Det var under 70-talet som dagens ohållbara bruksvärdessystem kom till och, konstaterar Tomas Ernhagen, det är nu dags att gå vidare och ta hyresrätten in i det nya millenniet.
Det svenska bruksvärdessystemet föddes i det tidiga 1970-talet, i en värld av nyponbuskar och betong. Det var likformighet, v-jeans, Konsum, träskor, ABBA och en bil som hette SAAB. Det var en tid då flyttströmmarna gick från stadens inre delar till förorten; till villamattorna och höghusen, som sköt upp som svampar runt de gamla slitna stadskärnorna.
[ Annons ]
Som alla barn var bruksvärdessystemet i början en oskyldig skapelse, i grunden endast en metod för att fastställa vad som var en skälig hyra i en lägenhet. Hyran ansågs skälig om den motsvarade hyrorna hos andra lägenheter med samma standard.
Hur kom man fram till hyrorna i de jämförbara lägenheterna? Jo, man utgick från icke vinstdrivande kommunala bostadsbolags kostnader. Dessa hölls nere med hjälp av statliga finansieringsstöd.
Det har hänt en hel del sedan bruksvärdessystemets födelse för ett halvt sekel sedan. Mode, musik och bilmodeller har kommit och gått. Och innerstaden har gjort en remarkabel comeback. Någon gång under 1980-talet vaknade intresset för att återbefolka innerstäderna. Den underliggande drivkraften var, enligt förståsigpåarna, digitaliseringen. Den nya kunskapsintensiva ekonomin gynnades av interaktion mellan människor, och det var i de täta innerstäderna det effektivaste utbytet av idéer kunde ske. Plötsligt ville ”alla” bo centralt.
Det var nu bruksvärdessystemet blev ett allvarligt problem. De hyresnivåer som hade etablerats byggde på 1970-talets förutsättningar; statliga finansieringsstöd, kommunala bostadsbolag utan vinstintresse och förfallna innerstäder. Hyrorna speglade inte längre folks värderingar.
Den så kallade lägesfaktorn, som betydde noll på 70-talet, betyder idag nästan allt, vilket syns i bostadsrättspriserna. Den får dock inget genomslag i hyresnivåerna, eftersom ”skälig” hyra bygger på 70-talets värderingar av läget. Detta är den viktigaste förklaringen till alla de ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter som skett under de senaste decennierna.
Ett annat problem, med ursprung i 70-talet, gäller frågan om hur den bruksvärdessatta hyran ska justeras för att följa den samhällsekonomiska utvecklingen. I den gamla världen styrdes de kommunala bostadsbolagens verksamhet av självkostnadsprincipen. Därmed justerades hyresnivån årligen med hänsyn till bolagens kostnadsutveckling.
Sedan 2011 ska allmännyttan agera affärsmässigt, vilket innebär att självkostnadsprincipen inte gäller längre. Den har dock inte ersatts av något annat, vilket innebär att förhandlingarna om den årliga justeringen lever i laglöst land. Om inte Hyresgästföreningen går med på att höja hyresnivån, blir det ingen höjning.
Det finns ingen rättslig instans som kan tvinga fram en höjning. Denna brist i hyreslagstiftningen har gett Hyresgästföreningen en mycket stark ställning som har utnyttjats för att trycka ner hyresjusteringarna på ett sätt som gör det svårt att bedriva långsiktig förvaltning av hyresrätter.
Nu har ändå problemen uppmärksammats i rikspolitiken. Såväl lägesfaktorn som formerna för de årliga hyresförhandlingarna finns med i Januariavtalet. I det senare fallet har det nu tillsats en utredning. Det är bra. Det är dags att lämna 70-talet och ta hyresrätten in i det nya millenniet. Bättre sent än aldrig!
Tomas Ernhagen,
chefekonom, Fastighetsägarna Sverige
Tomas Ernhagen
Gör: Chefekonom på Fastighetsägarna Sverige
Mer om: Född och uppvuxen i Lund. Bor i Stockholm sedan 1994. I botten nationalekonom och auktoriserad finansanalytiker. Innan Fastighetsägarna var Tomas drygt tio år på Riksbanken och har ett mångårigt förflutet som journalist.
Twitter: @TomasErnhagen
