Skiljemannen i hyresförhandlingarna – fel diagnos, rätt medicin

Fastighetsägarna presenterade nyligen en rapport som visade hur antalet ärenden som hamnar hos skiljeman snarast skenat sedan lagändringen 2023 – en utveckling som organisationen själv beskrev som problematisk. Kort därefter publicerade Hem & Hyra en lång artikelserie om förfarandets konsekvenser. Serien mynnade ut i en politikerenkät där företrädare för Vänsterpartiet, Miljöpartiet och Socialdemokraterna gav klart besked: systemet fungerar inte och kan behöva göras om. Liberalerna öppnade för en översyn. Moderaterna och Sverigedemokraterna höll emot.

Att frågan nu klättrar upp på den politiska dagordningen är i sig inte konstigt – tvärtom finns det från branschens sida ett tydligt intresse av att se förändringar i systemet. Men det spelar roll på vilka grunder förändringarna görs. En lagstiftning som är relativt ny och ännu inte prövats i mer normala marknadslägen riskerar att reformeras i fel riktning om de slutsatser som driver debatten inte riktigt håller vid närmare granskning.

[ Annons ]

Mycket är åsikter. Men Fastighetstidningen gör ett försök att med ett par exempel reda ut.

Vad är egentligen ett skiljeförfarande?

Det är lätt att få intrycket att skiljemannaförfarandet i hyressammanhang är något exotiskt eller juridiskt konstruerat specifikt för att gynna en part. Men förfarandet har djupa rötter i svensk rätt. Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut grundades 1917 och Sverige är i dag ett internationellt erkänt centrum för kommersiell skiljedom. I affärsjuridiska tvister är skiljedom sedan länge en vedertagen metod.

En sak som lyfts i debatten är skiljemännens ersättningar. Också här är det värt att sätta frågan i sitt rätta sammanhang. Skiljemännen i hyresförhandlingarna arvoderas enligt principer som gäller för denna typ av juridiska uppdrag generellt – inte enligt någon modell konstruerad specifikt för hyresmarknaden. Om man anser att ersättningsnivåerna är för höga är det i så fall en diskussion om hur jurister ersätts för den här typen av uppdrag i allmänhet, snarare än en effekt av den lagändring som trädde i kraft 2023.

Vad gör skiljemannen och hur sätter hen hyran?

”De är hyresförhandlingarnas nya jokrar. Deras hemliga beslut ger miljonjackpot till hyresvärdarna.” Så beskriver Hem & Hyra skiljemannaförfarandet. Tidningen har identifierat ett reellt problem. Att besluten inte är motiverade gör det genuint svårt att granska hur skiljemännen resonerat. Möjligen är det mindre känt att det var Hyresgästföreningen som drev igenom att besluten inte skulle behöva motiveras. Det försvårar naturligtvis den granskning som föreningen nu efterlyser.

Men betyder avsaknaden av motivering att besluten fattats godtyckligt?

Med ett enkelt räkneexempel går det att visa att parternas gemensamma modell – trepartens vägledning – mycket väl kan landa i 3,6 procent för Stockholm 2026, vilket det alltså gjorde för de privata fastighetsägare vars hyror förhandlades av Fastighetsägarna. Den som vill se hela beräkningen hittar den i faktarutan nedan. Kortfattat ger modellens första steg ett kostnadstryck på 4–6 procent. För att nå 3,6 procent krävs att steg 2 och 3 sammantaget drar nedåt något – vilket är möjligt om hushållens inflationssituation och bedömningen av det historiska kostnadsgapet motiverar återhållsamhet. Inget orimligt inom modellens ramar.

Kan man göra motsvarande räkneexempel och landa i Hyresgästföreningens yrkande på minus 4,5 procent? Tabellen nedan ger svaret:

Korta svaret: nej, det går faktiskt inte.

Mest återhållsamt möjligt innebär att räntefaktorn ges lägsta rimliga vikt, att Stockholms bostadsbrist och ekonomiska utveckling bedöms ge noll uppåttillägg i steg 2, och att inflation och BNP i steg 3 ges maximal dämpande effekt. I verkligheten talar Stockholms strukturella bostadsbrist och fortsatta befolkningstillväxt snarast för ett uppåttillägg i steg 2 – inte noll.

Även i det mest återhållsamma scenariot är det svårt att komma under ungefär 2,5 procent inom modellens ramar. HGF:s yrkande på minus 4,5 procent ligger cirka 7 procentenheter under det. Det är inte en fråga om olika tolkningar av modellen – det är ett resultat som modellen helt enkelt inte kan producera.

Trepartsmodellen ska ligga till grund för skiljemannens avgörande. Det är alltså inte givet att resultatet ska bli 3,6 procent. Det kan bli högre, det kan bli lägre. Men det skulle krävas att helt lämna modellens ramar för att landa i en hyressänkning.

Skiljemannen eller förhandlingen – vem avviker från modellen?

Statistiken visar att hyror satta av skiljeman generellt tenderar att bli något högre än förhandlade hyror. Det framhålls ofta som ett bevis för att förfarandet i sig driver upp hyrorna. Återigen – eftersom besluten inte är motiverade kan ingen med säkerhet veta. Men det finns fyra faktorer som lika väl kan förklara den något högre hyran från skiljeman.

För det första att en stor del av jämförelsematerialet är hyror i allmännyttiga bolag som har, inte sällan på grund av tydliga signaler från politiken, accepterat en lägre justering än vad hade varit möjligt att få i Hyresmarknadskommittén. För det andra att en del förhandlade uppgörelser innehåller andra, för fastighetsägaren, positiva faktorer som har förvandlats in mot en lägre årsjustering. För det tredje kan flerårsuppgörelser ha spelat in. Och för det fjärde ett antal ärenden där Hyresgästföreningen inte accepterat att ge bolag utan skiljemannaklausul samma justering som skiljemannen.

Om dessa faktorer väger tyngre än förklaringsmodellen att skiljemän helt enkelt sätter högre hyror ska vara osagt. Men de bör väga tillräckligt tungt för att den slutsatsen inte ska köpas okritiskt.

Det finns också skäl att sätta de summor som cirkulerar i debatten i ett något större sammanhang. Siffror i storleksordningen tiotals eller hundratals miljoner kronor tenderar att få genomslag i den politiska debatten – inte sällan innan någon hunnit bedöma vad de faktiskt representerar i relation till helheten. Hem & Hyra beräknar att skiljemännens beslut gett privatvärdarna omkring 60 miljoner kronor i ökade hyresintäkter under 2026.

Det är mycket pengar. Men satt i relation till det privata hyresbeståndets totala omsättning – grovt räknat 90–105 miljarder kronor per år, baserat på cirka 1,1 miljoner privatägda hyreslägenheter med en genomsnittshyra kring 7 000–8 000 kronor i månaden – motsvarar det ungefär 0,06 procent av de totala hyresintäkterna, eller knappt 250 kronor per lägenhet och år. Det förändrar inte bilden av att förfarandet i vissa fall driver upp hyrorna något, men ger viss känsla för proportionerna.

Om utgångspunkten i stället är trepartens vägledning – som parterna gemensamt ställt sig bakom – är slutsatsen snarare en annan: det är de förhandlade avtalen som tenderar att landa under vad modellen motiverar, inte att skiljemännen lägger sig över. Om sedan skiljemännens rekommendationer är tillräckliga för att täcka utvecklingen av fastighetsförvaltningens kostnader eller inte, är en helt annan fråga.

Gynnar förfarandet ägare av vanskötta fastigheter?

I Hem & Hyras granskning är ett av de starkaste påståendena att skiljemännen gett höjda hyror till ägare av fastigheter som utpekats som vanskötta. Klart är att dessa fastighetsägare fått relativt stora hyreshöjningar. Men frågan är om det är en konsekvens av skiljemannaförfarandet – eller om förklaringen finns på ett annat ställe.

Ta Wonna I de Jong Fastigheters hyresutveckling. Det år då hyran sattes i förhandling – en tvåårig överenskommelse 2024 – fick hyresvärden en höjning på 9 procent, klart över ortens generella nivå. Skiljemannaåren 2025 och 2026 gav däremot exakt ortsnormen, varken mer eller mindre.

Det förhandlade året var alltså det mest gynnsamma för hyresvärden. Mönstret pekar mot att det inte är förfarandet i sig som avgör utfallet – utan systemets grundkonstruktion. Det är en grundläggande princip i det svenska hyressättningssystemet, bekräftad av hovrätten och inskriven i trepartens vägledning: den årliga hyresjusteringen ska inte vara en bedömning av bruksvärde. Förvaltningskvalitet förhandlas separat.

Har Fastighetsägarna överutnyttjat systemet?

Det är ett faktum att samtliga ärenden som gått till skiljeman 2026 påkallades av fastighetsägaresidan, och att antalet ärenden vida överstiger vad lagstiftarna föreställde sig. Men bilden av varför är förmodligen mer komplex än vad det kan verka vid en första snabb anblick.

Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen menar att den tidslinje som ange i lagstiftningen innebär att förhandlingarna måste påkallas redan under våren. Väntar man för länge med att påkalla riskerar man retroaktiva hyreshöjningar, något varken hyresvärdar eller hyresgäster tjänar på. Att Fastighetsägarna i vissa fall har påkallat förfarandet tidigt behöver alltså inte vara ett strategiskt utnyttjande – det kan lika gärna vara en anpassning till hur lagen faktiskt är konstruerad.

Hyresgästföreningen har hävdat att det tidigare påkallandet innebär att det gemensamma förhandlingsunderlaget inte finns tillhanda när förhandlingarna inleds. Detta levereras av trepartens chefekonomer först i augusti. Det beror, enligt Tomas Ernhagen, på att Hyresgästföreningen hittills inte har accepterat att presentera siffrorna tidigare. Han anser att det är anmärkningsvärt, eftersom beräkningarna i grunden är oproblematiska: taxor och avgifter samt förvaltning och underhåll beräknas som snitt av föregående års utfall, och räntefaktorn baseras på prognoser från Riksbanken eller Konjunkturinstitutet. Allt detta kan i princip fastställas redan den 1 januari varje år. Att vänta ut exempelvis Nils Holgersson-rapportens publicering i oktober–november är helt enkelt inte förenligt med lagstiftningens tidslinje.

Tomas Ernhagen lyfter också hur Hyresgästföreningen i Stockholm inför 2026 krävde en hyressänkning med – 4,5 procent. Trepartens modell pekade samtidigt, enligt Fastighetsägarna, på en kostnadsutveckling om cirka 6 procent.  Det är, enligt honom, knappast en bra utgångspunkt om målet är att nå en förhandlingsuppgörelse.

Om påståendet att Fastighetsägarna systematiskt påkallar skiljemannaförfarande av taktiska skäl ska ligga till grund för politisk debatt – möjligen också en lagändring – så bör nog utsagan att Hyresgästföreningen under åren med skiljemannaförfarande systematiskt lagt sina bud lägre än vad modellen motiverar tas för lika sann. Motivet skulle i så fall vara att taktiskt tvinga fastighetsägarsidan till ett agerande som skapar rubriker och väcker debatt, och på så vis – om man får politiken med sig – kunna återvända till den förhandlingsposition man hade innan skiljemannaförfarandet infördes.

Till bilden hör också att Hyresgästföreningen på sina håll aktivt försöker avveckla de förutsättningar som systemet vilar på. Det framgår av en nyligen publicerad artikel i Hem & Hyra. I Gävleborg har föreningen tecknat nya förhandlingsordningar utan skiljemannaklausul – trots att parterna på nationell nivå kommit överens om ett ramavtal som säger att sådana klausuler ska ingå. I Värmland, Jämtland och Västernorrland sade föreningen dessutom upp befintliga förhandlingsordningar med skiljemannaklausul för ett trettiotal fastigheter. Frågan om föreningen har rätt att göra det är fortfarande föremål för prövning i hovrätten.

Hyresgästföreningen motiverar agerandet med att Fastighetsägarna missbrukat möjligheten att påkalla förfarandet och att det inte längre används som en sista utväg. Visserligen ett logiskt argument för en organisation som har till uppgift att hålla nere hyror. Men effekten blir att bägge parter går miste om möjligheter att stärka och förbättra ett system man från början var med på att bygga upp.

Om det verkligen förhåller sig så går naturligtvis inte att belägga. Men helt klart är att allt inte riktigt är så enkelt som det kan te sig.