”Investerarna bör nu blicka utanför storstäderna”

Arvid Lindqvist, analyschef på Catella, pekar på flera signaler i ekonomin som tyder på att resten av landet utanför storstäderna får en viktigare roll för tillväxten framöver. Det finns därför all anledning för investerare att börja blicka utanför storstäderna.

Annons:

Annons:


Sveriges ekonomiska tillväxt har under de senaste åren legat i det europeiska absoluta toppskiktet. Den starka tillväxten har dessutom kombinerats med ett obefintligt inflationstryck, vilket har gjort att Riksbanken har kunnat bedriva en mycket expansiv penningpolitik.

BNP-tillväxten har varit koncentrerad till storstäderna, där tillgångsvärdena är högst (och givetvis till de personer som äger dessa tillgångar).

Hälften av BNP-tillväxten sedan början av 2000-talet har skett i Stockholmsregionen, medan ungefär 25 procent av tillväxten har skett i Göteborgs- och Malmöregionen. De sista 25 procenten av tillväxten har generellt sett varit koncentrerad till regionstäderna.

Den tydliga geografiska koncentrationen i BNP-tillväxten har uppmärksammats av investerarna på fastighetsmarknaden. När det gäller kommersiella fastigheter har institutionerna fokuserat på bra lägen i storstäderna, och exempelvis har deras ägandeandel i Stockholm cbd gått från omkring 40 till 60 procent av kontorsstocken mellan 2006 och 2016.

Samtidigt har de börsnoterade fastighetsbolagen under de senaste 12–18 månaderna börjat renodla sina portföljer genom att sälja (eller åtminstone försöka sälja) fastigheter i mindre städer samt i sekundära lägen i storstäderna. Parallellt med detta investerar de i attraktiva lägen i storstäderna där hyrestillväxten har varit stark. Sammantaget fokuserar de flesta stora fastighetsinvesterare på ungefär samma kontors- och handelslägen i de större städerna.

Effekten har blivit hård konkurrens om objekten i bra lägen i storstäderna, samtidigt som det finns många säljare och få investerare i oprioriterade lägen. Detta späs på av en försämrad tillgång till finansiering och stigande bankmarginaler sedan hösten 2015. Förutom en handfull börsnoterade aktörer är det framförallt lokala aktörer som investerar i kommersiella fastigheter i mindre städer.

Trots att det inte sker någon hyrestillväxt över tid i dessa lägen finns det goda möjligheter för medelstora investerare med god fastighetskunskap och bra förvaltningsmodeller att investera här med begränsad konkurrens. Delar av vakansrisken kan sedan diversifieras genom att sprida investeringarna på flera fastigheter och kommuner.

Det finns dessutom flera tecken som tyder på att den svenska tillväxtmodellen kan vara på väg att förändras. Nyproduktionen på bostadsmarknaden ökar snabbt samtidigt som räntorna börjar krypa uppåt.

Myndigheterna (med Finansinspektionen i spetsen) har dessutom markerat att de vill få ner ökningstakten i hushållens skulder. Stabiliseras bostadspriserna kommer det påverka den storstadsorienterade, konsumtionsdriva tillväxtmodellen.

Samtidigt ser vi att ledande indikatorer för industrin har förbättrats markant under det senaste halvåret. Nästan halva den svenska befolkningen bor utanför de tre storstadslänen. Kanske kan lite mindre penningpolitisk stimulans i kombination med en förbättrad industrikonjunktur göra att resten av landet utanför storstäderna kan komma att spela en viktigare roll för tillväxten framöver, vilket även borde spilla över på fastighetsmarknaden.

Arvid Lindqvist
Analyschef, Catella