I den senaste rapporten från CityMark ligger vakansgraden i Stockholmsregionen på 11,5 procent och i Göteborg på cirka 12 procent. Det är snittsiffror och vakanserna skiljer sig förstås rejält beroende på läge och kvalitet. I slutet av 2010 låg vakansgraden i de två städerna på 3 procent.
– Vår prognos är att det nu borde plana ut och att vakansgraderna ska minska fram till 2028. I Stockholm ner till 8 procent och i Göteborg till cirka 10 procent, säger Tor Borg, analytiker på City Mark,
[ Annons ]
Trots de ökande vakanserna har fastighetsbolagen lyckats hålla uppe hyrorna, dels på grund av indexeringar som följer KPI, dels med att göra moderniseringar och erbjuda mer kompakta ytor. Att gå med på hyressänkningar i nytecknade avtal minskar fastighetsvärden och det vill bolagen i det längsta undvika. Baksidan av myntet är då fler vakanser, och där finns förstås en gräns till vad kassaflödet och bolagets ägare tillåter.
Som vi redan skrev om maj 2024 har hyreshöjningarna som följt indexuppräkningarna satt press på både hyresgäster och fastighetsägare. De senaste åren index (som följer KPI) inte ökat lika mycket.
– De hyresgäster som tecknade tioårsavtal någon gång i slutet av 2010-talet har fortfarande en förhållandevis låg hyra, men de som idag sitter med tre- eller femårsavtal är väl inte så nöjda, säger Tor Borg.
När hyrorna omförhandlas är det enligt honom cirka tio procent mellan avtalad äldre hyra och den nya hyran. En bild som även bekräftas av Joachim Bozorgnia, vd på bolaget Cresnia som hjälper hyresgäster i förhandlingar med fastighetsägare
– Baserat på faktiska omförhandlingar och genomförda affärer i Stockholm ser vi i dag hyresjusteringar på cirka 10–15 procent i innerstadslägen och 15–20 procent i förorts- och mer perifera lägen. Det gäller inte bara enstaka fall, utan är ett återkommande mönster vid både omförhandlingar och nyteckningar, säger Joachim Bozorgnia.
För att undvika sänkning av bashyra ser Tor Borg och Joachim Bozorgnia att fastighetsbolagen ger rabatter som två, tre månaders hyresfritt.
– Man ger ibland anpassningsbidrag och kortare initiala avtal med optioner. Flexibilitet i kontrakten har blivit en central del av affären, särskilt i segment med högre vakans, säger Joachim Bozorgnia.
Vid nyteckning av hyreskontrakt säger Joachim Bozorgnia att det är många vill ”pruta” på begärd hyra.
– Nyligen var det en hyresgäst som hyrde 1 000 kvadratmeter och fick 15 procent rabatt mot indikativt pris. Ju mer kreditvärdig hyresgästen är desto större kraft i förhandlingarna. Detta bör uppmärksammas som en fördel av exempelvis myndigheter.
Tor Borg säger att Castellums nyligen aviserade avtal med Ericsson visar på något nytt på hyresmarknaden. Ericsson ska hyra 24 000 kvadratmeter i Hagastaden på ett 15-årigt avtal.
– Men här får Ericsson en option i avtalet som ger dem rätten att minska ytorna till hälften om man ger besked senast 1 juni i år. Jag har sett fler exempel på sådana optioner den senaste tiden, säger Tor Borg,
Anna-Karin Nyman, kommunikationschef på Castellum säger att upplägget som man gjorde med Ericsson är ovanligt för Castellums del och det efter speciella önskemål från hyresgästen.
– Bilden av att det är hyresgästen marknad delar vi, det såg vi redan i vår rapport för tredje kvartalet. Men hur det ser ut med vakanser och avtal just nu kan vi inte kommentera eftersom vi är i en tyst period fram till bokslutet den 18 februari, säger Anna-Karin Nyman.
