I dag går remisstiden ut för betänkandet En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65). Alla svar har ännu inte publicerats. Fastighetstidningen gör en större genomgång imorgon. I fastighetsägarnas remissvar, och kanske än mer hos Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna Sverige, märks en tvehågsenhet kring de hyresrättsliga förändringar som föreslås i betänkandet.
Å ena sidan menar han att behovet är stort av nya bestämmelser om blockhyra och att det behöver bli klart när den så kallade bulvanregeln ska gälla. Det har under en tid varit minst sagt stökigt kring både företagsbostäder och coliving.
[ Annons ]
Men å andra sidan, menar Johan Kleveland, att dessa förslag inte löser problemen på längre sikt.
– Vi hade hellre sett att man gjort ett helhetstag och styrt upp all uthyrning mellan näringsidkare. Blockhyra är en lösning som egentligen varit oförändrad sedan den tillkom på 80-talet, och det kommer i framtiden att finnas behov av nya bostadslösningar som inte kommer att kunna hanteras inom detta system. Därför blir dessa förslag snarast ”livsuppehållande åtgärder” för att de aktörer som idag finns på marknaden ska kunna överleva, säger Johan Kleveland.
Betänkandet En mer flexibel hyresmarknad är i sig ganska spretig. Här har regeringen tyckts ha slängt in diverse olika hyresrättsliga förhållanden som behövts se över. Saker som inte är särskilt besläktade med varandra. I samma utredning finns även en ny privatuthyrningslag och förslag om utökade möjligheter att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand. Det senare avstyrker Fastighetsägarna. Mer om det imorgon då samtliga remissvar ska ha inkommit.
[ Annons ]
Dels blir effekten att det olika regelverk gäller för olika aktörer.
Fastighetsägarna är i huvudsak positiva till utredningens förslag om nya bestämmelser om blockhyra. Johan Kleveland menar att det är viktigt att det blir förändringar så att aktörer inom exempelvis coliving kan överleva på marknaden. Men han är som sagt tvehågsen.
– Nu löser man det med en undantagslagstiftning som riskerar att skapa ny osäkerhet och som inte möjliggör för framtida innovationer. Dels blir effekten att det olika regelverk gäller för olika aktörer. Till exempel för en aktör som bedriver egen coliving-verksamhet i sitt bestånd och en som hyr ut till ett bolag hyr in sig för att bedriva samma slags verksamhet.
– I utredningens förslag står det att om det behövs nya spelregler så får lagstiftaren i sådana fall utreda det när de dyker upp. Men det funkar knappast så att man med en ny affärsmodell går till regeringen och först ber att få ett undantag utrett.
Regelförändringarna träffar även företagsbostäder. Enkelt kan man beskriva det som att det byggs in säkerhetsspärrar som förhindrar att nuvarande regelverk används i oseriös verksamhet. Det genom att hyresvillkoren begränsas till att det ska vara ett kontrakt mellan två företag, att hyresnämnden ska godkänna blockuthyrningen samt att de också kan ge ett tidsbegränsat tillstånd. Det blir mer likt uthyrning av kommersiella lokaler mellan ett bolag och ett annat bolag.
Men även denna konstruktion lite väl mycket lappa och laga, anser Johan Kleveland. Han tycker att det hade varit rakare om ett bolag helt enkelt bara tilläts göra ett avtal med ett annat bolag – även om det gäller en bostad. Ett konsumentskydd kan säkerställas mellan företaget som hyr ut till en konsument.
Den senaste tiden har aktörer som Orimlig hyra och Urban Rights drivit ett flertal rättsprocesser om återbetalning av överhyra från företag som blockhyrt lägenheter från fastighetsägare för att sedan med ett påslag på hyran förmedla vidare boendet. Tidningen Hem och Hyra räknade fram att minst 20 uthyrningsbolag har försatts i konkurs, och Nicklas Blåklinth, ordförande i föreningen Företagsbostadsbolagen, sa nyligen till Fastighetstidningen att det brådskar med ny lag.
Det kommer dock inte att lösa sig i ett nafs bara för att utredningens förslag genomförs. Existerande avtal måste först omförhandlas och skrivas om för att kunna hanteras av den nya lagstiftningen.
Sammantaget anser vi att man borde gjort en bredare översyn av hela hyreslagen.
Den så kallade ”bulvandomen” i Högsta domstolen utlöste en rad juridiska processer där andrahandshyresgäster ansåg att de har rätt till ett förstahandskontrakt. De hänvisar då till att det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägare och de bolag som har förstahandskontrakt. Ett fall rörde en lägenhet avsedd att användas som tillfällig genomgångslägenhet för nyanlända. Även om tingsrätten i det fallet landade till att det inte rådde något bulvanförhållande mellan Sollentunahem och Sollentuna kommun menar Johan Kleveland att rättsläget är väldigt skakigt. Utredningen föreslår undantag vid blockhyresavtal.
– Men det finns flera exempel som inte träffas av blockhyresreglerna, till exempel Sollentunafallet och då kan fastighetsägare får strikt ansvar för vad som händer i lägre led, utan att ha någon som helst möjlighet att kontrollera det.
Det är synnerligen komplext. Johan Kleveland tar ett exempel: Fastighetsägare får godkänt att hyra ut till företagsbostadsbolag. Företagsbostadsbolaget hyr ut till en anställd – men denne visar sig vara konsult. Då är det stor risk att undantaget inte gäller. Fastighetsägaren riskerar alltså återkrav på andrahandsyran.
– Sammantaget anser vi att man borde gjort en bredare översyn av hela hyreslagen. Om exempelvis bruksvärdessystemet hade kunnat hantera delningsbostäder så hade aldrig dessa rättsprocesser behövt uppstå i fall där hyran understiger aktörernas kostnadstäckning. Jag anser att man, i stället för att införa fler undantag, borde backa ett par steg och fundera över vem lagen faktiskt behöver skydda och hur det bäst görs utan att vi får en massa följdproblem, säger Johan Kleveland.
