Stockholms bostadsmarknad har kanske mer än andra regioner drabbats hårt av de senaste årens nedgångar för den privata ekonomin. Hög ränta slår hårt mot alla med höga bolån och arbetslösheten har även nått en stor del av huvudstadens akademiker
– Men nu har vi kommit igenom inflationspuckeln och prognoser visar på ökad köpkraft och ökad BNP de närmaste tre åren, säger Ted Lindqvist, vd Evidens, som sammanställt faktainnehållet i rapporten med titeln Långsam återhämtning.
[ Annons ]
Rapporten som presenterades på ett seminarium hos Fastighetsägarna Stockholm är en uppdatering av en tidigare analys som gjordes hösten 2022 – då med namnet Fritt fall – Stockholms bostadsbyggande de kommande åren.
– För fyra år sedan kunde man bygga var som helst i Stockholms län och få lönsamhet i ett projekt, nu är det enbart i vissa centrala och andra mer attraktiva områden som det är möjligt, säger Ted Lindqvist.
Skälet stavas förstås högre ränta, men även ökande produktionskostnader som dessutom tycks fortsätta uppåt. Till det en befolkning som faktiskt minskar i Stockholm, en stor osäkerhet kring världsläget och i vilken riktning inflationen kommer att gå med Donald Trump som president – långräntorna har redan börjat krypa uppåt.
[ Annons ]
En viss optimism präglar dock utsikterna enligt Evidens, och de räknar med att bostadsrättspriserna kommer öka med 5-6 procent per år. Direktavkastningen för hyresrätter pressas ner något och ska enligt prognosen ligga under 3 procent i Stockholms närförorter.
Men om bilden ser lite ljusare ut för utvecklarna av bostadsrätter är det större tveksamhet för nya hyreshusprojekt. De högre byggkostnaderna kompenseras inte fullt ut av hyresutvecklingen, vilket skapar osäkerhet för bolagen på den marknaden.
– Hyresrätten befinner sig nu i en uppförsbacke. Det finns inte den tåligheten hos hyresgäster för att hyra till de höga hyror som krävs, säger Maria Säterdal, fastighetschef på Stena.
En hyresfastighet har ett avkastningskrav och med det låga utfallet från hyresförhandlingarna ökar osäkerheten om det framtida kassaflödet. I en sådan miljö är det mer riskfritt att bygga och sälja bostadsrätter
– Därför måste vi ha ett hyressättningssystem som har någon sorts logik, vilket nu saknas, säger Maria Säterdal.
Peter Svensson, vd Einar Mattsson Projekt AB, en koncern vars huvudaffär är att bygga, äga och förvalta hyresrätter, säger att man inte kommer att släppa den delen. Planen är att framåt bygga fifty/fifty bo- och hyresrätter.
– Marknaden är klart mer intressant för bostadsrätter, eftersom man inte får ihop kalkylerna för hyresrätter. Om man ser enbart till markpriserna – de som legat på 30 000 kr per BTA – så bör de i dag maximalt vara 20 000 kr för att vi ska få ihop kalkylen i till exempel Slakthusområdet.
Peter Svensson blickar ut över stadsbilden mot norra Stockholm där vi står sex våningar upp på Kungsholmen.
– Man ser inga lyftkranar längre, det är det tydliga tecknet på att allt stannat upp, konstaterar han.
Jan Valeskog (S), stadsbyggnadsborgarråd i Stockholms stad, anser inte att hyresrätten missgynnas av kommunen.
– Priserna för tomtmark följer marknadsvärdet för bostadsrätter, men för hyreshus har vi ett fördelaktigt system med tomträttsavgälder med kraftig subventionering, och intresse från många bolag att bygga. Staden har en generös markpolitik för hyresrätter, menar han.
Vid sidan av Fastighetsägarnas/Evidens rapport kom även idag byggstartsindikatorn som Byggfakta gör varje månad. Den visar på ett svagare bostadsbyggande för bostäder. Index föll med 1,3 procent under oktober. Jämfört med samma månad i fjol var indikatorn 13,8 procent högre.
– Återhämtningen i bostadsbyggandet ser lite svagare ut än tidigare. Något oroväckande är också att byggstarterna planat ut och till och med minskat något de senaste månaderna. Mycket talar dock för att det lägre ränteläget bör slå igenom i både stigande bostadsefterfrågan och gynnsammare finansiering framöver och stimulera till fler byggstarter, säger Tor Borg, analyschef på Citymark Analys och Byggfakta.
