[ Annons ]

Illustration: Dennis Eriksson
Publicerat 18 oktober, 2021

Framtidens digitala förvaltning

Lösningarna för effektivare digital drift finns redan på plats. Men många fastighetsägare märker snart att det saknas organisation och affärsmodeller för att utnyttja potentialen. Här är fyra företag som på olika sätt försöker förvalta mer datadrivet.

Du har nyligen installerat ett nytt smart system som ska styra värme och ventilation med artificiell intelligens. Utöver de justeringar i olika flöden som systemet i sig självt står för sitter du med en massa data över energisystemens prestanda. Istället för att lägga tid på brandkårs-utryckningar kan nu förvaltaren utifrån all insamlad data börja arbeta proaktivt med att förbättra byggnadens energi-prestanda och inomhusklimat.

Så lyder i alla fall teorin. I verkligheten är det bara ett fåtal större fastighetsbolag som hittills kommit så långt med att arbeta med datadriven förvaltning. Backar vi ett par år så var tekniken inte helt mogen. Men idag är det snarare organisation och affärs-modeller som utgör det stora hindret för att, med den teknik som ofta redan finns på plats, kunna skapa förutsättningar för att automatisera förvaltningsprocesser som felsökning, rondering, energimätning, rapportering och driftövervakning.

[ Annons ]

Björn Schenholm Ristborg, numera konsult på Meta och med lång erfarenhet som förvaltningsansvarig på Einar Mattsson, känner väl igen problematiken.

De flesta förvaltare är mer vana att skruva upp värmen när det klagas på att det är kallt.

– Dels handlar det om ett motstånd i branschen mot förändrade arbetssätt. Man kan som fastighetsägare ha skapat digitala tvillingar av sitt bestånd – men äger man inte rådighet över sin förvaltning så är det svårt att verkligen utnyttja den optimalt. Det är också en kompetensfråga. De flesta förvaltare är mer vana att reagera reaktivt. Som att skruva upp värmekurvan när det klagas på att det är kallt. Inte att agera proaktivt så att man inte ens får en felanmälan, resonerar Björn Schenholm Ristborg.

Insamling av data synliggör problematik som kan finnas i en fastighet. Och även om det handlar om effektivisering konstaterar Björn Schenholm Ristborg frankt att det kan bli dyrare för fastighetsägaren.

– Som det ser ut idag är det inte säkert att nyttan hamnar hos den som gjort investeringen. Ett smartare styrsystem kan exempelvis visa på behovet av en injustering av värmesystemet. Men största delen av den ekonomiska nyttan hamnar hos rörfirman som får betalt för att göra injusteringen. För fastighetsägaren blir det bara mer pengar som ska ut, säger Björn Schenholm Ristborg.

Han ser behov av samverkan mellan olika bolag i värdekedjan och nya affärsmodeller. Och det är just vad Christoffer Börjesson, affärsutvecklare med fokus på proptech på Stronghold Invest, letar efter.

– Vi har förvärvat ett par bolag som ska kunna hjälpa den mindre fastighetsägaren att bättre hantera all teknik som byggs in i fastigheterna. Om 2020 var pilot-eran så är vi nu i en fas där det handlar om att få ett fastighetsbestånd där man kan jobba aktivt med förvaltningsprocessen på ett mer automatiserat sätt. Det handlar också om att hitta nya kunderbjudanden som löser problem inom kontor och bostad.

Det marknaden efterfrågar är leverantörer som är innovativa och beredda att testa nytt.

Christoffer Börjesson listar tre parametrar som länge utgjort hinder:

  • Slutna system. Istället för att bli ett arbetsverktyg i förvaltningen har man fått lägga tid på att lyfta över data manuellt mellan system.
  • Kostnaden för att bygga en egen digital plattform är dyr. En hög investeringskostnad och en därpå okänd driftskostnad har ätit upp effekten.
  • Det har saknats leverantörer som kunnat erbjuda en färdig plattforms-lösning för att kunna bygga på med tjänsteleverantörer och teknik.

– Den mesta tekniken finns redan. Nu handlar det mer om att någon ska sätta ihop allt och sälja det som en tjänst. För de flesta fastighetsägare kommer inte själva att kunna sätta ihop allt till en systemlösning där allt fungerar ihop. Så det marknaden efterfrågar är leverantörer som är innovativa och beredda att testa nya affärsupplägg. Drivkraften kommer att vara mer kopplat till processer än att testa den nya tekniken, spår Christoffer Börjesson.

Erik Hörnkvist

Illustration: Dennis Eriksson

PIGELLO: FASTIGHETSÄGAREN SKA ÄGA SIN EGEN DATA

Uppstickaren Pigello vill med ett öppet och skalbart fastighetssystem ge fastighetsbolagen makt över sin egen data. En flyttlåda i Småland gjorde att Alexander Olsson som en av företagets grundare fick upp ögonen för problematiken.

– Det finns ett tydligt missnöje med traditionella system för administrativ förvaltning och där vill vi som nytt bolag erbjuda nya, effektiva lösningar, säger Alexander Olsson, vd för Pigello, som grundades 2019.

Han pekar på vikten av att olika administrativa funktioner fullt ut kan fungera som kärnan i ett fastighetsbolag.

– Med befintliga system som inte jobbar med öppna api:er blir det väldigt svårt att samverka med andra aktörer – oavsett om det gäller att dela eller ta in data. Då får man inlåsningseffekter och tvingas ofta till manuellt arbete med olika processer.

– Vår tekniska plattform bygger på att systemet både ska vara enkelt och smidigt att integrera mot andra tekniska lösningar. En öppenhet som gör att fastighetsägaren verkligen kan äga sin egen data och där vi som systemleverantör bara tillhandahåller verktyget, säger Alexander Olsson.

Han pekar på den snabba utvecklingen inom proptech som en grund för behovet av öppna fastighetssystem som med en standardiserad utformning gör det enkelt att applicera nya produkter.

Pigellos plattform är helt molnbaserad och täcker exempelvis avtalshantering, teknisk förvaltning och digital signering.

– Sitter du på kontoret kan du jobba från datorn – är du ute och jobbar som fastighetsskötare går det lika bra att använda en app.

– Systemet omfattar avtalshantering som kan kopplas till hyresavisering och att kunna ta emot betalningar per automatik med integrering mot olika ekonomisystem. Det är möjligt att lägga upp alla hyresobjekt samt hantera besiktningar, ronderingar och myndighetskrav.  Felanmälningar kan tas emot och avhjälpas genom systemet, säger Alexander Olsson.

Det var under tiden som KTH-student som han blev uppmärksam på behovet av tekniska lösningar.

– En bekant från mina hemtrakter i Småland köpte en kommersiell fastighet där han fick med sig en flyttlåda med hyresavtal och andra dokument utan struktur på det administrativa. Det ledde till att han missade att fakturera en hyresgäst under flera år. På KTH hade jag möjlighet att kartlägga problematiken och gjorde då ett examensarbete om vilka möjligheter som digitaliseringen ger fastighetsbolag av olika storlek.

Fredrik Mårtensson

Det vi bygger är en maskin, en digital och mänsklig sådan.

STENA: ETT SEPARAT OCH SLUTET TEKNISKT NÄT FÖR ALLA FASTIGHETER

Börja i liten skala med pilot och repetitioner. Handplocka entreprenörer. Likställ it-säkerhet med driftsäkerhet. Så har Stena fastigheter snabbt och med framgång närmat sig målet med ett slutet, tekniskt nät för alla byggnader med uppkoppling av automatiserade system.

– I långa stycken handlar det om traditionellt jäkla gnet där man ska bygga en pyramid från botten men där alla egentligen vill lägga toppstenen. Men nu har vi nått det skede där vi kan dra nytta av tekniken genom att koppla in olika funktioner, säger Mattias Westher, energi- och miljöchef på Stena fastigheter Göteborg.

Totalt har företaget investerat 150 miljoner kronor på automation kopplat till ett nytt, tekniskt nät för att optimera drift och energi-användning.

En planerad ”resa” på upp till fem år som klarats av på två år.

– Pilot, repetition, generalrep och sen kör man för fullt. Så har vi jobbat och det har varit viktigt för att sudda ut alla missförstånd på vägen. Har man inte så bråttom i början så finns utrymme för att finjustera anvisningar och instruktioner, säger Mattias Westher, som tidigare i år fick utmärkelsen Årets tekniska förvaltare för sitt nydanade arbete inom Stena fastigheter.

Till Stena kom han för fem år sedan med en bakgrund inom allmännyttiga -Poseidon. Ett samarbete från den tiden med Örebrobostäders Jonas Tannerstad, företagets chef för el och automation, har under Stenaåren blommat ut ordentligt.

– Det har varit oerhört värdefullt och grundstrukturen för automation med hårdvara är idag identisk för Stena och Örebrobostäder. Det finns uppenbara fördelar med samordning av investeringar. Särskilt i perspektivet att stora delar av framtidens teknik kommer att vara förhållandevis dyr eftersom det handlar om mjukvaru-utveckling för självlärande hus med krav på avancerade analysfunktioner, säger Mattias Westher.

Han har inte sett några som helst hinder med att det handlar om samverkan mellan privata och allmännyttan.

– Ägarperspektivet och värderingar är betydligt viktigare i sammanhanget, säger Mattias Westher.

Han lyfter också fram betydelsen av en homogen uppsättning maskinvara som grundförutsättningen för den helhetslösning som Stena fastigheter byggt upp.

Samma förutsättningar i alla fastigheter och med en kommunikation som måste fungera mellan fastigheterna och en central punkt.

– Kommunikation blir lika viktigt som automation – att vi har en ständig och ordnad tillgång mellan centrala IT och våra byggnader.

– Men lyckas någon hacka sig in i en byggnad så är risken förstås stor för att alla byggnader drabbas. Det är därför som vi har valt att satsa på ett separat tekniskt nät, fristående från internet och annan kommunikation, för att skapa en hög it-säkerhet.

Helhetslösningen – nu fullt utbyggd med bara besiktning kvar för ett fåtal fastigheter – borgar för att ny teknik kan implementeras snabbt och brett.

– Det är ganska enkelt att bygga en fastighet per algoritm och säga att man har algoritmstyrning men för oss har det varit ointressant. Det vi bygger är en maskin, en digital och mänsklig sådan, som gör att vi kan rulla ut funktionalitet snabbt i hela beståndet.

Stena fastigheter har tidigare arbetat med ett tioårsmål, fram till 2020, för att minska användningen av värme, fastighetsel och vatten med minst 20 procent.

De målen uppfylldes med råge – exempelvis minus 30 procent i värmeförbrukning – och satsningen på ett tekniskt nät för alla fastigheter kan ses som nästa steg i arbetet med optimering av drift och energi.

Fredrik Mårtensson

Illustration: Dennis Eriksson

HEIMSTADEN: SMART SYSTEM SKA TIDIGT HITTA AVVIKELSER

Fastigheter i Malmö och Eskilstuna är först ut när Heimstaden genomför ett pilotprojekt för energioptimering med artificiell intelligens

– Vi vill utvärdera digitaliseringens möjligheter för olika typer och generationer av fastigheter där den i Eskilstuna är relativt nybyggd och de två fastigheterna i Malmö lite äldre, säger Roland Larsson, som är drift- och energichef på Heimstaden Sverige.

Sensorer har installerats i fastigheterna för att bygga upp kunskap om deras termodynamiska beteende. Projektet befinner sig i en utvecklingsfas för att lägga grunden för kommande energioptimering där Heimstaden ser möjligheter att minska den maximala värmeförbrukningen med upp till 30 procent.

– Det handlar till stor del om machine learning som jag egentligen föredrar som begrepp framför AI. Att systemet ska lära sig byggnaden för att i ett tidigt skede hitta även mindre avvikelser.

– Traditionellt har vi (och jag tror även branschen som helhet) jobbat efter statistik för energi och vatten för en månad som kommer tio dagar inpå månaden därefter. I värsta fall kan en ventil ha stått fel i 40 dagar och i alla fall i snitt 20. Med ett smartare system så kan man åtgärda redan på dag ett och undvika förlusten av en massa energi, säger Roland Larsson.

I projektet utvärderar Heimstaden även rumsgivare med luftfuktighet med inriktningen att moderna fastigheter har stora möjligheter att styra ventilationen och att data kring luftfuktigheten ger viktig kunskap.

Heimstaden ser även vinster i form av att tekniska underhållsåtgärder går att automatisera och lägre kostnader vid hantering av felsökning och reparationer.

Roland Larsson menar att det handlar om en balansgång:

– Det är enkelt att bara spara energi, men i grunden handlar det om att tillgodose hyresgästernas förväntningar på ett bra inneklimat.

– Även personalmässigt krävs avvägningar. Vi har som bolag bestämt oss för att ha personal och kompetens på de orter där vi har fastigheter. Digitaliseringen gör att vi kan addera yta som en person kan hantera, men vi behöver vara vaksamma var gränsen går för vad en medarbetare kan hantera rent driftsmässigt.

Fredrik Mårtensson

Så här långt ser det mycket positivt ut – installationerna har gått bra och tekniken har gett de positiva effekter som vi tänkt oss

STOCKHOLMS STAD: AI-LÖSNINGAR FÖR KLIMATET

Stockholms stads samarbete med energispecialisten Schneider electric och proptechföretaget Myrspoven kan bilda modell för AI-lösningar i en mängd kommunala fastigheter som en del i stadens arbete för att nå klimatmålen.

Tekniken används sedan i våras i en fastighet centralt belägen i Stockholm samt en gymnastikhall i Mälarhöjden för att optimera värme, ventilation och energianvändning.

– Det pågår för närvarande utvärdering av de installationer som genomförts. Mot slutet av året kommer Stockholms stad att ta beslut om hur man vill göra framöver. Så här långt ser det mycket positivt ut – installationerna har gått bra och tekniken har gett de positiva effekter som vi tänkt oss, säger Tomas Bäckstadi, service director inom digital energy vid Schneider electric.

Stockholms stads politiska ledning har uttalat en vilja att implementera de tekniska lösningarna i merparten av de kommunala fastigheterna om pilotprojektet faller väl ut.

Sedan tidigare är ett flertal av stadens byggnader anslutna till Schneider electrics IoT-plattform för styrning och kontroll av energi.

I den nya lösning som prövas adderas en digital servicetjänst som Schneider electrics utvecklat och AI-teknik från Myrspoven.

Avvikelser kan identifieras för att snabbare åtgärda ineffektiv drift med utbyte av data i realtid för att justera värden inom ett visst spann.

– Samarbetet grundar sig i att optimera energianvändningen, minska klimatpåverkan och öka den samlade kunskapen om hur det går att spara energi i respektive byggnad, säger Myrspovens projektledare Tobias Björk.

– Vi ser positivt på att få vara en del av åtgärderna och förbättra kontrollen över stadens energianvändning. Stockholms stad har ambitiösa energimål och ser läraktigt på ny teknik som ett hjälpmedel i sitt arbete inom energieffektivisering och driftoptimering.

Fredrik Mårtensson

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]