I avreglerat land

Allt oftare nämns avreglering av hyresmarknaden som en av flera åtgärder för att öka fastighetsägares motivation till att investera i fler hyresrätter. I Finland har man mer än tjugo års erfarenhet av en fri marknad vid sidan av den subventionerade och det finns fastighetsägare som satsat rejält på nya hyreslägenheter.

Du vill ha en lägenhet med ett förstahandskontrakt direkt av fastighetsägaren. Du går in på en webbplats, skriver var och när du vill hyra. Det dyker upp ett tiotal alternativ, du fyller i lite uppgifter, kopplar upp med bank-id och betalar första hyran. Nyckeln behöver du förresten inte hämta, den kan ett bud komma med direkt till lägenheten.

För en bostadssökande stockholmare låter detta nästan overkligt, men på andra sidan Östersjön, i Helsingfors finns tjänsten sedan några år. Flera hundra lägenheter förmedlas varje vecka i webbtjänsten Lumo som har ett totalt bestånd av 35 000 lägenheter. Ägare är börsbolaget Kojamo, största bostadsbolaget i Finland med finska fackföreningar som delägare.

Men mer om det senare. Först måste man ställa sig frågan varför vår nordiska granne har en bostadshyresmarknad som gör det möjligt att hyra en lägenhet på 15 minuter.

Harri Hiltunen, vd på Kiinteistöliitto (Finlands Fastighetsförbund) tar emot på kontoret i centrala Helsingfors. Han och kollegan Jukka Kero, chefsekonom på organisationen, har laddat upp med mängder av statistik som visar ägarstrukturer, priser på lägenheter, variationer i hyror över åren med mera.

Det som sticker ut mest är kurvan med hyresnivåerna som gått upp rejält sedan början av 90-talet.

– Det är förstås ett resultat av att vi tog bort regleringen av hyran och även sänkte subventionerna för Ara-bostäder (Finlands allmännytta/social housing). Idag är det lönsamt att äga och hyra ut lägenheter i de större städerna, säger Harri Hiltunen.

Han var själv medarbetare till bostadsminister Pirjo Rusanen (Samlingspartiet) på miljödepartementet i början av 90-talet när den då borgerliga regeringen började dra ner på subventionerna till bostadssektorn samtidigt som avregleringen påbörjades, en reglering som funnits i olika former ända sedan slutet av andra världskriget.

Fram till 1991 var det i förhandlingar med fackföreningar och staten som hyran bestämdes. Man ville inte att hyreshöjningarna skulle äta upp löneökningarna. Den kontrollmekanismen började succesivt tas bort 1991 och 1995 avskaffades hyresregleringen helt. Politikerna ville öka incitamenten till investeringar i bostäder eftersom staten då själva inte hade dessa medel. Detta sker också i efterverkningarna av finanskrisen.

– Det var förstås ingen som visste vad som skulle hända och hur hög en skälig hyra bör vara. Min rekommendation var att dra korken ur flaskan och låta det bubbla ett tag, därefter kommer marknaden att hitta en balans som är självreglerande, säger Harri Hiltunen.

Resultatet blev i början kraftiga höjningar med mellan 5 till 6 procent för Helsingforsområdet.  Utvecklingen fortsatte därefter med 2 till 3 procents höjningar per år. För 2017–2018 landade man på 2,4 procent för hela riket. Även de subventionerade Ara-bostäderna, som till största delen ägs av kommunala bolag, har följt med i hyresutvecklingen även om det är stora lokala skillnader. I Helsingfors är i snitt den fria marknadens hyror cirka 50 procent högre än för Ara-bostäderna. Det är i första hand för de små lägenheterna hyrorna höjts mest, större lägenheter är det inte samma efterfrågan på.

Nu är det en sanning med modifikation att hyrorna är helt fria i Finland. De flesta hyresgästerna har tillsvidareavtal där hyran följer kpi och med möjligheten för fastighetsägaren att höja med ytterligare några procent varje år. Det tillägget varierar och kan, som hos Kojamo, vara upp till fem procent.

Ett tecken på att hyresmarknaden även i Helsingfors börjat komma i balans är att det inte längre går att hyra ut vad som helst påpekar Harri Hiltunen.

– Nu får hyresvärdarna anstränga sig och locka med nymålat och så vidare.

Har då avregleringen ökat utbudet av hyresbostäder? Studerar man hur många fler bostäder som tillkommit på marknaden från 2000 till 2016 är ökningstakten ungefär densamma för egna hem som för hyresbostäder, 17 procent mot 19,5 procent för hyreslägenheter. Men tydligt är att andelen nyproducerade lägenheter med statliga subventioner minskat samtidigt som den osubventionerade fria hyresmarknaden ökat sitt byggande. Och den trenden fortsätter.

– Det byggdes 40 000 nya bostäder i fjol varav 12 000 var hyreslägenheter. Det hade inte skett om vi haft samma reglering som förr. Investerare har idag modet att satsa när man ser att det är lönsamt och säkert att investera i hyresbostäder. Många institutionella investerare och även familjer har köpt lägenheter i nyproduktion, det kan vara några lägenheter, delar av ett hus eller hela huset, säger Harri Hiltunen.

Ett bolag som bevisligen gått all in på denna marknad är Kojamo, vilket också är namnet på stora manliga laxar, de finaste exemplaren som lever i fjällbäckarna. Kraftfull och rörlig är säkert också det som fastighetsbolaget vill kommunicera.

– Hyresmarknaden är framtiden. Den urbana människan vill inte alltid låsa sig fast i en ägd bostad, säger Jani Nieminen när vi ses på bolagets moderna kontor vid Mannerheimsvägen.

Prognoser visar att 620 000 finländare kommer att flytta till de större städerna fram till 2040, en stor andel med tanke på att det bor 5,5 miljoner i hela landet. Så man förstår att Jani Nieminen ser potentialen. Så långe urbaniseringen pågår kommer även efterfrågan att vara stor.

– Under recessionen efter finanskrisen 2008 fortsatte folk att flytta till Helsingfors men det byggdes färre bostäder. Det underskottet har vi inte byggt ikapp. Men visst kan det också finnas områden där det byggs mycket under kort tid och där vi kan ha vissa vakanser.

han har suttit på vd-stolen sedan 2011 rekryterad från Realia Group. Före Realia arbetade han också i konkurrenten Sato som nu ägs av svenska Balder. Det var Jani Nieminen som skulle fortsätta att förändra bolagets inriktning från att förvalta Ara-bostäder till att bygga ett bestånd med hyresbostäder till en annan marknad. Lägenheter med marknadshyror, med hög servicegrad och lätt tillgängliga på nätet. Konceptet fick namnet Lumo on Line store.

I omställningen sålde bolaget fastigheter med 8 600 Ara-lägenheter med det Jani Nieminen kallar long-term-restrictions, bostäder där såväl hyressättningen som besittningsskyddet är mer restriktivt. En förändring som ledde till rätt mycket kritik eftersom ägarna var pensionsfonder och också olika finska fackföreningar. Samma fackföreningar som tidigare motsatt sig avregleringar på hyresmarknaden.

–När ägarna insåg att avkastningen på insatt kapital skulle halveras till fyra procent och det under 40 års tid så bestämde man sig för att det inte var bra nog. De förstod att det nya segmentet är det som ger bäst avkastning i längden och vi ville också ha möjligheten att bjuda på hyresbostäder med olika service, säger Jani Nieminen diplomatiskt på frågan om reaktionerna på förändringen.

I samma veva görs även en börsintroduktion som lockat många utländska investerare, men 47 procent av aktierna ligger kvar i de olika fackföreningarna.

Omställningen till den fria marknaden har gjorts med besked. Kojamo har de senaste fem åren investerat 1,9 miljarder euro och planen är att fortsätta på den vägen med 300 miljoner euro per år varav 200 miljoner ska gå till nyproduktion. Beståndet är nu 35 000 lägenheter med ett fastighetsvärde av 4,9 miljarder euro.

– Till stor del fyller vi behovet av mindre lägenheter till alla som flyttar hit, flyttar hemifrån och även de som behöver ett boende en kortare tid, till exempel vid renoveringar. I Finland har vi många en- och tvåpersonshushåll i hyresbostäder och mängden av små hushåll stiger hela tiden. Dessutom har vi allt fler äldre hyresgäster som valt att sälja sina boenden utanför stan för att bo närmare service, säger Jani Nieminen.

Omsättningen är 28 procent vilket är högre än i Ara-bostäderna där det ligger mellan 10–15 procent. Trots att hyrorna är höga, mellan 1 200–1 400 euro för en liten lägenhet i centralt läge, så är efterfrågan också störst där. Bolaget följer noga marknaden och kan vid inflyttning ändra hyran. Därefter har man avtal om höjningar som följer KPI med möjlighet att höja maximalt fem procent över KPI. De årliga höjningarna har de senaste åren varit 2,5 procents höjningar där inflationen ätit upp en procent av höjningen. Prognosen är att den fortsätter.

Men når ni inte snart taket av vad era hyresgäster kan klara i hyra?

– Jag har jobbat i denna bransch sedan 1993 och det har hela tiden sagts att vi spenderar för mycket på boendet. Men visst är jag bekymrad över att vi inte kan förse folk med billigare lägenheter. Markpriserna och byggpriserna har ökat, vi har även regler med tillgänglighetsanpassningar som är kostsamma. Det är svårare att massproducera lägenheter här än i Sverige.

Hyresmarknaden och debatten kring bostadsbristen i Sverige har han förresten bra koll på.

– Ni har på ytan en reglerad marknad men istället en svart marknad och andrahandsuthyrningar där andra hyror gäller, dessutom långa bostadsköer. Sverige är den bästa garantin för att våra politiker inte kommer att gå tillbaka till det gamla, säger Jani Nieminen och ler.

[ Laura Lohi]
”Bostaden tar 40 procent av min inkomst”

Högt i tak, stora fönster och bjälklagen kvar sedan tiden då fastigheten var ett tryckeri. Fin finish och välutrustat kök. Dessutom nära centrum. Laura Lohi, 38 år, gillade det hon såg och har hyrt en av Kojamos Lumo-lägenheter i Etu-Töölö sedan i januari i år.

Men smakar det så kostar det också. Hyran för den 48 kvadrat-meter stora lägenheten är 1 300 euro i månaden.

– Det är mycket pengar och tar faktiskt 40 procent av min nettoinkomst. Men så är det numera i Helsingfors. Kostnaderna för bostäder har ökat och det har även andra levnadskostnader. Jag hörde nyligen att vi är en av världens dyraste städer att bo i,
säger Laura som arbetar med att sälja mjukvara på ett It-företag.

De flesta av hennes vänner i samma ålder äger sitt boende och det hade hon antagligen också gjort om hon var i en parrelation och hade barn. Men samtidigt säger hon finns en trend, inte minst hos yngre, att man inte behöver köpa sig en bostad.

– Man köper musik från Spotify som en service, hyr en bil när man behöver och en bostad är då inte något man upplever som helt nödvändigt att äga. Jag jobbar inom en värld där vi talar mycket om delningsekonom och det är fler som inte känner att man behöver äga en lägenhet med olika typer av service som tvätt och bildelning, en trend hos yngre som inte vill äga.

Efter att ha studerat i Sverige försökte hon få en plats i den kommunala kön för Ara-bostäder men kom inte med. Nu är också hennes inkomst för hög för att kvalificera sig.

– Det finns bevisligen för få bostäder här och man kunde önska att kommunen kunde göra det enklare för nybyggnation, säger Laura Lohi.

[Hanna Ahto och Vili Viita]
”Alla sparar till att köpa en bostad”

För Hanna Ahto och Vili Viita, två studerande 24 år gamla, är någon av Kojamos eller de andra privata fastighetsägarnas lägenheter inte något alternativ. De bor i en fastighet en bit utanför centrala Helsingfors som ägs av en ideell organisation och är en del av Ara-systemet.

De har bara bott knappt en månad och beklagar att det inte är så mycket möbler.

Lägenheten är 30 kvadratmeter och består av ett kombinerat kök/vardagsrum och ett sovrum med balkong.

– Vi är lyckliga för att vi fick den här lägenheten. Det är en bit utanför stan men nära tåg och bussar, säger Hanna Ahto.

Hyran är 646 euro och då ingår även vatten och bastu, det sistnämnda ett måste i ett finskt bostadshus. Att hyra hos privat ägare utanför Ara-systemet tyckte de inte var ett alternativ eftersom hyran då skulle bli runt 800–900 euro för en liknande lägenhet.

– De flesta av våra vänner bor i någon form av Ara-lägenhet. Det är först om man har bra inkomster som den privata marknaden kan vara ett alternativ, säger Vili.

De har ett tillsvidarekontrakt men säger att just på detta -boende kan man bli av med lägenheten om deras gemensamma inkomster överstiger 55 000 euro per år.

Hanna kommer från staden Lalleenranta och är nyinflyttad till Helsingfors, Vili bodde hos föräldrarna bara några kvarter bort.

– Jag var nog den sista i vänkretsen som flyttade hemifrån. Vanligtvis flyttar man vid 20–21 år, säger han.

Att vara infödd Helsingforsbo är nu ingen fördel när man letar sin första lägenhet på den subventionerade marknaden. Har man redan ett boende, även hos föräldrar, kommer man längre ner i prioriteringen i kösystemet.

Som många finländare är ändå drömmen att ha ett eget boende och både Hanna och Vili sparar i det särskilda bosparandet för unga som finns i Finland. Hanna lägger undan 50 euro och Vili 25 euro i månaden. Banken skjuter till lika mycket som man sparar.

– Alla sparar, säger Hanna. Det hör liksom till.

Läs även om tillväxten på den finska fastighetsmarknaden här:

http://fastighetstidningen.se.hemsida.eu/fortsatt-full-fart-for-finska-fastighetsmarknaden/