Det var 2018 som fastighetsägaren PP Pension förhandlade fram två blockhyresavtal med bolaget Short Living som förmedlar företagsbostäder. En av bostäderna, 6 rum på 179 kvadratmeter i Stockholms innerstad, hyrdes som personalbostad av ett estniskt företag Månadshyran var satt till 40 000 kronor.
Med hjälp av Urban Rights, ett bolag som driver ärenden där andrahandshyresgäster kräver återbetalning och förstahandskontrakt, stämde det estniska bolaget PP Pension i tingsrätten i maj 2024. Man ansåg att upplägget mellan PP Pension och Short Living enbart tillkommit för att kunna sätta en högre hyra, och att det föreligger en så kallad intressegemenskap mellan bolagen.
[ Annons ]
Grunden till Urban Rights verksamhet är den så kallade ”bulvandomen” i Högsta domstolen år 2022. HD ansåg att det upplägg som finns mellan fastighetsägare och företag som hyr ut i andra hand, är en intressegemenskap med syfte att kringgå hyreslagen.
När Tingsrätten i Stockholm prövade stämningen kom de fram till att det finns en intressegemenskap därför att varken PP Pension eller Short Living haft eget behov av att hyra lägenheten till sina hyresgäster eller till personal. Tingsrättens tolkning är då att de båda bolagens gemensamma intresse är att hyra ut till utomstående, och utan det skydd som en förstahandshyresgäst har.
PP Pension lyfte fram att intentionen var att hyra ut ett antal lägenheter i andra hand så det fanns flexibilitet inför kommande renoveringar och då ett behov av evakueringsbostäder. Avtalet med Short Living är ett blockuthyrningsavtal som godkänts av Hyresnämnden.
Tingsrätten underkände resonemanget och menade att fastighetsägaren skrev bort besittningsskyddet med ”vaga skäl”. Domen blev att det estniska bolaget har rätt till förstahandskontrakt och PP Pension ska stå för rättegångskostnad.
Men när Svea hovrätt knappt ett år senare tar upp tvisten gör man en annan bedömning. Nu ifrågasätter man om det just i detta fall går att dra paralleller till ”bulvandomen”.
Det domstolen fäster sig vid är att PP Pension långt innan uthyrningen vände sig till hyresnämnden och fick då ett blockhyresavtalet och ett så kallat avståendeavtalet där Short Living avsäger sig besittningsskyddet. Hovrätten tolkar det som att PP Pensions syfte inte varit att kringgå lagen. ”Även om några evakueringar inte kom till stånd saknas det anledning att ifrågasätta att de besittningsbrytande skälen i avståendeavtalet var genuina”, skriver hovrätten i sin dom.
Hovrätten förpliktigar att andrahandshyresgästen omedelbart avflyttar från lägenheten. Dessutom ska det estniska bolaget ersätta PP Pension Tjänstepensionsförening för dess rättegångskostnad i såväl tingsrätten som hovrätten med 750 000 kronor.
Fastighetsjuristen Sara Björkeholm hos Fastighetsadvokaterna driver många fall där fastighetsägare stäms av Urban Right med hänvisning till ”bulvandomen”.
– Urban Right kör ett mall-upplägg rakt av och det upplevs frustrerande att domstolarna inte ser till omständigheterna som råder. Slutsatsen av hovrättens dom är att varje blockuthyrning eller andrahandsuthyrning inte med självklarhet innebär ett illojalt kringgående av någon lagbestämmelse. Jag är så glad över att hovrätten tydliggjort att man måste bedöma om det funnits illojala avsikter i varje enskilt fall och att fastighetsägare ibland har godtagbara skäl att hyra ut lägenheter på andra sätt än genom sedvanliga förstahandskontrakt, säger Sara Björkeholm.
Hennes råd till fastighetsägare som vill hyra ut genom förmedlare är att göra ett blockhyresavtal som godkänns av hyresnämnden i god tid innan uthyrning.
– Det ska finnas godtagbara skäl till att man vill hyra ut lägenheter genom blockhyresavtal och utan besittningsskydd. Rör det sig bara om att tjäna extra pengar under mycket lång tid eller att vilja behålla kontrollen över lägenheterna utan att fastighetsägaren haft något behov av bostäderna så kommer domstolarna inte köpa det, och det tycker jag också är rätt. Andrahandsuthyrning ska inte vara for ever and ever, säger Sara Björkeholm.
