Det finns idag ingen etablerad norm för hyressättning av delningsbostäder, eller coliving som det ofta populärt kallas. Och hyresnämndernas tolkning av den ”omväg” genom blockhyresavtal som nu tillämpas är osäker till följd av lagändringar de senaste åren.
Det är kontentan i rapporten Vad är skälig hyra för en colivingbostad? där Haymanot Wachtmeister, juris doktor i civilrätt och chefsjurist på Heba, går igenom hyresnämndsbeslut från förra året. Heba är delägare i bolaget Colive.
[ Annons ]
I rapporten konstaterar Haymanot Wachtmeister att hyran i delningslägenheter i flera fall varit föremål för prövning. I samtliga har de upplåtits enligt blockhyresmodellen. Hon noterar även att hyresnämnden i Stockholm respektive Göteborg satt olika hyror för närmast identiska lägenheter.
För den juridiskt intresserade finns det en lång genomgång av hur domstolarna resonerat när de värderat vad som är skälig hyra. Men det direkta resultatet är rejäla sänkningar av hyran och pengar tillbaks till hyresgästerna.
Helt oskäligt mycket enligt Katarina Liljestam Beyer, ordförande i Svenska Colivingförbundet, som menar att Sverige behöver ett moderniserat regelverk som gör nya bostadsformer som coliving möjligt.
[ Annons ]
Utredningen om enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror tittar på saken. Den 2 maj presenterar utredningen sitt förslag. Frågan är dock om bolagen överlever fram till att en eventuell ny lagstiftning möjligen är på plats?
Grundproblematiken är enligt henne att det, med den tolkning av regelverken som nu görs, varken går att få betalt för de gemensamma ytorna och de olika tjänster som ingår i ett delningsboende.
Just nu blöder de aktörer som hunnit etablera sig inom denna nya bransch rejält i de olika rättsprocesser som pågår. Om inget händer relativt snart menar Katarina Liljestam att inga colivingbostäder kommer att överleva.
– Som rapporten konstaterar så görs det idag helt olika tolkningar i hyresnämnderna. Men genomgående är det inget fall där utgången varit att aktören fått ens i närheten av kostnadstäckning, säger Katarina Liljestam Beyer.
Hon kommer precis från en ännu förhandling i hyresnämnden. Katarina Liljestam Beyer är noga med att betona att det gäller bolaget Colive, som hon varit med och grundat, men det är många ärenden generellt för Colivingförbundets medlemmar, där hon alltså är ordförande.
– Bara för Colive är det ett 60-tal ärenden, framhåller Katarina Liljestam Beyer.
I rapporten menar Haymanot Wachtmeister att situationen är ett regleringsmisslyckande mer än ett marknadsmisslyckande. Men det faktum att så att många överklagat sin hyra – är inte det ett tecken att det inte är ett rimligt marknadspris som bolagen vill ta ut?
– Nej! För det första är delningsboende i Sverige mycket billigare än i andra länder. Hyresgästerna har valt det här bostadskonceptet utifrån att det är en möjlighet att leva tillsammans med andra och att det ingår ett helt servicepaket i hyran.
Det finns ett fall som drivs av Hyresgästföreningen, övriga drivs av bolaget Orimlig hyra.
– Min uppfattning är att de flesta som valt delningsboende egentligen tycker att hyran är rimlig för vad man får. Men när någon kommer och knackar på dörren och erbjuder pengar i handen om man får driva återbetalningskrav, så är det inte många som inte nappar på det.
Det är hög tid att Sverige moderniserar sitt regelverk.
Konflikten mellan Orimlig hyra och aktörerna inom delningsboende är ett ämne i sig. Men Katarina Liljestam Beyer menar att den enligt Colivingförbundet felaktiga tillämpning av bruksvärdesreglerna i hyresnämnderna måste ses över.
Hon påpekar att det handlar om en helt ny boendeform som man pressat in i ett betydligt äldre hyresrättsformat. Blockhyresavtal är i nuvarande lagstiftning det enda möjliga sättet att lösa det juridiskt. Det blir en andrahandsupplåtelse eftersom det i regel sker genom att en fastighetsägare anlitar en extern operatör för de tjänster som ingår i boendet. Men i förlängningen hoppas hon helst på en reformerad lagstiftning där delningsboende blir en unik upplåtelseform.
En annan möjlighet är att försöka inrymma delningsboende i ett reformerat bruksvärdessystem. Diskussioner förs enligt Katarina Liljestam Beyer med Hyresgästföreningen, men att det är i sådana fall är en lång process. Mer akut menar hon är den stora rättsosäkerhet som hyressättningsärendena tydliggjort, ett betydande hinder för utvecklingen av coliving på svensk hyresmarknad.
– Det är hög tid att Sverige moderniserar sitt regelverk för att främja nya, hållbara bostadsformer som coliving. Vi riskerar annars att förlora värdefulla investeringar och en lösning på bostadsbristen, säger Katarina Liljestam Beyer.
