lågkonjunkturen
Ett skäl till att hushållens efterfrågan ökar är att reallönerna stiger snabbt. Hela det tapp som gjordes under perioden då inflationen var mycket hög förväntas tas tillbaka de närmaste åren. Det beror delvis på att KPIF-inflationen faller tillbaka och närmar sig Riksbankens mål på 2 procent, men också på en expansiv budget. Den för fastighetsmarknaden viktiga oktober KPI-inflationen väntas bli 0,9 procent i år. Kommande år stiger den och förväntas ligga strax under 2 procent 2026 och strax över 2027.
Sammantaget har Sverige bra förutsättningar att rida ut lågkonjunkturen. Bättre än många andra länder då vi har starka offentliga finanser, konkurrenskraftiga företag och hushåll som har sparat, amorterat och nu får en skjuts av en expansiv budget. Det lär fortsätta att locka till sig utländska investerare.
