Att möjliggöra för ett slags Appstore för datadelning mellan fastigheter och samsyn mellan bolagen. Så kan projektet Dig-IT Lab kort sammanfattas.
Just nu pratar Einar Mattssons hus språket RealEstateCore, som utvecklats av bland andra Vasakronan och Akademiska Hus. De större har inget emot att dela med sig, utan räknar med att dra nytta av nya smarta grejer som utvecklas.
Förenklat är det vad som sker just nu inom kompetenscentrumet Dig-IT Lab – ett initiativ för att hitta sätt för fastighetsbolag som digitaliserar sina fastigheter att sträva åt samma håll.
[ Annons ]
Det Vinnova-finansierade centrumets mål är att minska byggnaders miljöpåverkan. Det tog sin början i KTH Live-In Lab. Tekniken som installerades där fungerade, men allt runtomkring, såsom affärsmodeller, digital samverkan med andra system samt kompetens saknades ofta. KTH:s projektledare Jonas Anund Vogels beskriver utmaningarna i boken Smarta och hållbara byggnader, utgiven av Svensk Byggtjänst tidigare i år, en splittrad bransch som i sin iver att digitalisera arbetar i stuprör i stället för tillsammans.
– Mycket handlar om att branschen ska få en samsyn. För om du gör fel investering nu så kommer det bli kostsamt längre fram, när det egna systemet inte kan prata med andras system. Det är det vi försöker göra: visa en väg framåt som funkar långsiktigt, säger Jonas Anund Vogel.
Om du gör fel investering nu så kommer det bli kostsamt längre fram.
Förutom Vasakronan och Einar Mattsson medverkar bland annat Castellum och Akademiska Hus.
Åter till den digitala språkövningen hos Einar Mattsson. Bolaget utvärderar just nu olika digitala plattformar för att ta emot och analysera data, för att bättre kunna styra sina fastighetssystem.
Enligt Mikael Dimadis, projektledare på Einar Mattsson, har bolagetsfastigheter en väldigt stor variation av tekniska system eftersom de är byggda och renoverade i olika omgångar de senaste 100 åren.
– Det betyder att vi behöver välja våra nya digitala system med stor omsorg så att vi successivt kan koppla upp de olika systemen i fastigheterna, säger han.
HÄR HUSERAR FORSKNINGEN
Einar Mattssons fastighet Forskningen 2 finns på KTH och där har man skapat förutsättningar för KTH Live-In Lab och KTH Dig-IT Lab. Det handlar om att erbjuda forskningen 305 studentlägenheter i tre byggnader, där man kan samla in stora mängder data och testa olika system i olika forskningsprojekt.
I Forskningen 2 används Proptech OS-plattformen till att bygga en digital tvilling för att kunna dela data och arbeta med styrning och optimering.
– Men oavsett teknik är huvuduppgiften för digitaliseringen att skapa en effektivare förvaltning, och göra kunderna nöjdare med enkla lösningar i vardagen. Det vill vi göra genom att skapa robusta och lättanvända system som underlättar för förvaltningsorganisationen. Det är absolut inte enkelt att lösa uppgiften, men vi behöver testa oss fram för att till slut hitta rätt sätt att jobba med framtidens bostadsförvaltning, säger Mikael Dimadis.
För att samtliga fastigheter ska kunna förstå och kommunicera med varandra krävs det att de pratar samma språk. I dag har fastigheter ofta en rad olika uppkopplade tredjepartsutvecklade funktioner, anslutna till olika interna system i fastigheten.
Språkförbistring således.
Om dessa funktioner i stället körs genom ett gemensamt överordnat styrsystem och pratar samma språk, så förstår de plötsligt varandra.
I Dig-IT Lab undersöker forskningen hur aktörer med olika system som ProptechOS, Schneider Electrics EBO, Siemens Building X eller KTC kan arbeta tillsammans och skapa nytta.
Dessa system använder exempelvis språken RealEstateCore och Brick Schema, som bland annat standardiserar hur olika data och beståndsdelar i fastigheterna namnges. Det sistnämnda behövs, så att system A förstår vad system B specifikt pratar om.
– I system som är utformade i silos kräver alla funktioner eller appar en egen integration. En för klimatstyrning , en för IoT, en för solceller och så vidare. Med ett överordnat styrsystem krävs bara en integration, som i sin tur pratar med alla funktioner, säger Jonas Anund Vogel.
Med ett överordnat styrsystem krävs bara en integration, som i sin tur pratar med alla funktioner.
I Dig-It Lab utforskar alltså Einar Mattsson Vasakronans sätt att hantera, strukturera och lagra data. Eftersom bägge parter använder sig av såväl ProptechOS som RealEstateCore kan Einar Mattsson till exempel köpa in energioptimering som en app från vilket tredjepartsbolag som helst, och om Vasakronan bestämmer sig för att installera samma system så är en stor del av arbetet redan gjort för leverantören av tjänsten.
Som det brukar heta på ett annat språk: win-win.
– Det kostar att implementera en AI-funktion. Allt ska integreras, och man ska inventera sensorer och bygga en semantisk databas. Men eftersom Einar Mattsson använder samma språk som Vasakronan, och integrerar tredjeparts-AI, så är arbetet redan gjort när Vasakronans eller vem som helst som använder system med samma språk i framtiden och kanske väljer att installera samma funktion, eftersom tredjepartsutvecklaren inte behöver göra samma jobb två gånger, säger Jonas Anund Vogel.
Jonas Anund Vogel spår en lång vandring i språkförbistringens tecken innan man når målet: en industrialiserad digitalisering av branschen.
– Det finns mycket jobb kvar, men om branschen kan enas om det här så kan vi skapa ett helt ekosystem för tredjepartsfunktioner. Ett slags Appstore för fastighetsteknik, säger Jonas Anund Vogel.
Vasakronan som länge varit en av de ledande bolagen inom digitalisering i fastighetsbranschen ser bara postitivt på utvecklingen.
– Vasakronan har jobbat målmedvetet sedan 2018 med att utveckla ReaEstateCore för att förenkla för andra fastighetsägare och leverantörer och ser fram emot att jobba vidare i samverkan inom Dig-IT Lab, säger Ulf Näslund, chef teknikutveckling på Vasakronan.
”PROBLEMATISKT NÄR DEN DIGITALA MODELLEN NÄSTAN BLIR VIKTIGARE ÄN DEN FYSISKA BYGGNADEN”
Jonas Anund Vogel varnar för ett accelererande problem att rent praktiskt förvalta de alltmer digitala fastigheterna.
Det är svårt att locka kompetent personal till att sköta driften av fastigheter som blir allt mer digitala.
– Kompetensen går hellre till Google eller Spotify, även om dessa bolag inte har samma möjligheter att påverka vårt klimat som fastighetsbranschen.
Det konstaterar KTH:s Jonas Anund Vogel, som allt oftare stöter på fastighetsägare och kommuner som har svårt att matcha önskemålet om smarta digitala system med rätt kompetens.
Hur löser man problemet?
– Mycket handlar om att få nya affärsmodeller på plats, att exempelvis driften av systemet ingår. Fastighetsägare vill dock helst inte sitta i knäet på leverantören med långsiktiga driftavtal, eller tvingas ta in konsulter för att drifta fastigheten. Men om man vill digitalisera snabbt så kanske man måste göra det under en övergångsfas, för att sedan kunna anställa kunnig personal när den väl är utbildad.
Jonas Anund Vogel konstanter att det inom driftsorganisationerna dock inte alltid är så populärt att överlåta driften på externa parter.
– Det kan vara så enkelt som att man är rädd för det nya, och möjligen också rädd att förlora sitt jobb. Om ett nytt modernt system installeras så behövs ny kompetens, och då kanske man inte längre är relevant.
Lösningen är enligt Jonas Anund Vogel att matcha affärsmodeller, kompetens och teknik.
– Fastighetsbranschen behöver hitta sätt att bli mer attraktiv, redan från gymnasienivå. Fler måste utbildas så att nyttan av digitaliseringen blir realiserad. Annars riskerar vi att bygga in teknik som ökar koldioxidutsläppen under produktionsskedet, utan att systemen fungerar och minskar klimatpåverkan under driftskedet, säger han.
