Fastighetssektorn har inte ökat sin produktivitet som andra bolag i näringslivet. ”Nystartade fastighetsbolag inte är så effektiva”, säger Lars Persson, professor i nationalekonomi.
SNS Konjunkturrådets rapport 2024 om näringslivets produktivitetsutveckling är sammantaget rätt positiv läsning. Produktiviteten mätt som BNP per arbetad timme i Sverige tillhör de starkaste i världen under de senaste årtiondena. Men utvecklingen går långsammare än den gjorde före finanskrisen 2010. När forskarna tittar närmare på de ökningar av produktivitet som ändå skett är de ofta kopplade till att sämre fungerande företag köps upp och effektiviseras.
Kurvorna pekar upp för alla branscher i sysselsättningsvägt förädlingsvärde per anställd under de senaste tjugo åren. I klartext: så mycket mer har varje anställd genererat i pengar tack vare effektivitet, bättre teknik eller andra faktorer som lyft verksamheten.
[ Annons ]
Men i en bransch har det stått helt still – fastigheter. Vid millennieskiftet var förädlingsvärdet per anställd inom fastigheter runt en miljon kronor, 2020 låg den kvar på samma nivå. Samtidigt har tillexempel produktiviteten i IT-sektorn ökat med 60 procent och inom bygg med 45 procent.
– Nu är fastigheter en bransch som omsätter mycket pengar per anställd – det är bara inom finans det är högre tal. Men tydligt är att fastighetssektorn verkar ha haft svårt att öka effektiviteten trots att det tillkommit mycket digital teknik och annat, säger Lars Persson som är huvudförfattare till rapporten.
Vad är då skälet till det?
– När vi tittar och jämför utvecklingen i äldre och nystartade bolag är det tydligt att de nya som tillkommit inte har varit lika produktiva som de gamla, och det har på totalen dragit ner utvecklingen för hela branschen, säger Lars Persson.
Fastighetsbranschen har som bekant, innan räntekrisen kom, upplevt tjugo år av Klondyke-stämning där extremt många aktörer vill in på marknaden. Och samtidigt en hög efterfrågan på både kommersiella lokaler och bostäder.
Vår bedömning är att det kommit in för många ineffektiva bolag under dessa goda år.
Är er slutsats att vissa nya bolag inte var tillräckligt kompetenta?
– Ja, så kan man tolka det, vi vet att företag som kommer in under en boom inte är lika bra rustade som de som klarat av svårare tider. Vår bedömning är att det kommit in för många ineffektiva bolag under dessa goda år, och på lång sikt är det bra att mindre effektiva bolag slås ut och på det sättet ger plats till de mer effektiva aktörerna, säger Lars Persson.
Undantaget är då utvecklingen för fastighetsbolag med industri- och logistiklokaler. Där, som i övriga näringslivet, har nya företag som kommit in klarat sig bättre och tagit marknadsandelar från de övriga bolagen inom sektorn. Forskarna har inte tillräckligt med samlade data för att se hur bostadsbolagen presterat över tid.
– Bostäder är på en reglerad marknad med annorlunda prismekanismer så där kan det finnas faktorer som hållit tillbaka produktiviteten, säger Lars Persson.
Nu har fastigheter likt de flesta andra branscher genomgått en digitalisering, inte minst inom styrsystem för värme och ventilation.
– Kanske är det så att det finns mer att göra inom förvaltning och att effekterna av digitaliseringen ännu inte syns i minskade kostnader på samma sätt som i tillverkningsindustrin där det snabbare slår igenom, säger Lars Persson.
Lite överraskande är att byggsektorn visar upp en kraftig ökning i produktivitet per anställd. Med tanke på ökande kostnader, inte minst för material och arbetskraft, skulle man tro att det inte finns så mycket att hämta i effektiviseringar.
– Det fanns efter finanskrisen ett uppdämt behov av nya bostäder och kontor och då har byggbolagens intäkter kunnat öka. Produktivitet är inte bara ett mått på hur mycket man kunnat minska sina kostnader utan även hur man lyckats öka sina intäkter, och det har funnits en betalningsvilja hos kunderna, säger Lars Persson.
Att mäta produktivitet i fastighetssektorn är inte helt enkelt. Vi försökte göra det på KTH för några år sedan men gav upp.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi är lite skeptisk till resultaten i rapporten.
– Att mäta produktivitet i fastighetssektorn är inte helt enkelt. Vi försökte göra det på KTH för några år sedan men gav upp. Det är svårt att få med kvalitet i beräkningen.
Han menar även att fastighetsförvaltning är ett område där det är svårt att rationalisera på samma sätt som inom andra delar av näringslivet.
– Förvaltning är en social verksamhet och nu ser vi ju ett större behov av husvärdar som ska ha bättre koll på bostadsområden. I många delar tycker jag förvaltning är mer att jämföra med offentlig verksamhet som är personalintensiv – som vård och skola, säger Hans Lind.
