Mervärde på djupet

Ett förändrat arbetsliv och lågkonjunktur är bara två orsaker till att många kontors-lokaler i dag står tomma. Samtidigt öppnar det för att vitalisera områden som tidigare legat öde efter kontorstid. I Kista i Stockholm, med en stor koncentration av kontorsfastigheter, omvandlar Klövern nu Ericssons tidigare lokaler till 853 bostäder och 10 000 kvadratmeter lokaler i bottenvåningarna. 

– Vi såg möjligheter att skapa en attraktiv plats och samtidigt minska klimatavtrycket genom en konvertering. Fler boende och nya mötesplatser är nyckeln till att ge området ny puls, säger Erik Ihse som är chef för projektutveckling på Klövern.

[ Annons ]

Det är ett stort omvandlingsprojekt där befintliga stommar, fasader och trapphus bevaras. Erik Ihse påpekar att det finns flera utmaningar i konverteringar. Äldre byggnadsdelar når inte alltid upp till dagens krav och i projektet har därför alla fönster, all belysning och isolering bytts ut. 

– Vissa material är också svåra att demontera utan att de tar skada. Men en positiv överraskning har varit hur effektivt det är att arbeta med en befintlig stomme. Det har förenklat både logistik och byggprocess, säger Erik Ihse. 

När projekteringen inleddes fanns redan en färdig plan på plats och Boverkets tidigare byggregler, BBR, var styrande. I somras förändrades reglerna, bland annat handlar det om dagsljuskrav, takhöjd och tillgänglighet. Nu finns också tydligare anvisningar för vad som gäller vid ombyggnad. 

– Hade vi projekterat mot de nya reglerna hade förutsättningarna varit bättre för att få en större diversitet av bostäder, utan att det hade skett på bekostnad av boendekvaliteter, säger Erik Ihse.

En svårighet har varit byggnadens djup, som hindrat en optimal utformning av vissa lägenheter. Överblivna ytor har i stället blivit gemensamma lokaler för film, gaming och andra aktiviteter. De belastar inte hyran men bidrar, enligt Erik Ihse, till social hållbarhet i fastigheten.

Klövern genomför nu en klimat-beräkning för att jämföra projektets klimat-påverkan med nyproduktion. Erik Ihse tror att det finns en ekonomisk uppsida i konverteringar, men påpekar också att det finns en stor osäkerhet i arbetet med befintliga byggnader. 

– I Kista har vi två års produktion kvar så överraskningar kan fortfarande dyka upp. Men så här långt upplever vi att det har varit en lyckad konvertering, säger han.

Fastighetsägarna har länge arbetat med de hinder som står i vägen för fler omvandlingar. För drygt tre år sedan presenterade bransch-organisationen, tillsammans med White arkitekter, rapporten Flexibla fastigheter med förslag för att underlätta ändrad användning av fastigheter. Därefter fylldes listan på i Fastighetsägarnas rapport Fler bostäder genom omvandling av lokaler.

– I dagens städer finns ett stort behov av att kunna anpassa byggnader och miljöer till förändrade behov och medborgarnas önskemål. I dag finns viktiga drivkrafter för att omvandla till exempel kontorsfastigheter till bostäder, säger Anna Thureson, som är näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige.

Men Fastighetsägarna har också sett utmaningar för att fler omvandlingar ska genomföras. Några är kopplade till plan- och bygglovsprocessen, och framför allt de långa led-tiderna för plan- och tillståndsprocesser. 

– De är ett bekymmer för branschen. Det kan ta sju-åtta år att göra en ändring av en detaljplan och då blir det svårt att tajma svängningar i efterfrågan, säger Anna Thureson.

Hon nämner också finansiell osäkerhet som ett hinder för omvandlingar, och anser att momsreglerna behöver ses över. 

– Fastighetsägaren kan förlora avdragsrätten för kostnader och tvingas betala tillbaka tidigare avdragen moms. Det innebär en stor ekonomisk risk och gör det svårare att genomföra den här typen av omvandlingar, säger Anna Thureson.

Men omställningen av lokaler är på väg att bli enklare. Boverket fick 2020 i uppdrag att utreda förutsättningarna för omvandlingar. Efter det har myndigheten haft flera uppdrag som handlat om att underlätta processer och justera regelverken för flexibel lokalanvändning. Nyligen kom ett förslag på lättnader i utformningskraven vid om- och tillbyggnad och vad som ska gälla när en detaljplan ändras. Förra året införde regeringen en stimulansbonus till kommuner som antar flexibla detaljplaner som tillåter flera användningar, och i våras höjdes ersättningen från 150 kronor per kvadratmeter till 300. 

– Där har man från politiken visat en vilja att skapa bättre förutsättningar. Det är positivt att det finns många konkreta förslag framme på bordet. Det viktigaste nu är att regeringen faktiskt går vidare med de förslag som finns framarbetade, säger Anna Thureson.

Trollhättan toppade nyligen Nationellt ledtidsindex som sedan tre år mäter hur lång tid plan- och tillståndsprocesser för bostadsbyggande tar i svenska kommuner. 

– Jag visste att vi har bra processer i Trollhättan, men blev ändå överraskad av att vi var snabbast. När man sitter i planeringen känns processerna ofta väldigt långa, säger Josefin Kaldo som är tillförordnad förvaltningschef i kommunen.

Befintliga planer är ofta låsta till en viss användning, till exempel skola, kontor eller bostäder. När en fastighet ska konverteras för nytt ändamål krävs därför en planändring. Josefin Kaldo hoppas på regellättnader i Plan- och bygglagen som gör det enklare att ändra användning i gällande detalj-planer. 

I Trollhättan tar man i dag oftast fram mer flexibla detaljplaner än tidigare för att möta skiftande behov. Planerna medger då flera användningar på samma plats, till exempel kontor och bostäder. 

– Då är vi redo med flexibla planer när idéer och möjligheter dyker upp. Och exploatören blir nog väldigt glad om det redan finns en flexibel plan på plats.