I en krönika i Fastighetstidningen lyfter Sarah Isaksson, hållbarhetschef på AMF Fastigheter, hur verksamheter som kanske inte alltid är lönsamma i traditionell mening, ofta är avgörande för en plats identitet och attraktionskraft: ”Om vi bara planerar gatan men fyller den med generiska aktörer, riskerar vi också att få en generisk stad.”
Många av dessa aktörer är ekonomiskt sårbara. Hyrorna i centrala lägen är höga, och därför har de ofta svårt att etablera sig just där de behövs som mest. Sarah Isaksson menar att fastighetsägare behöver arbeta med medvetna affärsstrategier för att kunna bidra.
[ Annons ]
– Just ett sådant perspektiv på stadsutveckling har vi alltid haft. Men nu tar vi fram ett strukturerat arbetssätt för att identifiera platser med förbättringspotential och för att bättre kunna mäta platsernas framsteg, säger hon.
Sarah Isaksson, hållbarhetschef på AMF Fastigheter
I gengäld mot att aktörer bidrar till attraktionen, erbjuds hyresgästerna en reducerad hyra. Natalie Aranda, platsutvecklare på AMF Fastigheter poängterar att affärs-modellen inte ska ses som välgörenhet.
Hon förklarar att en viktig del i arbetssättet är ett reglerat samarbete med nyckelaktörerna. AMF Fastigheter erbjuder endast anpassade hyresvillkor i utbyte mot att aktören levererar konkreta bidrag till platsen. Exempelvis att arrangera ett visst antal evenemang med specifika teman eller målgrupper.
[ Annons ]
– Detta är en affärsmodell som vi är övertygade om säkrar långsiktig avkastning för oss. Lönsamheten uppstår när människor visar att de vill vara på platser där det faktiskt händer saker, säger Natalie Aranda.
Plåtparken i Marievik, en containerbaserad mötesplats som erbjöd mat-, musik-, kulturevenemang och marknader, är exempel på hur AMF Fastigheter arbetar. Samarbetet initierades när bolaget identifierade att det saknades ett stadsliv i Marievik. Något som de ansåg att Plåtparken kunde ändra på.
– Modellen kan användas för både tillfälliga och permanenta avtal, och Plåtparken var ett tillfälligt. Det är såklart svårt att mäta lönsamhet för ett sådant initiativ på kort tid, men Plåtparken har visat mycket goda resultat både när det gäller ett ökat besöksantal och ändrade associationer med platsen, säger Natalie Aranda.
Vår drivkraft ligger i insikten att vi som fastighetsägare har ett ansvar att bidra till mer människovänliga platser
Sarah Isaksson förklarar att AMF Fastigheter strävar efter att bredda branschens syn på den här typen av affärsmodell, som historiskt ofta setts som en dålig affär på grund av ett kortsiktigt ekonomiskt fokus.
– Vår drivkraft ligger i insikten att vi som fastighetsägare har ett ansvar att bidra till mer människovänliga platser. Det ger i sin tur en mer lönsam och trevlig miljö, vilket i förlängningen bidrar till en mer attraktiv stad, säger Sarah Isaksson.
Samarbetet villkoras av att hyresgästen ska bidra till en gemenskap eller identitet som tidigare saknats på platsen. Det handlar inte bara om mätbara flöden eller antalet människor som aktören lockar. Genom aktörens nätverk, nya målgrupper och evenemang bidrar de med liv och relevans som stärker platsens attraktionskraft.
– Alla hyresgäster skapar naturligtvis värde för oss som fastighetsägare. Men i våra bottenvåningar eller på platserna mellan husen finns det såklart vissa typer av aktörer som kan bidra med ett annat och bredare värdeskapande. Bland annat sociala initiativ, musik och konstnärliga uttryck, innovativa verksamheter och restauranger, säger Sarah Isaksson.
AMF Fastigheter har tagit fram en första modell för att mäta stadslivskvaliteter som de kallar för Stadslivstrappan. Den är en del av bolagets pågående arbete med att formalisera och systematisera hur värdeskapandet mäts.
– Syftet är att hitta ett sätt att mäta platsens kvalitéer utan att enbart förlita sig på klassiska kvantitativa siffror såsom flöden, eller hur många kronor som kommer in i hyra ett specifikt kvartal. Om man enbart mäter kvantitativt kommer man inte fram till vad som skapar värde, säger Sarah Isaksson.
Natalie Aranda förklarar att kärnan i affärsmodellen ligger i övertygelsen om att långsiktigt värdeskapande kan kräva mer än traditionell, kortsiktig hyresintäkt.
– Dessa specifika fall är troligtvis inte de som mest bidrar till att optimera den första kvartalsrapporten. Men de är avgörande för att uppnå långsiktig värdetillväxt och avkastning. Vi ser den reducerade hyran som en långsiktig investering i platsen, säger Natalie Aranda.
Tillbaka till Plåtparken och området i Marievik där den fanns. Här ska det nu bli en kommunal park och livescen. Till skillnad från det tillfälliga avtalet som funnits för Plåtparken, är livescenen planerad att bli en permanent uthyrning.
Nu när vi vet vad som uppskattas och vad som skapar värde för besökarna känner vi oss lite varmare i kläderna
– Förhoppningsvis kan vi då använda oss av hyresmodellen i ett permanent avtal. Nu när vi vet vad som uppskattas och vad som skapar värde för besökarna känner vi oss lite varmare i kläderna, säger Natalie Aranda.
Plåtparken, som stängde tidigare i år, fick en oerhört bra respons från närboende och kontorshyresgäster. Många har uttryckt sin besvikelse eftersom den bidragit till gemenskap och liv.
– Vi har lärt oss mycket om platsen och människorna. Förhoppningsvis kan vi i framtiden fortsätta arbeta med Plåtparken och aktörerna bakom, säger Natalie Aranda.
