Rikard Ljunggren, näringspolitisk expert hos Fastighetsägarna GFR.
Publicerat 23 juni, 2021

Stort missnöje med dagens förhandlingssystem

Nästan 80 procent av fastighetsbolagen anser att deras hyror är lägre än bruksvärdet. Det enligt en undersökning från Fastighetsägarna GFR som koncentrerar sig på de andra reformerna i januariavtalets punkt 44.

När allt fokus nu ligger på utredningen om fri hyressättning i nyproduktion är det lätt att glömma att punkt 44 i januariavtalet också rymmer krav på att hyreslägenheters kvalitet och läge ska få ett större genomslag i hyressättningen och behov av effektivare årliga hyresförhandlingar. Det uppmärksammar Fastighetsägarna GFR i en undersökning* där man frågat representanter från fastighetsbolag hur de tycker att den svenska hyressättningsmodellen fungerar. Svaren präglas av stort missnöje både hos privata och kommunala bolag.

Hela 84 procent av de privata bolagen uppger att systemet fungerar på ett otillfredsställande sätt. Motsvarande andel för allmännyttiga bolag är 73 procent.

[ Annons ]

– Fri hyressättning i nyproduktion är naturligtvis en viktig del eftersom förutsättningarna förbättras för att den hyra som hyresvärd och hyresgäst kommit överens om vid inflyttning gäller och följer en förutsägbar utveckling, utan risk för plötsliga sänkningar, säger Rikard Ljunggren, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR.

Han menar att tryggheten i att nivåerna som sätts på att hyrorna som sätts är långsiktiga i många fall kan vara viktigare än själva hyresnivån. Rikard Ljunggren tar ett uppmärksammat fall där den kommunala hyresvärden Uppsalahem av Hyresgästföreningen nekades en överenskommelse om presumtionshyra och bolaget senare tvingades sänka hyrorna i en nybyggd fastighet efter ett beslut i hyresnämnden.

– Men rapporten visar främst på problem i det nuvarande beståndet, där ju merparten av lägenheterna finns. Där är det absolut viktigaste att få jämbördiga spelregler i de årsvisa hyresförhandlingarna. Det måste tydliggöras vad det är som man egentligen förhandlar om och vi måste få bort Hyresgästföreningens veto genom någon form av oberoende tvistelösning, säger Rikard Ljunggren.

Både representanter för privata och allmännyttiga bolag anser att Hyresgästföreningen har ett veto i årliga hyresförhandlingar – 85 procent av de privata bolagen och 74 procent av de kommunala.

Men är inte det en högst subjektiv uppfattning?

– Nej, Hyresgästföreningen har de facto ett veto i de årliga hyresförhandlingarna genom att de kan säga nej till en överenskommelse, där konsekvensen blir utebliven hyreshöjning, säger Rikard Ljunggren.

Han tar de strandade hyresförhandlingarna i Göteborg för ett antal år sedan som exempel. En process man var tvungen att ge upp då den uppskattades ta 400 år att avgöra i Hyresnämnden (eftersom varje enskild lägenhet blev motpart i en sådan förhandling).

– Och när man inte har gemensamma spelregler så kan Hyresgästföreningen ena dagen hävda att de låga räntorna som skäl att hålla tillbaks hyresutvecklingen, andra dagen något annat. Resultatet blir en hyresutveckling som inte följer den ekonomiska samhällsutvecklingen, säger Rikard Ljunggren.

Ursprungstanken vara att bruksvärdessystemet skulle vara ett slags marknadshyressättning som skulle spegla den generella värderingar på bostadsmarknaden. Rikard Ljunggren menar att så inte är fallet längre. Nästan 80 procent av fastighetsbolagen i undersökningen svarar att de flesta eller några av hyrorna i bolagets bestånd är under bruksvärdet.

Men är inte det, återigen, en högst subjektiv bedömning?

– Det är det ju såklart. Men samtidigt – om man får två- tre tusen sökande till en lägenhet så är väl det ett ganska uppenbart tecken på att hyran ligger lite under vad den generella betalningsviljan är?

Effekten av att hyror inte utvecklas i takt med den övriga samhällsekonomin och förhandlingar utan rimliga spelregler menar  Rikard Ljunggren slår mot hela hyresmarknaden.

– Den växande klyftan mellan betalningsvilja och faktisk hyra skapar allt längre bostadsköer, särskilt i våra storstäder. Värst drabbas unga, nyanlända och de som behöver förändra sin livssituation. Behovet av reformer är mycket stort, säger Rikard Ljunggren.

* Enkätundersökningen är gjord bland fastighetsbolag som äger eller förvaltar 15 eller fler fastigheter. Totalt 159 företag besvarade undersökningen, däribland 55 allmännyttiga bolag. Samtliga bolag är aktiva inom Fastighetsägarna GFR:s geografiska område. 

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]