Gårdagens, och tidigare så kallade ”bulvandomar” har lett till rättsosäkerhet på bostadsmarknaden. Det säger juristen Haymanot Wachtmeister, som nu menar att det behövs lagändringar.
Det har skapats en närmast Kafkaartad situation på andrahandsmarknaden.
Det säger juristen Haymanot Wachtmeister med anledning av ett antal tingsrättsdomar som bygger på den så kallade ”bulvandomen” i Högsta domstolen.
[ Annons ]
I går berättade Fastighetstidningen om företagaren Leo Giertz som enligt en dom i Stockholms tingsrätt nu ska få bo kvar som en förstahandshyresgäst i den lägenhet han har hyrt i andra hand av Convendum.
– Det ska inte råda så här stor rättsosäkerhet, det får katastrofala följder för företag som är vidareupplåtare och i förlängningen bostadsmarknaden i stort, säger Haymanot Wachtmeister.
Hon får anses som en av de mest kunniga på det svenska hyressättningssystemet. År 2020 doktorerade hon på ämnet, de senaste åren har hon arbetat som bolagsjurist på fastighetsbolaget Heba och från och med nästa vecka hittar man henne på Fastighetsägarna Service.
Heba är delägare i Colive som också drabbats av de rättsfall som drivs av Urban Rights – där Leo Giertz är en av ägarna – och närbesläktade Orimlig Hyra. Hon är alltså delvis part i målet.
– Men vi har ett stort problem om företag inte kan hitta bostäder när de behöver rekrytera. Och då behövs denna typ av kortsiktigare upplåtelser, säger Haymanot Wachtmeister.
Hon betonar att det inte bara, som i det aktuella fallet, handlar om exklusiva boenden riktade till företag, utan även olika former av sociala bostäder där kommuner och myndigheter hyra lägenheter för vidare upplåtelse.
– Lagen är konstruerad för att en juridisk person, exempelvis Convendum, ska kunna hyra en lägenhet för vidare upplåtelse. Då är det viktigt att denne har en annan kostnadsbild än fastighetsägaren. Därför blir det väldigt märkligt som nu när rätten använder hyresuppgifter som avser en annan typ av upplåtelse för att uttala sig om skäligheten av en hyra som gäller vidareupplåtelse. Den hyressättningen regleras på ett annat sätt än utifrån bruksvärdesregler, säger Haymanot Wachtmeister.
När Sara Björkeholm, jurist på Fastighetsadvokaterna‚ igår kommenterade domen tog hon främst fasta på att ett företag, i detta fall då Leo Giertz tecknat hyresavtalet via sitt bolag, inte bör anses som lika skyddsvärt som en privatperson.
Hon menar att den så kallade bulvanbestämmelsen inte bör vara tillämplig för ”företag som med öppna ögon skriver på ett hyresavtal där allt är tydligt och klart vad som gäller”.
Det är en alltför omfattande och långtgående tolkning av en undantagsbestämmelse.
Haymanot Wachtmeister är inne på liknande resonemang. Men tar främst fasta på vad hon menar är en absurd tolkning av bulvanbestämmelsen i sig.
– Rättstillämpning som tingsrätten gjort i detta, och även i Zlatanfallet, är att man nöjer sig med att konstatera att det är ett företag som hyr en lägenhet i syfte att vidareupplåta den, säger Haymanot Wachtmeister.
Enligt bestämmelsen måste det kunna antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå en skyddsbestämmelse i lag till förmån för andrahandshyresgästen.
– Det har i dessa fall räckt med att hyresgästen åberopat lägenhet med bruksvärdesförhandlad hyra för att tingsrätten ska nöja sig med att upplägget kan ha använts för att kringgå hyresregleringen. Det är en alltför omfattande och långtgående tolkning av en undantagsbestämmelse. Något som nu satts i system av Urban Rights och Orimlig Hyra, säger Haymanot Wachtmeister.
Men kan man inte säga att man i dessa fall haft som syfte att runda hyresregleringen?
– Upplägget går att använda som ett sätt att runda bruksvärdeshyran, men problemet är att rätten bara antar att det görs i det syftet. I dessa fall finns det inte en förhandlad hyra för lägenheten. Vad är då bruksvärdet? Det är tingsrätten inte rätt organ att avgöra, säger Haymanot Wachtmeister
Kan man inte bara utgå från att 90 000 inte är skäligt?
– Men en domstol kan inte bara utgå från något. Man måste kunna påvisa det. Att bara peka på enstaka lägenheter ska inte räcka för att komma fram till att detta skulle vara olaglig verksamhet, säger Haymanot Wachtmeister.
Hon menar att utfallet i tingsrättsdomarna har lett fram till en situation där andrahandshyresgästen fått ett betydligt starkare skydd än en förstahandshyresgäst.
– Det på ett sätt som inte var avsett. Andrahandshyresgäster har redan rätt att få överhyra återbetald, nu kan man också få ett förstahandskontrakt.
I grunden är problemet en alldeles för komplicerad hyreslagstiftning.
Haymanot Wachtmeister sticker inte under stol med att liknande upplägg har använts av tämligen skrupelfria värdar i syfte att kunna hyra ut till människor, inte sällan i en utsatt situation, till vad de flesta skulle säga är ren överhyra.
– Men det är stor skillnad mot det nu aktuella fallet som är en ganska rak överenskommelse mellan två företag.
Hur ska man komma till rätta med detta?
– I grunden är problemet en alldeles för komplicerad hyreslagstiftning. Även om man försökt förtydliga och förenkla så är det ett lapptäcke till regelverk som fått långtgående konsekvenser.
Haymanot Wachtmeister ser dock en möjlighet att Högsta domstolen kan förtydliga sitt prejudikat för att motverka den osäkra situation som nu uppstått på andrahandsmarknaden.
– Eller så får man förtydliga i lagtexten. Fast frågan är om det ens finns ett behov av bulvanregeln, nu när andrahandshyresgäster har rätt att få överhyra återbetald. Bulvanregeln tillkom före det. Därför har man nu ett skydd för andrahandshyresgästen som blivit lite kaka på kaka.
