Andra hand i första hand

På grund av bostadsbrist och liberalare regler vid uthyrning har andrahandsboende allt mer blivit en del av den ordinarie bostadsmarknaden. Varje år hyrs lika många lägenheter ut i andra hand som i första hand och hyrorna ligger nu på marknadsnivå.

Visning, kreditkontroll, referenser, hyresavtal, försäkring, servicepaket.

Nej, det rör sig inte om försäljning av en bostadsrätt eller ett förstahandskontrakt hos ett bostadsbolag. Proceduren är rutin när lägenheter hyrs ut i andrahand hos Renthia – ett bolag som verkar i Stockholm, Göteborg, Malmö och nu även Amsterdam i Nederländerna.

Det som Renthia, och konkurrenter som Qasa, Bostad Direkt, Samtrygg med flera insett, är att andrahandsmarknaden för bostäder är kommersiellt intressant för fler än lägenhetsinnehavarna. Till stor del är det fortfarande inom släkt- och vänkretsen som lägenheter hyrs ut men efter att mer generösa regler för andrahandsuthyrning infördes 2013 har marknaden bevisligen tagit ett kliv mot något som allt mer liknar en ordinarie bostadsmarknad.

Den trenden förutsåg Boverket redan i en rapport från 2015 (Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner) där man skriver: ”En förbättrad institutionell struktur på andrahandsmarknaden kan minska riskerna och kostnaderna vid andrahandsuthyrning och därmed troligen öka andrahandsuthyrningen. Omsättningen på andrahandsmarknaden är hög och vinstmöjligheterna är goda för de företag som lyckas med att ta en marknadsandel.”

Sebastian Johansson, marknadsanalytiker på Boverket, var en av författarna till rapporten.

– Vi kan se att det är de snabbfotade it-entreprenörerna som agerat, men i princip skulle de kommunala bostadsförmedlingarna kunna ta hand även om andrahandsuthyrningen.

Kanske är just det för politiskt känsligt. Andrahandsuthyrningar har under lång tid inte varit ett särskilt angeläget ämne för varken politiker eller för branschen. Bostadspolitiken sedan 1930-talet har strävat efter att komma bort från ”hyrestanten” och inneboende som får sova i hallen. Ett eget boende har varit den svenska modellen; småhus, bostadsrätt eller en hyresrätt som visserligen ägs av ett fastighetsbolag men med hyresgäster som har fullt besittningsskydd.

Med bostadsbristen riktades blickarna dock allt mer mot de befintliga bostäderna, de som redan finns och som borde kunna utnyttjas bättre.

Mattia Tosti, en av grundarna av Qasa minns att affärsidén väcktes av en rapport som Stockholms Handelskammare publicerade 2011.

–De kom fram till att över 40 000 lägenheter stod underutnyttjade i Stockholm och att hälften till och med stod tomma. Det såg vi som en utmaning att göra något åt, säger Mattia Tosti.

Qasa har funnits i cirka två år men det är först under 2016 som man med Mattia Tostis ord ”gått skarpt”. När vi hälsar på har man precis flyttat in i nya lokaler i Vasastan. De är sex heltidsanställda och bolaget hanterade under 2016 hyresavtal till ett värde av över 40 miljoner kronor. Ett tecken på att marknaden ses som lukrativ är att Hemnet sedan augusti 2015 köpt in sig som delägare. Nu ska man som Tosti säger ”bygga bryggor mellan sina affärer”. Det kan till exempel vara att säljare av en bostadsrätt eller villa erbjuds ett andrahandsboende om det uppstår glapp i tillträden.

Konkurrenten Renthia ökade sin omsättning från 1,3 miljoner till 8 miljoner från januari till december 2016.

Hur mycket pengar omsätts och hur stor kan då denna lukrativa marknad vara? Några exakta siffror finns det inte. Ett antagande som SCB gjort är att mellan 100 000–150 000 lägenheter per år hyrs ut i andra hand, och då är inte den verksamhet som Airbnb bedriver inräknad.

Läs mer: Hur står de politiska partierna i frågan om andrahandsuthyrning?

Skulle de siffrorna stämma är det i absoluta tal alltså lika många som under ett år flyttar in i ett andrahandsboende som i en lägenhet med förstahandskontrakt. Omflyttningen i ett bostadsbolag ligger runt tio procent och med 1,4 miljoner hyresrätter landar det på 140 000 nya kontrakt per år. Nu är det förstås inte helt jämförbara marknader. Snittiden för en andrahandsuthyrning är runt åtta månader enligt uppgifter från Blocket.

Är det något annat som skiljer så är det hyresnivåerna. På andrahandsmarknaden är det priset som marknaden är redo att betala som gäller, och då med nivåer som ligger mellan 20 upp till 150 procent över det som är bruksvärdeshyran för en hyreslägenhet på orten. Enligt den senaste statistiken från Blocket var medelhyran för en etta i Stockholm stad 8 525 kronor och en tvårummare 12 431 kronor.

Intressant är att marknadshyran faktiskt ligger under det som uthyraren enligt lag kan ta ut, i alla fall om det är en bostadsrätt som hyrs ut. Mätningar som Boverket tillsammans med Valuegard tagit fram visar att andrahandshyrorna på de flesta orter ligger runt 15 procent under det som anses skäligt vid uthyrning.

Tydligt är att hyrorna för andrahandsuthyrning i bostadsrätter ökade mer än för hyresrätter efter att den nya lagen trädde i kraft. Även det totala utbudet ökade vilket förstås gladde dåvarande bostadsministern Stefan Attefall.

Mattia Tosti på Qasa har bra koll på hur hyresutvecklingen för andrahandslägenheter följer priserna för bostadsrätter i Stockholm. I stort följer de varandra rätt väl men med stora variationer för olika lägen. I heta områden som Södermalm och Vasastan är köpare beredda att betala mer än hyresgästerna.

– Vi vet tämligen väl vad folk är beredda att betala eftersom vi ser vad sluthyran som man kommer överens om landar på. Jag skulle vilja säga att hyrorna är på smärtnivå för rätt stora delar av de som söker. Det finns en övertro på vad man kan få i höga priser. Man måste justera sina förväntningar, menar Mattia Tosti.

Caroline Nilsson på Renthia märker också av att hyresnivåerna nu börjar bli för höga för det stora flertalet.

– Det är inte så lätt att hitta hyresgäster som är beredda att betala 15 000 kronor för en etta i Stockholm stad, men går de ner till 8 000–9 000 kronor kommer det många till en visning. Vi brukar rekommendera att inte sätta så höga hyror eftersom det begränsar urvalet av sökanden. Det är viktigt att hitta en hyresgäst som har bra referenser och som sköter sig, menar Caroline Nilsson.

Dyraste uthyrningen hittills i Renthia är en trea på Kungsholmen som hyrdes ut för 33 000 kronor i månaden. Snitthyran för en tvåa ligger runt 15 000 och för en etta 11 000 kronor.

Renthia tar tio procent av hyran. Det ska täcka administrativa kostnader och bolaget tar även hand om skador och obetalda hyror.

– Hyrorna är så höga så det går inte att lägga på mer, säger Caroline Nilsson.

Läs mer: Hur står de politiska partierna i frågan om andrahandsuthyrning?

De som hyr ut är till stor del samma grupp som de som hyr, alltså folk som ska arbeta och studera i Stockholm, Göteborg eller Malmö. Precis som en hyresvärd gör Renthia kreditkoll och kollar upp betalningsanmärkningar. Dessutom krävs två referenser och om personer kommer från utlandet ett arbetsintyg.

– Vårt koncept bygger på att uthyraren ska känna sig trygg och för vår del är det viktigt att hyresgästen klarar av hyrorna, annars är det vi som får gå in med pengar, säger Caroline Nilsson.

Innan uthyrning krävs att hyresgästen betalar deposition för två hyror. Rätt höga krav?

– Jo, men vår erfarenhet visar att de som inte klarat att betala två månader sedan också är sena med betalningar och har mer skador än andra.

Än så länge har Renthia bara ”sparkat ut” en hyresgäst från sitt boende.

En rätt stor del av uthyrarna får en bra vinst eftersom marknadsvärden stigit rejält för bostadsrätter samtidigt som räntekostnaderna sjunkit. Hyresinkomster över 40 000 kronor, efter avdrag för månadsavgifter, ska beskattas. Siffror Fastighetstidningen bad Skatteverket ta fram för Stockholms län visar att 5 245 personer deklarerade inkomster från uthyrning under 2015. Enbart Blocket redovisar under samma tid 26 000 uthyrningar i länet, sedan tillkommer det som hyrs i andra kanaler samt rent privat utan annons eller mellanhand.

Någon uppskattning över hur många som borde deklarera intäkter av uthyrning har inte Skatteverket.

– Men vi vet att det finns oredovisade inkomster i delningsekonomin. När vi gjorde en koll av 200 uthyrningar på Airbnb var det 60 procent som redovisat fel och en stor del av dessa var helt oredovisat, säger Henrik Kisterud, rikssamordnare på Skatteverket.

– Det kan säkert finnas skäl att vi tittar närmare på redovisningar av dessa typer av intäkter, menar han.

Skatteverket har också hos regeringen begärt att man ska undersöka möjligheterna att införa någon form av rapporteringsskyldighet för tillhandahållare av digitala plattformar inom delningsekonomin.

På många sätt börjar andrahandsmarknaden mer likna den bostadsmarknad som finns i många andra europeiska storstäder där merparten av lägenheterna hyrs ut och ägs av privatpersoner. Enligt en enkät som vi gjort med våra politiska partier finns det dock fortfarande inte en majoritet för att öppna den dörren. Men många ekonomer menar att en privat och friare hyresmarknad, likt den i Tyskland eller Norge, skulle tillföra mer kapital och på sikt även lösa bostadsbristen.

Det som istället kanske väntar är lagändringar för att dämpa hyresutvecklingen. En utredning för att stärka hyresgästernas ställning som förre bostadsministern Mehmet Kaplan tillsatte och som ska presenteras i april ska se över reglerna för privatpersoners uthyrning av lägenheter.

Läs mer: Hur står de politiska partierna i frågan om andrahandsuthyrning?

Läs mer: Hur står de politiska partierna i frågan om andrahandsuthyrning?