I en intervju i Dagens Nyheter i onsdags gjorde riksdagsledamoten Martin Ådahl, i egenskap av företrädare för Centerpartiet i Stockholm, ett bostadspolitiskt utspel som kort kan beskrivas som en Stockholmsmodell för hyressättning och marktilldelning. Förslaget går i korthet ut på att bostadsutvecklare ska få bygga lägenheter med högre hyror i nyproduktion, i utbyte mot att de i samma hus även bygger billiga lägenheter. Tanken är prisreglerade tvåor med hyror kring 5 000 kronor i månaden, ungefär hälften av vad en vanlig nyproducerad tvåa kostar i dag, öronmärkta för unga och med tidsbegränsade kontrakt.
Martin Ådahl kallar det en ”radikal kompromiss”. Kalkylen ska gå ihop för byggherrarna via de dyrare lägenheterna, samtidigt som unga får fler billiga bostäder. Stockholms stad får bjuda till med sänkta markpriser för att pressa byggkostnaderna.
[ Annons ]
Men djävulen sitter som bekant i detaljerna. Det är ett utspel inför det stundande kommunalvalet, men nagelfar man förslaget är det uppenbart att det krävs reformer på rikspolitisk nivå för att det ska vara förenligt med regelverket för hyressättning.
Beräkningen av en lägenhets bruksvärde är enligt lag oberoende av vem som bor i lägenheten. Utan lagändring är det svårt att se hur en likvärdig tvåa ska kunna kosta hälften bara för att hyresgästen är ung.
– Det finns redan i dag modeller som möjliggör detta. Kymmendömodellen använder kooperativ hyresrätt, vilket gör det möjligt att ha differentierade hyror även för likvärdiga lägenheter i samma hus. Men vi är inte låsta vid exakt en juridisk konstruktion. Elisabeth Thand Ringqvist öppnade ju tvärtom för breda samtal med andra partier där vi gemensamt löser bostadsproblemen utan skygglappar eller röda linjer. Om det därefter skulle krävas lagändringar är vi såklart beredda att driva dem. Hela poängen är att bostadspolitiken behöver nytänkande och breda kompromisser, säger Martin Ådahl.
Där kan man dock konstatera att ekonomin i Kymmendömodellen är beräknad på en 15-årsperiod. Efter det finns ingen hyresrabatt. Från Centerpartiet påpekar man att det inte finns någon lagstadgad tidsgräns för möjligheten att differentiera hyrorna inom den kooperativa hyresrätten. Men det är en modell som tar rejäla omvägar. För att Centerpartiets modell ska fungera behöver det preciseras vilka lagändringar som krävs, till exempel om bostäderna ska kunna lyftas ut permanent ur bruksvärdessystemet. Och om de billiga hyrorna sätts via presumtionshyra – som måste omfatta samtliga lägenheter i huset – behövs besked om vad som händer när presumtionstiden löper ut och hyrorna ska prövas mot bruksvärdet.
– Det stämmer, och därför vill vi ha en öppen och ganska förutsättningslös dialog om olika alternativ med andra partier, så att vi kan nå en bra kompromiss, säger Martin Ådahl.
Ett alternativ är att bygga de billiga lägenheterna med lägre standard, och därmed lägre bruksvärde. Är det tanken?
– Tanken är inte att bygga dåliga bostäder, utan enklare och mer yteffektiva. För många unga är låg hyra och bra läge viktigare än stora ytor eller fantastisk utsikt. Äldre sådana lägenheter är ju mycket attraktiva på bostadsmarknaden redan i dag. Därför vill vi kunna tumma på exempelvis krav på utblick och andra kostnadsdrivande detaljkrav. Men hela prisskillnaden kan inte skapas genom enklare byggande.
Även här stöter teori ihop med praktik. Den numera skrotade Frihamnsmodellen, stadsutvecklingsprojektet i Frihamnen i Göteborg med målet att skapa bostäder med kraftigt reducerade hyror, visade att en så stor hyresdifferentiering som önskades inte kunde uppnås enbart inom bruksvärdessystemet.
Förslaget bygger vidare på Stockholmscenterns rapport från 2024, där idén om en kvot billigare bostäder redan fanns med. Det nya är att det konkretiseras i en modell där större frihet i prissättningen i en del av projektet ska finansiera bostäder med riktigt låg hyra i en annan del.
– Grunden är densamma: bostadspolitiken är fastlåst och dagens system klarar varken att få fart på byggandet eller att få fram bostäder som människor har råd med. Vi kopplar dessutom ihop det med regelförenklingar, standardisering och andra sätt att pressa byggkostnaderna, säger Martin Ådahl.
I 2024-rapporten skulle kvoten billiga lägenheter gå till socialt utsatta med inkomsttak och fördelas efter behov. Nu säger ni unga. Varför har målgruppen bytts ut?
– Det är snarare en utveckling än ett målgruppsbyte. Rapporten från 2024 handlade bredare om bostadskön och de höga trösklarna till bostadsmarknaden, och unga lyftes redan då som en grupp som dagens system stänger ute. Nu väljer vi att särskilt fokusera på unga, eftersom de har en särskilt svag position på bostadsmarknaden: de saknar lång kötid, har sällan kapital till en bostadsrätt och har svårt att efterfråga dagens dyra nyproduktion. Det ska gå att flytta hemifrån utan rika föräldrar eller 20 år i bostadskö, säger Martin Ådahl.
Ni släppte marknadshyrekravet i maj. Är inte modellen ”bygga dyrt mot att bygga billigt i samma hus” fortfarande fri hyressättning på den dyra delen, fast utan att kalla det så?
– Centerpartiets besked i maj var att inte längre sätta fri hyressättning i nyproduktion som ett generellt krav eller ultimatum, för att inte blockera en bredare bostadspolitisk uppgörelse. Där står vi fortsatt, den käpphästen tänker vi inte plocka upp igen. Det här är en kompromissmodell: byggaktören får söka lönsamheten inom ramen för modellen i en del av projektet, men i utbyte ska det faktiskt byggas bostäder med låga hyror för unga.
Kritiker skulle kalla öronmärkning för just unga för väljaroptimering snarare än träffsäker bostadspolitik. Vad svarar du?
– Dagens system är snarare riggat mot unga. De billigaste och mest attraktiva hyresrätterna går i praktiken till dem som haft möjlighet att samla 30–40 års kötid, det vill säga äldre människor som redan har en ordnad bostadssituation. Unga har knappt en chans att konkurrera. Att erbjuda hyresreglerade bostäder till alla, även människor som utan problem har råd med dyrare boenden, är inte särskilt träffsäkert. Men vi är inte låsta utan öppna för kommande diskussioner som kan lösa bostadsbristen för unga.
Bär de dyra hyrorna verkligen de billiga, eller krävs medfinansiering från stat eller kommun? Har ni räknat på kalkylen per hus?
– Vi är inte på det stadiet att vi har en färdig kalkyl per hus. Det här är en modell i Stockholm som ska ses som ett startskott till de breda bostadssamtal vi behöver ha, och där vi vill utveckla och pröva förslag tillsammans med branschen. Vi tycker i Stockholm att man måste använda markanvisningar som verktyg, där man får in mindre för marken i utbyte mot att bostäder med lägre hyror byggs.
Nya statsstödsregler öppnar för att subventionera överkomliga bostäder, och det finns EU-medel som i teorin skulle kunna användas. Har ni tittat på den vägen, eller vilar hela modellen på korssubvention inuti huset?
– Modellen vilar inte enbart på korssubventionering. Kommunen måste ju bjuda till med markpriserna. Vi har hela tiden varit öppna för olika former av affordable housing, och redan i rapporten 2024 föreslog Centerpartiet i Stockholm statlig medfinansiering. De nya möjligheterna till statsstöd och EU-finansiering är därför självklart intressanta att titta vidare på.
I samma DN-intervju avfärdar Emilia Bjuggren (S), finansborgarrådskandidat i Stockholms stad, modellen och förordar i stället statliga byggkrediter.
– Med statliga byggkrediter har det ju bevisligen gått för långsamt, blivit dyrt, varit väldigt trubbigt och inte löst problemet. Jag tycker att Bjuggren och Socialdemokraterna i stället för att bara stå stilla borde ta tillfället i akt att börja hitta breda kompromisser och lösningar i stället för att låtsas som att allt är bra i dag. Vi måste hitta andra drivkrafter för att få fram fler bostäder, och då får alla bjuda till så att branschen börjar bygga igen efter de senaste årens fall i byggandet, säger Martin Ådahl.
Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna, är i grunden positiv till att öppna för en friare hyressättning samtidigt som man möjliggör fler bostäder som är tillgängliga för utsatta grupper. Men han ser gärna att det prövas på fler orter än i Stockholm. Och för att det ska vara genomförbart behöver Centerpartiet driva nödvändiga regeländringar även rikspolitiskt, menar han. Han tycker också att det är klokt att öppna för att kunna använda EU-medel avsatta för överkomliga bostäder.
Men där menar Martin Lindvall att Martin Ådahl väjer för frågan om det inte är ren väljaroptimering att låsa tilldelningen till enbart unga.
– Grupper med ett större stödbehov, till exempel strukturellt hemlösa, definieras ju bort i förslaget och förmånen riktas till den mer väljarlockande gruppen unga. I den gruppen ryms även William som fått barnbidraget insatt på ett ISK sedan han föddes och som har en lysande bostadskarriär framför sig. Träffsäkerhet kräver prioritering. Om Centerpartiet vill att ”det ska gå att flytta hemifrån utan rika föräldrar” bör de utforma förslaget så att William och hans kompisar inte ryms. Nu kommer varken den misshandlade kvinnan eller den strukturellt hemlösa barnfamiljen åt lägenheterna.
