Det har varit ett massivt säljtryck bland börsbolagen under det senaste året, och de är nu stora nettosäljare på marknaden med en nettoförsäljning på 14 miljarder kronor under de senaste tolv månaderna. Dessutom har institutionerna minskat sina förvärv avsevärt.
Även om det är svårare för fastighetsfonder att samla in pengar i dagens marknad, finns det betydande kapital som redan rests och som nu ska investeras i marknaden. Det finns i dag flera välkapitaliserade inhemska privata investerare och fonder som letar efter förvärv på marknaden.
[ Annons ]
Fastighetsbolagen har sett en betydande återhämtning på aktiemarknaden sedan botten i mitten av oktober. Mellan den 12 oktober och början av februari steg aktiekurserna för 32 av de största börsnoterade fastighetsbolagen med 44 procent i genomsnitt. Bolag fokuserade på mix kommersiella fastigheter samt logistik/industrifastigheter har utvecklats bäst, upp cirka 52 respektive 50 procent.
Den starka börsutvecklingen har gjort att den genomsnittliga rabatten till nettovärdet (NAV), för 36 av de största fastighetsbolagen har fallit till endast 16 procent. Investerare anser med andra ord att fastighetsbolagens bokförda värden behöver revideras ned med knappt 7 procent i snitt. Vi anser att det är en för positiv syn, en nedjustering på 15–20 procent i genomsnitt är rimligare samtidigt som det är stora variationer mellan segment och geografiska lägen.
Makrobakgrunden till den starka börsutvecklingen är de senaste månadernas ökade förväntningar på att de stora centralbankerna ska börja stimulera igen. Inflationstalen har fallit tillbaka i både USA och euroområdet (trots att kärninflationen exklusive mat och energi fortfarande är hög). Marknaden förväntar sig nu att Fed ska höja styrräntan med ytterligare 25–50 punkter fram till mitten av 2023 för att därefter sänka kraftigt till och med 2025.
Marknadsaktörerna börjar flirta med tanken på en återgång till den ekonomi vi hade under 30-årsperioden fram till 2020, med låg inflation, låga räntor och rimligt hög tillväxt. Vår bild är att detta är en alldeles för positiv syn. Det är snarare ganska sannolikt att vi nu är inne i en ny historisk fas med en hårdare och mer volatil värld där geopolitiken blir mycket viktigare.
Strukturella makroförutsättningar som en snabbt åldrande befolkning, mindre sparande, deglobalisering och en kommande energiomställning talar för en makromiljö framöver med högre och mer volatil inflation.
Catella ser ett stagflationsscenario (svag tillväxt kombinerat med en över tid hög inflation) som den troligaste utvecklingen under de kommande 5–10 åren. Räntorna kan tillfälligt sjunka något ytterligare när svensk ekonomi går in i recession i år. De långa nominella räntorna kommer dock sannolikt att öka igen 2024–2025 på grund av en ny inflationsuppgång.
Realräntorna kommer att förbli höga så länge de viktigaste centralbankerna höjer räntorna, men kommer sannolikt att falla tillbaka när det står klart att centralbankerna tvingas acceptera cirka 3–4 procents inflation över tid. Under 2023 behöver fastighetsmarknaden därför anpassa sig till en femårig swapränta på cirka 3–3,5 procent.
Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
