För nio till tolv månader sedan var många fastighetsbolag pressade av ökande finansieringskostnader och svaga ränteteckningsgrader. Den bilden har förbättrats avsevärt.
Kreditmarginalerna på marknaden för fastighetsobligationer har minskat markant de senaste månaderna och ligger nu i linje med nivåerna från slutet av 2021, innan de stora centralbankerna började höja räntorna.
Marginalerna på obligationsmarknaden har under de senaste kvartalen legat runt 100–200 räntepunkter för börsbolag med stabila balansräkningar och starka ägare. Dessutom har kreditmarginalerna minskat markant även för företag med högre risk i sina affärsmodeller.
[ Annons ]
En utveckling som tyder på en fortsatt stark kreditexpansion på marknaden där både företag och banker särskilt anger att tillgången till finansiering och marginaler har utvecklats positivt särskilt sedan förra hösten.
Utöver de lägre kreditmarginaler har även långräntorna sjunkit markant under de senaste månaderna. Den svenska 5-åriga swapräntan har sjunkit från toppen 3,60 procent i slutet av oktober 2023 till strax över 2,0 procent nu.
För bara nio till tolv månader sedan var cirka en tredjedel av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen pressade av de ökande finansieringskostnaderna och svaga ränteteckningsgrader. Den bilden har förbättrats avsevärt under det senaste året.
Finansieringskostnaderna för de 35 börsnoterade fastighetsbolagen i Catellas modell låg stabilt under andra kvartalet på 3,9 procent (den siffran har legat i intervallet 3,9–4,0 procent fyra kvartal i rad). Det kan jämföras med den historiska lägsta nivån på 1,85 procent som nåddes under tredje kvartalet 2021. De senaste årens starka driftnettotillväxt och något mer måttliga ökningar av finansieringskostnaderna har förbättrat ränteteckningsgraderna för de flesta börsnoterade fastighetsbolag.
Endast fyra av de 35 företagen i Catellas modell har nu ränteteckningsgrader under 1,5 (enligt Catellas definition). En ränteteckningsgrad under 1,5 är ett brott mot skuldförbindelsen i många låneavtal.
Även om den tidigare starka driftnettotillväxten inom sektorn har fallit tillbaka något under de två första kvartalen är tillväxttakten fortfarande hög för de flesta företag. För de tolv börsnoterade fastighetsbolagen som har varit verksamma sedan 2012 sjönk hyrestillväxten per kvadratmeter på årsbasis från toppen på 14,1 procent under andra kvartalet 2023 till 5,5 procent andra kvartalet 2024.
Den fallande tillväxttakten går hand i hand med den lägre inflationen och siffrorna ligger nu något över de tillväxttakter som rapporterats under perioden 2016–2019.
Uthyrningsgraden har dock sjunkit för flera av bolagen under de senaste kvartalen. Denna utveckling har varit i linje med den ökande svenska arbetslösheten och är en faktor som behöver följas noggrant framöver.
Analys av Arvid Lindqvist
Portföljförvaltare av fonderna Catella Fastighetsfond Systematisk och Catella Fastighetsfond Systematisk Select
