Det var många glada miner hos de tre parterna, Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Allmännyttan, när den så kallade trepartsöverenskommelsen lanserades i maj förra året. ”Vår förhoppning är att överenskommelsen ska leda till att vi kommer till resultat snabbare i hyresförhandlingarna, att det blir mindre konfliktfyllt”, sade då Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna.
Men när dessa rekommendationer skulle användas i skarpt läge i kommande förhandlingar visade det sig att inte mycket fungerade som det skulle. Resultat blev mängder av ärenden till Hyresmarknadskommittén och parter som stod långt från varandra när kostnaderna för högre ränta och inflation skulle värderas.
[ Annons ]
Djävulen sitter som bekant i detaljerna och parterna hade säkert inte räknat med att Ukrainakriget och effekterna av det skulle ställa saker på sin spets.
– Det kanske gick lite väl fort i slutet av processen för att få överenskommelsen klar och allt blev inte så väl genomtänkt då, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna, idag.
Men de tre organisationerna var för den skull inte beredda på att skrota riktlinjerna som ska gälla fram till 2026. En operativ arbetsgrupp tillsammans med chefekonomerna på respektive organisation har tagit fram en ny vägledning som presenterades idag på en informationsträff.
– I de enkäter och samtal som gjorts var många frustrerade och ansåg att överenskommelsen inte ledde till ökad effektivitet, utan snarare hade försvårat förhandlingarna. Man ville ha mer tydliga riktlinjer att förhålla sig till, säger Chris Österlund, vd Botkyrkabyggen, som sitter i den operativa arbetsgruppen.
I den nya versionen, vi kan kalla den 2.0, är det fortfarande fem faktorer som ska vara underlaget; som taxor, underhåll och förvaltning. Och till det beräkningar av BNP, inflation och räntor. Förhandlingarna ska sedan enligt förslag gå i tre steg.
- Den generella utvecklingen av företagsrelaterade kostnader på den aktuella orten specificeras.
- Den allmänna kostnadsutvecklingen på orten relateras till fastighetsföretagens behov av och möjlighet att klara av effektiviseringar/besparingar, långsiktig och rimlig avkastning, bibehållen kvalitet och underhållsnivå över tid.
- Samma utveckling (som 2) relateras till hyresgästernas behov av en rimlig och förutsebar hyresjustering.
En springande punkt, som man var oense om, är på vilket sätt bostadsbolagens räntor ska påverka hyreshöjningarna. I en tidigare modell med genomsnittsräntor över tre år har fastighetsbolagen hävdat att de inte speglar den reella effekten av höjningar som man drabbas av. Hyresgästföreningen menar att deras medlemmar inte ska stå för notan på grund av att bolag har hög belåning med hög risk.
– Det blev tokigt när en ränta som gick upp med hundra procent inte gav utslag. Nu har vi i alla fall enats om att räntefaktorn ska hanteras på samma sätt som modellens övriga kostnadsposter, det vill säga som kostnadens genomsnittliga procentuella utveckling under innevarande år samt de två närmast föregående åren. Eftersom vi utgår från så kallade riskfria räntor kommer det dock att leda till en underskattning av de räntekostnader som bostadsbolagen faktiskt möter, säger Tomas Ernhagen.
Den gemensamma utgångspunkten är en rätt komplex konstruktion med räntekorg där den ingående årens snittränta för fyra år läggs in, plus en räntemarginal på 1,38 procent, som är den genomsnittliga skillnaden mellan korgen och bostadsobligationer åren 2013-2022.
Nu är förutsättningarna som bekant olika för olika orter och bostadsbolag och förhandlingarna kommer även fortsättningsvis bedrivas lokalt med överenskommelsen som rekommendation.
– Viktigt för oss är man i de lokala förhandlingarna inte enbart tittar på det enskilda fastighetsbolagets förutsättningar och sätter hyra efter det. Vi anser att den allmänna ekonomiska utvecklingen på generell nivå ska påverka hyran i alla lägenheter på samma sätt, annars får vi en situation där välskötta bolag straffas, säger Tomas Ernhagen.
Plattformen, något uppdaterad, finns alltså, så frågan är hur de tre parterna ser på de kommande hyresförhandlingarna. Rekommendationerna styr inte över hur de olika parametrarna ska viktas, och hyresförhandlingar är till syvende och sist en strid om vad som är rimlig avkastning för värdarna kontra rimlig hyreshöjning för hyresgästerna. Så som det också är skrivet i överenskommelsens två sista punkter.
– Vi befinner oss i ett tufft ekonomiskt läge och den situationen kommer att vara med, säger Marie Linder, förbundsordförande hos Hyresgästföreningen.
Jo, tufft blir det, håller både Anders Holmestig och Allmännyttans vd Anders Nordstrand med om.
– Men med en gemensam bild borde det bli enklare, menar Anders Nordstrand,
