Det är med all tydlighet en bostadsminister som njuter av stunden. Knappt två veckor kvar till valet kan Andreas Carlson på plats se att regeringens ändringar av byggregler har gett resultat. I Hallonbergen visar Hans Wallenstam med kollegor upp hur man planerar att konvertera ett tomställt kontorshus till bostäder.
– Vi har räknat på det tidigare, men med de gamla reglerna skulle det bli för mycket dödyta. Man kan ju inte bygga om det leder till en ekonomisk katastrof, säger Hans Wallenstam, vd och huvudägare i Wallenstam AB.
[ Annons ]
Det som förändrade bilden är det nya regelverket för bygglov som gäller sedan december 2025. Reformen ger fastighetsägare större frihet att bestämma över den egna fastighetens användning, och gör det möjligt att genomföra fler ombyggnadsåtgärder utan separat lovprövning samt att bygga om befintliga byggnader för nya ändamål utan att detaljplanen behöver ändras.
Från 1 januari nästa år förenklas också konvertering av kontorslokaler till bostäder. Begreppet ”ombyggnad” i PBL byts ut mot ”större byggnadsändring”, vilket innebär att kommunens byggnadsnämnd inte längre fritt kan ställa följdkrav på hela byggnaden. Tidigare har den som byggt om en lokal till bostäder ofta tvingats uppfylla fullständiga nyproduktionskrav på hela fastigheten.
I dag går det även att bygga lägenheter där delar inte nås av direkt dagsljus. Det har kritiserats från olika håll som pekar på hälsorisker. Men i Wallenstams kontorshus möjliggör det bostäder som annars inte hade kunnat byggas, något som är tydligt när vi går runt på de stora gamla kontorsytorna. Här har arkitekterna lyckats få in 138 lägenheter, många av dem rätt små som kan passa ungdomar.
[ Annons ]
I byggrätten finns även tillbyggnad av två plan där mer exklusiva lägenheter kan byggas.
Enligt Andreas Carlson är Wallenstams planer det första stora projektet efter att byggreglerna ändrats och han påpekar att kravet på en ny detaljplan enligt de gamla reglerna hade inneburit en väntetid på upp till åtta år.
Han gläds åt att de politiska förändringarna leder till fler bostäder, men i det här fallet är det inte bristen på hyresbostäder som varit drivkraften i Wallenstams projekt. Wallenstam har, som många andra fastighetsägare, blivit av med kommersiella hyresgäster som krympt sina ytor och sökt sig till mer centrala områden. Lokalerna i Hallonbergen har i princip stått tomma sedan 2021.
– Man kan inte vänta hur länge som helst på att få nya hyresgäster, säger Hans Wallenstam.
Om dessa regeländringar inte varit på plats, vad hade ni gjort då med fastigheten?
– Antagligen väntat lite till och hoppats att politikerna skulle komma på bättre tankar så småningom. Men, som sagt, man kan ju inte vänta hur länge som helst.
Nu finns ännu inget bygglov och i vilken mån det till sist blir en byggstart beror på om kalkylerna går ihop efter förhandlingar om hyresnivåer. Filip Borgelin, biträdande chef för projektutveckling på Wallenstam, menar att det är tufft för nyproduktion som inte ligger i topplägen.
– Nu känner vi att det är ett rätt unikt boende, med tre meter i takhöjd, och det blir en hög invändig kvalitet. Vi tror att det kan locka, säger Filip Borgelin.
Hans Wallenstam är nöjd med regeringens förenklingar och ändringar av byggregler. Mindre nöjd är han över att konverteringen leder till att bolaget måste återföra moms från investeringar som gjorts de senaste tio åren, cirka 20 miljoner kronor. Skatteverkets regler innebär att en del av momsen på investeringarna i kontorslokalerna måste ”betalas tillbaka”, eftersom lokalerna inte längre används i momspliktig uthyrningsverksamhet. Bostadshyresgäster betalar nämligen ingen moms på hyran.
Är det något annat du gärna hade sett att regeringen ändrade under mandatperioden?
– Ja, sänkt byggmoms. Att behöva betala 25 procent moms för nyproduktion, ombyggnad och renoveringar gör att det inte blir fart på bostadsbyggandet, säger Hans Wallenstam.
Andreas Carlson kommenterar inte byggmomsen, han är inte heller ansvarig för finanspolitiken. Han vill dock gärna tala om allt man hunnit med att ändra.
– Vi har rivstartat och genomfört runt 100 olika åtgärder för att få till ett bättre byggande i Sverige, med kortare ledtider och ett enklare regelverk.
Men det ni inte hunnit med?
– Det vi vill göra i nästa mandatperiod är att fortsätta regelförenklingsarbetet och få fram typgodkända småhus utan krav på bygglov.
För lite fokus på hyreshus menar oppositionen?
– Vi avskaffade ju det ineffektiva investeringsstödet, som styrde mot byggande av mindre lägenheter som folk inte efterfrågar. Men vi har säkerställt presumtionshyran, som det är tänkt.
Vill du vara bostadsminister även i en ny regering?
– Ja, det är min ambition. Den som satt längst var Lars-Erik Lövdén (1998-2004) och det har varit en tradition att man sitter kort tid. Jag tror på långsiktighet i arbetet, och jag är gärna kvar.
