[ Annons ]

Simon Granit, ekonomichef, Knivstabostäder.
Publicerat 24 augusti, 2020

Här utmanas bruksvärdessystemet

Just nu uppmärksammas Knivstabostäders stegvisa renovering med låga hyreshöjningar. En modell som utmanar bruksvärdessystemet.

Det är Dagens Nyheter som skriver om hur kommunägda Knivstabostäder valt en strategi där bolaget istället för totalrenovering och hög hyreshöjning valt en stegvis strategi för underhåll av fastigheterna. På så vis blir hyreshöjningarna endast 13 procent.

Rent praktiskt handlar det om att renovera avloppsstammarna med relining. Renovering av kök och badrum kommer bolaget att göra stegvis. Dessa lägenheter får då en bruksvärdeshöjning.

[ Annons ]

Vad Knivstabostäder lyckats med är alltså att få ta betalt för delar av underhållet. Något som nuvarande regelverk egentligen inte tillåter. Konkret innebär det de facto att man förhandlat bort bruksvärdessystemet. Men frågan är känslig.

– Jag tror inte att hyresgästföreningen skulle uttrycka det så. Och vi har, av samma skäl, valt att inte säga det heller.

Det säger Simon Granit som är ekonomichef hos Knivstabostäder. Han talar hellre om modellen, som man döpt till Bo Kvar, i termer att ”utforskat mellanläget i tolkningen av lagstiftningen”.

– Det är ju de standardhöjande åtgärderna som går till hyresnämnderna för avgörande. Och i runt 99 procent av fallen ges ju hyresvärden rätt att höja hyran om standarden höjs. Men egentligen är ju paketet betydligt större. Fastighetsägaren gör ju även en rad rena underhållsåtgärder. Men Hyresgästföreningen har dock benhårt gått på att underhåll inte ska ge några hyreshöjningar, säger Simon Granit.

Men rent lagstiftningsmässigt finns där egentligen inte något sådant mellanrum.

– Nej, det stämmer ju. Så man skulle ju kunna tolka det som du säger, att vi lyckats frångå bruksvärdesystemet. Men vi skulle inte säga det själva, säger Simon Granit.

Han menar att bruksvärdesmodellen från efterkrigstiden inte längre hänger ihop.

–  Om vi inte fått igenom detta hade vi tvingats göra precis som alla andra. Då hade vi fått ta fram ett standardhöjande paket och på det viset bekosta även de underhållsåtgärder som vi måste göra. För jag har räknat på det och de hyreshöjningar vi varit berättigade till täcker inte underhållet.

Men då hade hyreshöjningarna blivit betydligt högre än de 13 procent som Knivstabostäder nu får ihop affären på.

– Och många hyresgäster är ju mycket nöjda med den standard som är, och vill hellre behålla det gamla köket av god kvalitet än att få betydande hyresökning, säger Simon Granit.

Men hur lyckades ni genomföra något som för de flesta andra framstår som förhandlingsmässig omöjlighet?

– Jag tror att det främst handlar om att vi är så pass små och har ett enhetligt bestånd. På så vis blev effekten väldigt tydlig. Det gör också att det inte uppfattas som att vi statuerar ett exempel. Jag tror att det skulle vara betydligt svårare för exempelvis Svenska Bostäder att genomföra detta. Men absolut viktigast var att Hyresgästföreningen insett att de förlorar nästan alla strider i hyresnämnden och att detta därför kan vara värt att testa.

Knivstabostäders modell är alltså oförenlig med bruksvärdessystemet. Rent teoretiskt skulle andra hyresvärdar på orten, som inte genomfört motsvarande underhållsprojekt, kunna bruksvärdespröva sina lägenheter mot Knivstabostäder och på så vis lyfta hyran. Något som Simon Granit såklart hoppas inte ska ske.

– Gör man exakt som vi gör i en nära dialog med hyresgästerna utefter en självkostnadsprincip, då är det helt okej. Men höjer man utan det vore det tråkigt.

Simon Granit konstaterar att det därför vore betydligt enklare om dagens bruksvärdessystem reformerades.

– Jag menar att det är nödvändigt. Om allt skulle renoveras enligt bruksvärdesmodellen, som den fungerar nu, kommer det snart inte finnas kvar bostäder med den hyra som många har råd med. I princip tvingas vi in i totalrenovering och höga hyreshöjningar med nuvarande system eftersom det blir den ventil som idag nyttjas. Jag menar att vi har hittat en mellanväg genom nära samarbete med hyresgästföreningen som innebär att vi kan uppnå nästan samma resultat med lägre hyresökningar.

Peter Sörman, vice vd och näringspolitisk chef Fastighetsägarna MittNord, tycker att det är en intressant modell.

– Bruksvärdesystemet uppmuntrar ju inte till hållbarhet när man river ut platsbyggda kök från 50-talet.

Peter Sörman berättar att han använt Knivstabostäder som bevis på att Hyresgästföreningen faktiskt tillstår att det för en hyresvärd inte är möjligt att få ut hyreshöjningar som täcker underhållet.

– Men det vill de inte hålla med om det. Jag antar att det är känsligt, säger Peter Sörman.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]