[ Annons ]

Haymanot Baheru som nyligen disputerade med sin avhandling ”Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra”. Foto Johan Bergmark
Publicerat 9 juni, 2020

”I bruksvärdessystemet råder stor brist på rättssäkerhet”

Det är förvånande att privata fastighetsägare ännu inte dragit bruksvärdessystemet inför Europadomstolen. Det säger Haymanot Baheru som nyligen disputerade på sin avhandling där hon granskat det svenska hyressättningssystemet.

Det finns skäl att ifrågasätta om bruksvärdessystemet inte går emot den privata äganderätten så som den skyddas enligt europakonventionen. Det menar Haymanot Baheru, vid Juridiska institutionen Stockholms universitet, som nyligen disputerade med sin avhandling Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra.

– I bruksvärdessystemet råder stor brist på rättssäkerhet för både hyresvärdar och hyresgäster, säger Haymanot Baheru.

[ Annons ]

I sin avhandling beskriver hon hur närmare 80 år av omfattande prisreglering på bostadshyresmarknaden lett fram till ett icke-transparent och komplext regelverk. Hennes slutsats är att vi numer har ett system där regelverket snarast blivit ett självändamål och där lagstiftarens kunskaper om regelverket är tveksamma.

– Det finns skäl att ifrågasätta om den privata äganderätten, så som den skyddas enligt europakonventionen, inte inskränks godtyckligt. Jag är förvånad att privata fastighetsägare som omfattas av bruksvärdessystemet ännu inte dragit staten inför Europadomstolen eller att skadeståndsmål mot staten inte drivits, säger Haymanot Baheru.

Menar du att det skulle går att driva ett sådant mål?
– Ja, Europakonventionen är en del av svensk rätt. Rättspraxis från Europadomstolen är tydligt etablerad och jag redogör för den i avhandlingen. Privata hyresvärdar kan söka få skadestånd från staten vid de svenska domstolarna eller Europadomstolen för att systemet är så otillgängligt och icke transparent att det är svår att veta normerna för inskränkningen av hyressättningsrätten och avkastningsrätten.

Det Haymanot Baheru tar fasta på är hur normerna i det kollektiva förhandlingssystemet inte är tillgängliga, samtidigt som de är normgivande för alla som omfattas av bruksvärdessystemet. Hon menar att förutsättningarna för vad som egentligen styr hyran de facto blivit en branschhemlighet som bara de förhandlande parterna känner till, eller på sin höjd eventuellt kan ha möjligt att ta del av. Inte heller blir det tydligare om man vänder sig till hyresnämnderna eller hovrätten, anser Haymanot Baheru.

– Det går inte att veta om man fått en skälig hyra satt på godtyckliga grunder, eller om hyresnämnden faktiskt försökt att söka fastställa gängse pris för likvärdiga lägenheter ur bruksvärdeshänseende.

I sin avhandling har Haymanot Baheru plöjt samtliga hyressättningsbeslut som överklagats till hovrätten mellan 2011 och 2019. I över 94 procent av fallen har allmän skälighetsbedömning använts som prissättningsmetod – en metod som bygger på den grundläggande premissen om att hyran ska vara skälig, även om det inte finns några objektiva måttstockar för skälighet.

– Och då har hyresnämnden ett mycket stort utrymme att agera efter eget omdöme. Därför är det omöjligt att veta om det är en skälig hyra för att det bygger på lagens relativitetstänkande för skälighet, eller om det är rent godtycke som utgör grunden för den hyra man fått sig tilldelad. Eftersom hyran sätts av hyresnämnderna är den dock per definition skälig ur rättsligt hänseende.

Men är inte detta snarast är ett politiskt ställningstagande i en redan infekterad debatt om marknadshyra?
– Nej tvärtom! Det är för mycket tyckande i dessa frågor. Vi måste veta vad som faktiskt gäller. Regelverket är marknadens spelplan. Och vad jag har utrett i dessa 700 sidor är enbart vad juridiken faktiskt säger om hur spelplanen för marknaden är utformad. Några kan till och med tänkas bli provocerade av att jag vägrar tycka, men det är inte min forskarprofil, säger Haymanot Baheru.

Hon påpekar att hyresgästperspektivet är minst lika viktigt i hennes avhandling. Haymanot Baheru menar att regelverket tappat slutkundsperspektivet.

– Man ska komma ihåg att inte heller hyresgäster har möjligheter att ifrågasätta skäligheten i en förhandlad hyra. Det råder en närmast orubblig presumtion om ”skälighet” av en kollektivt förhandlad hyra, även om ingen utomstående kan utvärdera varför den är skälig annat än att den förhandlats fram.

Men tillgodoses inte konsumentskyddet av de kollektiva förhandlingarna?
– Nej, konsumentskyddet är inskränkt till att hyran ska vara reglerad. Någon prövning av den förhandlade hyran sker inte. Dessutom var rättssäkerhet för hyresgäster en grundläggande premiss för att godta det kollektiva förhandlingssystemet när det infördes 1978. Dock får hyresgäster idag ett pris tilldelat. Som konsument har man inte förutsättningar att förstå varför priset är skäligt liksom varför den justeras på ett visst sätt under hyresförhållandet.

Inte heller ur ett hyresgästperspektiv fungerar hyresnämnderna tillfredsställande, anser Haymanot Baheru.

– När hyresgäster ifrågasätter skäligheten av den förhandlade hyran bär de bevisbördan. Slutkunden förväntas till och med få fram bevis som inte är tillgängliga för i det närmaste någon. Kan den grundläggande premissen då anses vara uppfylld?

Haymanot Baheru menar att statsmakterna lämnat över ett alltför stort ansvar till parterna och blundat för effekterna.

– Som en respons på regelverkets negativa konsekvenser har vi idag fått ett flertal reaktiva insatser från lagstiftaren. Senast kriminalisering av för hög hyressättning på andrahandandsmarknaden, en klassisk följd av ett regelverk som skapat alltför stora differenser mellan bostadens värde och det reglerade priset. Istället för att skapa grundläggande förutsättningar för en fungerande marknad så har man kriminaliserat symptomen, därmed inte sagt att symptomen är godtagbara ur samhällsperspektiv.

Men något tycker du ju ändå?
– Man driver en generell regleringslinje utan direkt inblandning från statsmakten. Vi får inte glömma bort att hyressättningsregleringen i slutändan kräver att en intresseavvägning ska göras mellan både parternas särintressen, dvs. hyresgästernas och hyresvärdarnas särintressen, och det samhällsgemensamma intresset av en fungerande bostadsmarknad. Intresseavvägningen ska göras av lagstiftaren. Hur gynnas dessa intressen av icke-transparens och oförutsebarhet vid hyressättningen?

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]