När jag senast besökte det gamla hamnlagret Fenix I i Katendrecht, Rotterdam, rymde den råa industrilokalen ett par restauranger, ett mikrobryggeri och några hantverksbutiker. Här hölls konserter och populära klubbar bidrog till ett livligt nattliv.
När jag nu, sex år senare, åter står med cykeln på kajen känner jag knappt igen mig. Den etthundrafyrtio meter långa och fyrtio meter breda Fenix I har fått en makalös påbyggnad, som på kajsidan reser sig tio våningar högt. Den gamla lagerlokalen utgör nu fastighetens sockel och rymmer ett bed and breakfast, lokaler för kulturverksamheter, restauranger och ett parkeringsgarage. En ny mellanvåning bär en fackverkskonstruktion som rymmer 78 hyresrätter, 134 äganderätter och en innergård. Byggnaden är totalt 45 000 kvadratmeter.
[ Annons ]
Bredvid Fenix I, längs med kajen, ligger Fenix II. Tillsammans utgjorde de i början av 1920-talet världens största omlastningslager. De byggdes av Holland-Amerika-linjen, vars huvudkontor står kvar på motsatt kaj – i dag ombyggt till Hotel New York.
Fenix II har bevarat sin ursprungliga karaktär sånär som på den silverfärgade spiralformade utsiktsplattformen Tornado som står på taket. Från den ser man ut över Rijnhaven, hamnen varifrån miljontals migranter under de senaste århundradet har lämnat eller anlänt till Europa, vilket är passande då Fenix II inrymmer ett nytt museum om migration.
Stadsutvecklingen här är en del av omdaningen av de gamla hamnområdena vid floden Nieuwe Maas södra sida, mittemot centrala Rotterdam, som pågått sedan mitten av 1990-talet.
Varje gång jag är här har det byggts något nytt – främst bostäder men även hotell, kontor, restauranger, lokaler för kultur och ny infrastruktur. Rotterdam är staden som aldrig står still, vilket är en av anledningarna till att flera av Nederländernas främsta arkitektkontor har sin bas här.
I dag får det ta max åtta veckor att handlägga detaljplaneändringar för ett transformationsprojekt i Nederländerna
Jag är här för att titta på några av alla de genomförda ombyggnadsprojekt som jag läst om i samband med research för två rapporter som jag arbetat med under hösten, dels förstudien Omvandling av lokaler till bostäder för Boverket, dels för rapporten Det sista huset – från rivningsnorm till ombyggnad och återbruk, som jag skrivit med hjälp av finansiering från stiftelsen ARQ.
För Boverkets räkning har jag studerat utvecklingen av transformationer i Nederländerna, som jag har en särskild koppling till då jag bodde här i nästan fyra år i början av 2000-talet. I Nederländerna håller staten tydligare i taktpinnen för byggandet än i Sverige. Sedan 2015 är ombyggnationer en integrerad del av den holländska bostadspolitiken, vilket bland annat resulterat i projekt som Fenix 1.
Fram till omkring 2014 såg den holländska staten ombyggnationer främst som en lösning för vakansgraden på kontorsmarknaden, som under perioden 2001–2013 steg från cirka 5 procent 2001 till nästan 15 procent 2013. Att ha tomställda lokaler samtidigt som det rådde akut bostadsbrist i det tättbefolkade, tättbebyggda landet ansågs som resursslöseri. Den nederländska staten genomförde under perioden grundläggande analyser av de finansiell-ekonomiska, juridiska och byggnadstekniska utmaningar som transformationer innebär för marknaden och offentlig sektor. Deras motsvarighet till SCB, fick i uppdrag att genomföra nationella kartläggningar av tomställda och outhyrda fastigheter.
Resultatet användes för att göra potentialstudier för ombyggnationer och definiera kvantitativa mål i den nationella bostadspolitiska strategi som togs fram 2015. Den innefattar blanda annat en nationell transformationsplan (Nationaal Transfomatiepla) och en så kallad accelerationsplan, (Versnellingsagenda Transformaties). Det strategiska arbetet har kompletteras av en rad konkreta åtgärder. Man har bland annat ett snabbspår för förändringar av detaljplaner. I dag får det ta max åtta veckor att handlägga detaljplaneändringar för ett transformationsprojekt i Nederländerna.
I dag är de lägst hängande frukterna, de enklare transformationerna av främst kontorsfastigheter i attraktiva lägen genomförda. Nu riktar holländarna blickarna mot tomma butikslokaler, hela så kallade affärsdistrikt och offentliga byggnader
För att skapa bättre ekonomiska förutsättningar och stimulera marknaden att driva ombyggnadsprojekt upprättades 2019 en statlig fond öronmärkt för transformationer. Fonden verkar på marknadsmässiga villkor och beviljar lån med konkurrenskraftig ränta, vilket innebär att den inte utmanar EU:s konkurrenslagstiftning. Den betraktas därmed heller inte som ett statligt stöd eller subvention.
Fonden beviljar endast lån till fastighetsutvecklare i fasen fram till bygglov, det vill säga fram till att kommersiella banker är villiga att kliva in i affären. För att lån ska beviljas krävs en viss del av egenfinansiering i projektet från låntagaren. Fonden kräver att minst två tredjedelar av bostäderna (äganderätter och hyresrätter) får en så kallad rimlig prissättning. Startkapitalet på 80 miljoner euro har sedan 2019 finansierat fyrtio genomförda transformationsprojekt, vilka tillsammans genererat elvatusen bostäder. Samtidigt har fonden vuxit till 110 miljoner euro.
Under de senaste tio åren har tiotusen nya bostäder per år producerats genom ombyggnation av befintliga fastigheter i Nederländerna. Det utgör 10 procent av den totala årliga bostadsproduktionen i landet. Transformationer av kontorsfastigheter står för huvuddelen men även andra kommersiella och offentliga lokaler såsom butiker, industribyggnader, lagerlokaler, sjukhus, kyrkobyggnader och skolor har bidragit till statistiken. Målet i den nationella bostadspolitiska strategin 2022–2030 är att tillföra femtontusen nya bostäder genom ombyggnationer.
I dag är de lägst hängande frukterna, de enklare transformationerna av främst kontorsfastigheter i attraktiva lägen genomförda, nu riktar holländarna blickarna mot tomma butikslokaler, hela så kallade affärsdistrikt och offentliga byggnader.
Utvecklingen i Nederländerna visar vad som är möjligt att åstadkomma när stat och marknad driver utveckling genom strategiskt arbete, konkreta åtgärder och byggande. Nederländerna och Sverige har olika förutsättningar men samtidigt har länderna mycket gemensamt. Vi har till exempel också brist på bostäder med låg hyra. Även vi behöver sänka utsläppen från byggsektorn och ett av de mest effektiva sätten att göra det är att bygga om och bättre nyttja det befintliga fastighetsbeståndet.
I Nederländerna finns genomförda, konkreta projekt, strategier, analysverktyg och metoder, kunskap och erfarenheter för Sverige och svenska företag att inspireras och lära av inom flera fält – offentlig förvaltning och styrning, arkitektur, byggande och fastighetsutveckling. Vi behöver inte uppfinna hjulet.
