Institutionerna är inte längre de största nettoinvesterarna på den svenska fastighetsmarknaden. Den enskilt största nettoinvesteraren är nu i stället privata investerare som har köpt fastigheter för 38,6 miljarder kronor mer än de har sålt under de senaste 12 månaderna.
De börsnoterade fastighetsbolagen har bromsat sina nettoförvärv kraftigt under det senaste året och deras rullande 12-månaderssiffra ligger nu på 6,9 miljarder kronor. Fonder har ökat sina nettoförvärv från nollstrecket i början av 2022 till 15,4 miljarder kronor under 12 månader till september. Flera fastighetsfonder har rest betydande mängder kapital under senare år och väntar nu på nya förvärvsmöjligheter.
[ Annons ]
Utsikten för den svenska konjunkturen ser dyster ut framöver. Catella förväntar sig en djup recession 2023. Den kommande svenska lågkonjunkturen (och kanske till och med en hotande global lågkonjunktur) är en viktig desinflationskraft då hushållen minskar sin konsumtion och företagen drar ner sina investeringar. Enigt Catellas ledande indikatorer kommer inflationen falla tillbaka till runt 2 procent fram till början av 2023. Inflationen väntas dock ta fart igen därefter och stiga betydligt över Riksbankens mål om 2 procent. Catella ser stagflation (kombinationen av låg ekonomisk tillväxt och hög inflation) som det mest sannolika scenariot för de kommande åren.
Börskurserna för de börsnoterade fastighetsbolagen har minskat med över 27 procent i snitt sedan den senaste deltoppen på björnmarknaden som nåddes i början av augusti (jämfört med minus 10 procent för Stockholm OMX 30 under samma period). Sedan den historiska marknadstoppen i slutet av november 2021 har de börsnoterade fastighetsbolagen gått ner omkring 54 procent.
Bostads-/samhällsfastighetsbolagen är nere kring 65 procent i genomsnitt. Den genomsnittliga rabatten till NAV för 28 av de största fastighetsbolagen är nu ca 34 procent. Som ett resultat av detta indikerar aktiemarknaden högre direktavkastning inom mer eller mindre alla fastighetssegment utom mix kommersiella fastigheter utanför storstäderna samt industri/logistikfastigheter med lite högre direktavkastning.
[ Annons ]
De genomsnittliga aktiekurserna för de företag som fokuserar på hyresbostäder/samhällsfastigheter har haft en nästan perfekt korrelation till den långsiktiga realräntan sedan början av 2021 (realräntan mätt som den 30-åriga inflationsindexerade amerikanska statsobligationsräntan, TIPS).
Vi befinner oss för närvarande i den snabbaste globalt synkroniserade centralbanksräntehöjningscykeln på minst fyra decennier. För varje centralbank runt om i världen, som för närvarande sänker räntorna, är det nu 25 banker som höjer räntorna; ett förhållande som inte har setts sedan slutet av 1990-talet, då många centralbanker blev självständiga. Den 30-åriga TIPS-räntan har ökat från en botten på -0,60 procent i november till cirka 1,60 procent nu och har under de senaste veckorna varit uppe och vänt vid den högsta nivån sedan juli 2011.
Den senaste utvecklingen av TIPS-räntan indikerar ytterligare nedgångar på aktiemarknaden under kommande veckor/månader innan marknaden når en cyklisk botten.
Analys av
Arvid Lindqvist,
Head of Research, Catella
