Den 81-årige fastighetsägaren Jarl Nordström frågar sig hur det kunde bli så här. I dag äger han, tillsammans med sin familj, ett antal fastigheter i tre västsvenska städer.
En av dessa, en byggnad i västra Göteborg, äger han, hans hustru och deras två barn personligen. Det var tänkt att trygga ålderdomen.
[ Annons ]
Men Göteborg Stad har andra planer för den tomträtt som byggnaden står på. För Jarl Nordströms del innebär det att han ska ombesörja rivning och återställande av mark. Kostnaderna beräknas landa mellan 20–30 miljoner, någon som helst ersättning får han inte.
När man ursprungligen gjorde dessa avtal tänkte man sig nog att det skulle vara ganska enkel bebyggelse
Dessutom måste befintliga hyresavtal sägas upp, och ägarna till de olika verksamheterna får söka sig någon annanstans. Möjligen kan han i och med detta även bli stämd för avtalsbrott. I stället för en trygg ålderdom riskerar han nu att bli utblottad.
[ Annons ]
Ja, hur kunde det bli så här?
Men innan vi försöker reda ut denna soppa så är det på sin plats att konstatera att historien blottar vad som kan vara ett potentiellt betydligt större problem.
Fastighetsbolag med kommersiella tomträttsavtal på mark där Göteborg Stad börjar fundera på att stadsutveckla kan drabbas av förluster som, i jämförelse med Jarl Nordströms, mycket väl kan ställa bolaget på ruinens brant.
Experter som Fastighetstidningen talat med menar också att rikets andra stad riskerar att gå miste om enorma investeringar.
Vi kan börja med att slå fast två saker:
• Just denna aspekt av tomträttsfrågan är isolerad till Göteborg.
• Inget fel är begånget. Det är ”bara” avtalen som är skrivna så.
I Göteborg har ungefär 600 fastigheter upplåtits med tomträtt för kommersiella ändamål. Alla dessa är såklart inte belägna i områden där kommunen ser potential i att stadsutveckla, många av avtalen löper också på lång tid framåt.
Men om man ändå, bara för att får en uppfattning om vilka summor det rent teoretiskt kan handla om, översätter de kostnader som drabbat Jarl Nordström till samtliga kontrakt, så är det kostnader på 15 miljarder som kan drabba stadens kommersiella fastighetsägare.
Återigen – inget fel är begånget. Enligt Jordabalken ska fastighetsägaren ersätta tomträttshavaren för byggnaders samt anläggningars värde vid uppsägning av tomträttsavtalet.
Men gäller tomträttsavtalet annat ändamål än bostäder så finns möjligheten att avtala bort ersättningsskyldigheten. Vilket är något som Göteborgs Stad i stort sett gjort på alla sina avtal.
För att få svar på varför man gjort så just i Göteborg får man söka sig orimligt långt tillbaka i tiden. Men Anders G Johansson, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR, har ett rimligt svar på hur kunde det bli så här.
– När man ursprungligen gjorde dessa avtal tänkte man sig nog att det skulle vara ganska enkel bebyggelse i utkanten av staden som man med begränsad ekonomisk vånda kunde riva när staden trängde fram och behövde mark för andra ändamål. Men så har man i senare skede tillåtit att tomterna bebyggts med tämligen gedigna kåkar, säger Anders G Johansson.
Det alltså utan att ändra i avtalen som från början reglerade byggandet av ett par plåtskjul.
Till saken hör att man från staden sida insåg det absurda i situationen och hittade sätt att vid sidan av lösa in byggnadernas värde när tomträttsavtal sades upp.
Så skulle man göra även i projekt på Lindholmen och vid Bananpiren. Men nu överklagades Fastighetsnämndens beslut angående ersättning till tomträttshavarna. En dom i länsrätten slog fast att kommunen inte kan ersätta tomträttshavare efter en uppsägning eftersom gällande tomträttsavtalet inklusive inskriven klausul ej tillåter detta. En dom som slogs fast i kammarrätten år 2012.
Fastighetstidningen har pratat med en expert på en av Sveriges ledande fastighetskonsultbyråer, som på grund av sina uppdrag inte vill figurera med namn. Han bekräftar att problematiken är typisk för Göteborg. Det innebär en stor risk i de områden där kommunen ser potential i att stadsutveckla, och därmed annan användning för marken.
Han konstaterar att frågan svängt fram och tillbaka under lång tid. Men utan att man kommit närmare en lösning. Han ser det samtidigt som ett stort problem att frågan är så lite känd. Vare sig fastighetsägare, kreditgivare, eller ansvariga på kommunen känner i regel inte till hur det förhåller sig.
Det hemska i en sån här sak är att vi blir rättslösa
Åter till Jarl Nordström som våren 2023, bara veckor innan avtalet skulle förnyas, fick besked att markägaren Göteborg Stad sade upp tomträttsavtalet från och med 1 juli 2025. Enligt Jarl Nordström måste byggnaden då rivas och marken återställas till ursprungligt skick. Han måste också säga upp sina hyresgäster i förtid.
– Det hemska i en sån här sak är att vi blir rättslösa. Det är första gången som vi känner till att någon har blivit uppsagd, trots att det finns verksamhet i huset med personal anställda. Förr har det varit parkeringsplatser eller liknande som blivit drabbade. Men här blir ju en hel fastighet drabbad, säger Jarl Nordström uppgivet.
Det finns ett sidospår på denna historia. Jarl Nordström kontaktade kommunen 2019 för att fråga om han kunde få friköpa marken.
– Sen hade vi kontakt både 2020 och 2021 om att förvärva kontraktet på marken. Men sen träffades vi 2022 på hösten, och då hade kommunen fått i uppgift av politikerna att förtäta stan. Och nu såg de att här fanns det en möjlighet att göra det, säger Jarl Nordström.
Han ville då få veta vad det skulle kosta att friköpa tomten, men det kunde inte kommunen svara på förrän något byggts på platsen.
Det tyckte Jarl lät både konstigt och vanskligt – sannolikt skulle värdet mångdubblas med den nya detaljplanen.
Men sen går meningarna isär. Enligt Axel Peterson, projekt- och affärsutvecklare på exploateringsförvaltningen i Göteborg Stad, erbjöds Jarl Nordström flera gånger att medverka – och om han så önskade – även driva den utveckling av bostäder som exploateringsförvaltningen planerade på platsen.
– Vi hade en dialog inför att vi skulle lyfta upp ärendet till Exploateringsnämnden. Vi har ibland möjlighet att föreslå en direktanvisning, i stället för att vi utvecklar tomten själva. Då kan en aktör få möjlighet att köpa marken när det finns en ny detaljplan, som fastställer det korrekta värdet. Som fastighetsägare säljer vi inte enligt den nuvarande markanvändningen om det är en fastighet som vi ser är en utvecklingsfastighet.
Men detta är som sagt egentligen ett sidospår. När det gäller frågan om inlösen är kommunen som sagt hindrade av den tidigare domen från 2012.
Att ha tomträttsavtal kan vara en gigantisk risk som jag inte är säker på att man har reflekterat över
Anders G Johansson tycker inte att det finns den minsta rimlighet i att Göteborg Stad, trots att man haft mer än ett decennium på sig, inte gjort något åt kontraktsutformningen.
– Det är ju helt bisarrt att det kan vara så i Sverige! De intäkter de haft genom den här tomträtten över tid motsvarar ju inte kostnaderna för att göra de väldigt långtgående åtgärder som krävs nu när staden har avslutat upplåtelsen. Det kommer inte vara uppenbart självklart att någon fastighetsägare ens vill ha en tomträtt för verksamhetsändamål. Att ha tomträttsavtal kan vara en gigantisk risk som jag inte är säker på att man har reflekterat över när man ser på tomträttsavtalet.
Anders G Johansson menar att Göteborgs ansvariga politiker skyndsamt måste göra två saker:
• Att se till att nya avtal inte innehåller friskrivningsklausulen.
• Att befintliga avtal omförhandlas.
– Uppenbarligen har det funnits knutar som gjort att man inte tagit tag i detta. Men om man tillämpar villkor vid omförhandling för alla tomträttsinnehavare med den här typen av avtal så borde det vara oproblematiskt ur ett lika behandlingsperspektiv, säger Anders G Johansson.
Han konstaterar att frågan också gått helt under radarn hos ledarskribenter och andra opinionsbildare.
Varför borde detta rendera feta rubriker?
– För Göteborg är detta en avgörande näringslivsfråga. Det handlar om vilka signaler man sänder till potentiella investerare. Detta är direkt tillväxthämmande och företagsfientligt. Det är en stark varningssignal för alla som sitter på en sådan tomträtt i Göteborg. Det är ju i så fall förknippat med en uppenbar risk för en stor kostnad, säger Anders G Johansson.
Axel Peterson håller med om att det finns en risk, även om den är ganska liten enligt honom.
Det är bra att ha koll på sitt tomträttsavtal rent generellt
– Om det står det i avtalet att man ska riva så måste man göra det. Men det gäller bara ifall den sägs upp, och det är en förändrad användning. Så jag tänker ändå att för de allra flesta så är det inte aktuellt.
Däremot om tomträttsinnehavaren har tankar på att själv utveckla verksamheten på marken, så bör man se över vad ens avtal säger ifall det blir någon förändring.
– Jag vill inte utfärda en varning, men det är bra att ha koll på sitt tomträttsavtal rent generellt. För det kanske man glömmer bort ibland – att man inte äger marken på samma sätt.
Åter till Jarl Nordström. Han har överklagat uppsägningen till Mark- och miljödomstolen, men har låga förhoppningar om att ärendet ska gå hans väg. Han bekymrar sig förutom själva rivningen också för sina hyresgäster som måste se sig om efter andra lokaler.
Dock kommer det inte ske i närtid, enligt Axel Peterson. Detta eftersom det kommer dröja många år innan en plananvisning realiseras för de planerade 50 studentbostäderna och 6–8 radhusen.
– Vi har fått ett positivt planbesked från stadsbyggnadsnämnden, och i det beskedet så anger de också att man ser att en detaljplan kan börja ungefär 2032. Troligen så kan man bedriva den nuvarande verksamheten även under tiden planarbetet sker.
