För ett par år sedan såg det mörkt ut för branschen för företagsbostäder. Bolag som specialiserat sig på att hyra ut möblerade lägenheter till företag och deras anställda drabbades av en serie domstolsavgöranden som hotade hela affärsmodellen.
Hyresgäster – ofta representerade av juridiska ombud som Urban Rights och Orimlig hyra – krävde återbetalning av hyra och i vissa fall förstahandskontrakt med stöd av den så kallade bulvanregeln i jordabalken. Efter ett vägledande avgörande från Högsta domstolen 2022 rullades hundratals liknande mål in. Många ärenden ligger fortfarande kvar för avgöranden.
[ Annons ]
Det ledde till att aktörer inom segmentet företagsbostäder gick i konkurs och bolag som bygger och förvaltar coliving drog ner på sina planer på grund av osäkerhet över hyresnivåer.
Den 1 juli är då en ny lag på plats och frågan är i vilken mån den kommer att förändra spelplanen? Frågar man Niclas Blåklinth, ordförande för Företagsbostadsbolagen är svaret tydligt.
– Det blir en dramatisk förändring. Det handlade i stort sett om hela vår branschs vara eller icke vara. Man kan inte bedriva en verksamhet som är ett mellanting av hotell och hyresrätt utan att ta mer betalt, och det har lagstiftarna förstått, säger Niclas Blåklinth.
Han räknar med att fler fastighetsägare nu vågar att hyra ut antingen själva eller genom någon förmedling.
– Men man ska komma ihåg att detta är en oerhört liten del av hyresmarknaden, kanske runt 0,4 procent. Och det som begränsar är efterfrågan, är det sämre konjunkturer och begränsningar för arbetstillstånd kommer inte marknaden att växa nämnvärt.
Niclas Blåklinth anser inte att fler personalbostäder behöver innebära att hyresrätter med reglerad hyra försvinner från bestånden.
– Min förhoppning är att det kommer att byggas för det här ändamålet. Det finns också redan i dag många fastigheter som står outnyttjade, till exempel i Kista där det står en del tomma kontor som kan omvandlas till bostadshus.
Heba är ett bostadsbolag som investerat i Colive men sedan trappat ner, nu är Hebas ägande i Colive litet, drygt 1,5 procent. Men Patrik Emanuelsson, vd för Heba ser att lagändringar kan skapa nya affärsmöjligheter.
– Det finns stor efterfrågan från arbetsgivare, universitet eller personer som behöver tillfälligt boende. Samtidigt krävs fortfarande att uppläggen utformas enligt de nya reglerna för blockhyra och hyressättning. Ett bra första steg i en nödvändig omdaning av hyressystemet, säger Patrik Emanuelsson
Johan Kleveland, förbundsjurist hos Fastighetsägarna och expert i utredningen, tror att lagändringen leder till tryggare avtalsförhållanden, och att det i sin tur blir en drivkraft att öka sina blockuthyrningar.
Det är inte som det ibland låter i debatten, som om detta vore en lag som släpper fram en helt fri hyresmarknad
– Det har varit många oklarheter ända sedan reglerna för blockuthyrning infördes 1985. Det har inte funnits något meningsfullt sätt att omförhandla ett blockhyresavtal, och det är olyckligt eftersom det ofta rör sig om väldigt långa avtalsförhållanden, säger han.
En viktig förändring är att hyresnämndens prövning byter fokus. I stället för att granska varje enskilt avtalsvillkor som avviker från bostadshyreslagen ska nämnden nu pröva om ändamålet med uthyrningen är godtagbart – om det rör sig om exempelvis personalbostäder, co-living eller uthyrning till en tydligt avgränsad personkrets. Är svaret ja ges tillstånd, och fastighetsägare och blockhyrare kan sedan utforma villkoren med en grad av avtalsfrihet som för lokaler.
– Det passar bättre, för de här avtalsförhållandena liknar ju mer kommersiella förhållanden än vanlig bostadsuthyrning, konstaterar Kleveland.
En av de mest principiellt viktiga förändringarna är att den omtalade bulvanregeln i jordabalkens 7 kap. 31 § inte längre ska gälla för tillståndsgivna blockhyreupplägg. Det var just den regeln som HD tillämpade 2022 och som gav hyresgäster i tredje hand möjlighet att kräva förstahandsrättigheter direkt mot fastighetsägaren – med en lavin av rättsprocesser som följd.
Men undantaget är villkorat, understryker Kleveland.
– Bulvanregeln gäller inte vid blockuthyrning i den nya lagstiftningen – om samtliga led agerar i enlighet med ändamålet för uthyrningen. Exempelvis om man fått tillstånd att hyra ut till ett företag som ska hyra ut till sina anställda gäller undantaget om detta följs. Om företaget i stället hyr ut till vanliga bostadssökande med fastighetsägarens goda minne kommer inte undantaget gälla.
Hyresnämnden har ingen löpande tillsyn över om tillståndet respekteras. Kontrollen sker i praktiken om en hyresgäst aktivt driver ett ärende – och den som missköter sig riskerar att inte få förnyat tillstånd.
Kleveland är tydlig med att lagen endast rör blockhyror, inte enstaka lägenheter som förmedlas via mellanhand utanför blockhyresystemet.
– Det är inte som det ibland låter i debatten, som om detta vore en lag som släpper fram en helt fri hyresmarknad. Om lägenheter förmedlas på annat sätt genom en mellanhand kommer samma regler som tidigare gälla.
Som med all ny lagstiftning behövs rättspraxis för att reda ut detaljerna
Den mest omtvistade delen av reformen är konstruktionen för hyressättning. Här är lagen en balansgång mellan att öppna dörren för att hyrorna i blockuthyrningar kan vara högre än bruksvärdeshyror, men samtidigt att de måste vara skäliga.
Här finns skrivningar om en “anpassad hyra” som ska vara skälig med hänsyn till ett antal omständigheter, bland annat mellanhandens uthyrningsverksamhet, avtalets innehåll och hyresgästens intresse.
Niclas Blåklinth ser det inte som helt glasklart, men tolkar skrivningen inte som fri lejd till marknadshyror.
– Man måste utgå från blockhyresavtalet, som inte får vara omotiverat högt. Sedan får man ta betalt för att det är kortare uthyrningstid, ökade kostnader, ökat slitage, transaktionskostnader och ökad service. Så länge man kan visa på det, och det inte är oskäligt, borde man kunna landa rätt.
Johan Kleveland delar bilden av en norm som medvetet lämnats öppen – och erkänner att det är ett problem.
– Vi hade motsvarande kritik i vårt remissvar mot just det här med anpassad hyra. Regeringen justerade bestämmelsen efter remissrundan. Det blev tydligare, men det finns fortfarande oklarheter. Som med all ny lagstiftning behövs rättspraxis för att reda ut detaljerna.
En oro som inte enbart delas av kritiker. Svea hovrätt, som hanterar överklagade hyrestvister, flaggade i sitt remissvar för att den nya hyressättningsmodellen riskerar att generera en stor mängd mål. ”Hovrätten kommer under överskådlig tid regelmässigt behöva ge prövningstillstånd” skrev man.
En aspekt som sällan lyfts i debatten men som Niclas Blåklinth vill lyfta fram är att när rättsinstanser slagit fast att hyran är för hög så beror det till största delen på att fastighetsägare gjort ett stort påslag när de hyrt ut till bolaget som blockhyr.
– Det är fastighetsägarna som tjänat mest, i vår bransch är det få bolag som kunnat visat vinster. Du ska veta att våra medlemmar tackar nej till nio av tio propåer de får från fastighetsägare för att hyran är för hög.
Niclas Blåklinth konstaterar att marknaden i praktiken sätter gränsen och han tror inte att en lagändring kommer ändra på det.
– Efterfrågan finns inte på så höga nivåer. Det kan finnas billigare alternativ, som hotell, bostadsrätter eller att företagen helt enkelt låter sin personal lösa bostadsfrågan själva.
