Det behövs en större samsyn kring ramavtalen för hyreshöjning. Haymanot Wachtmeister på fastighetsbolaget Heba menar att det i nuläget finns risk för godtycke och snedvriden konkurrens.
Haymanot Wachtmeister anställdes relativt nyligen på fastighetsbolaget Heba som bolagsjurist, där hon bland annat kommer att driva hyresärenden. När Fastighetstidningen träffar henne har hon just deltagit vid bolagets förhandlingar med Hyresgästföreningen om lägenheterna i bolagets bestånd på Lidingö.
Den 8 februari kom Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm överens om ett ramavtal för hyreshöjningar för privatägda hyreslägenheter – 3,0 procent för dem med allra högst hyra, 3,2 procent för dem som själva betalar uppvärmning och 4,75 procent för resten av hyresgästerna.
[ Annons ]
Även om det betonades att de faktiska hyrorna förhandlas med respektive fastighetsägare utifrån ramavtal så trodde nog de flesta att de nya hyresnivåerna i princip var satta.
– Många fastighetsbolag befinner sig fortfarande i förhandlingsstadiet på flera håll i Stockholm, vilket kan innebära att hyresgästerna får en retroaktiv hyra avseende en längre period när avtalen väl ingås. Ett ramavtal ska ju egentligen innebära att hyresnivåerna i princip är klara och att villkoren är färdiga att implementeras i de lokala förhandlingarna. På hyresmarknaden tycks Hyresgästföreningen dock tolka överenskommelsen som ett tak som ska fortsätta förhandlas, säger Haymanot Wachtmeister.
Många fastighetsbolag befinner sig fortfarande i förhandlingsstadiet på flera håll i Stockholm.
Hon menar att det behöver bli tydligare om ramavtalen verkligen ska praktiseras som ett tak för högsta möjliga hyreshöjning.
Ramavtalet gäller endast Stockholms stad. Det gäller inte Lidingö och andra kranskommuner konstaterar Nathalie Brard, förhandlingschef Fastighetsägarna Stockholm.
– Men eftersom avtalet handlar om hur mycket hyrorna ska justeras till följd av den allmänna ekonomiska utvecklingen borde det omfatta även kringliggande kommuner. Den årliga ekonomiska utvecklingen i dessa skiljer sig ju inte på något väsentligt sätt från utvecklingen i Stockholms stad, säger Nathalie Brard.
Jag efterlyser en öppen diskussion om hur ramöverenskommelser i praktiken faktiskt ska tillämpas.
Haymanot Wachtmeister är troligen en av de mest kunniga på det svenska hyressättningssystemet. Men när hon nu för första gången är med och förhandlar rent konkret säger hon sig bli något förvånad. Hon menar att till skillnad från annan svensk avtalsrörelse så förhåller sig parterna här ganska fritt till gemensamt överenskomna regler, vilket hon tror kan skada systemet på sikt.
– Jag efterlyser en öppen diskussion om hur ramöverenskommelser i praktiken faktiskt ska tillämpas. Har man på organisationsnivå gjort upp om en viss procentsats som båda sidor kan nöja sig med, så borde utrymmet för avvikelser vara begränsat för bägge parter vid de lokala förhandlingarna.
Hon anser att avstegen från trepartsöverenskommelsen innebär att det fortfarande är väldigt oklart om det finns några faktorer som faktiskt styr här hyresregleringen eller om det är ren och skär kohandel.
– Vi vet ju inte om det skiljer mycket mellan vad olika fastighetsägare till slut får ut i relation till ramöverenskommelsen. Och om ramavtalet blir den faktiska överenskommelsen för vissa, men inte för andra, så påverkar det såklart i förlängningen konkurrensvillkoren, säger Haymanot Wachtmeister.
Tydligast har kanske problemen varit i Södertälje där Hyresgästföreningen helt frångått modellen.
Nathalie Brard beklagar situationen och menar att otydligheter kring trepartsöverenskommelsen gjort modellen oanvändbar. Något som lett till att Hyresgästföreningen har hanterat olika delar av huvudstadsregionen på väsentligt olika sätt.
– Tydligast har kanske problemen varit i Södertälje där Hyresgästföreningen helt frångått modellen och hittills vägrat att höja hyrorna mer än vad som gäller enligt det tvåårsavtal som det kommunala bolaget skrev under i samband med förhandlingarna om hyresjusteringen för 2022. Det innebär att hyrorna ska höjas med cirka 1,8 procent. Det är en totalt oansvarig hantering av Hyresgästföreningen i ett läge där kostnaderna för att förvalta hyresfastigheter har exploderat. Det är bara möjligt på grund av att Hyresgästföreningen har ett veto i dessa förhandlingar. Vi får hoppas att Hyresgästföreningen ändrar sig på den punkten, säger Nathalie Brard.
Att vi i år fått fram fler fastighetsavtal på kortare tid är ett faktum.
På Hyresgästföreningen har man en något annan bild av nuläget. Specifikt för Hebas del säger Kristoffer Burstedt, förhandlingsstrateg på Hyresgästföreningen Stockholm, att det handlar om ett tidigare samrådsavtal, som då resulterade i en högre höjning, som man från Hyresgästföreningens sida inte anser att bolaget följt och därför nu vill ha en lägre höjning i år. Inte heller menar han att det är märkligt att kranskommuner skiljer sig från Stockholms ramavtal då till exempel taxekostnader kan skilja sig åt.
– Att vi i år fått fram fler fastighetsavtal på kortare tid är ett faktum. Jag vill också mena att det är betydligt vanligare att hyresvärdar har extra yrkanden, än att vi försöker få igenom lägre nivåer än ramavtalet, säger Kristoffer Burstedt.
Haymanot Wachtmeister är doktor i civilrätt och disputerade 2020 med sin avhandling om det svenska hyressättningssystemet. Det är inte bara kring årets ramavtal hon har åsikter. I en kommande längre intervju i Fastighetstidningen utvecklar hon tankarna kring bland annat den något skadeskjutna trepartsöverenskommelsen.
