Det blir rekordtidig start på hyresförhandlingar även i år. I dag måndag inleddes nästa års förhandlingar med påkallande på ett antal orter i Västsverige och Småland.
Förra året inleddes hyresförhandlingarna redan i juni. Rekordtidigt då. I år sätts nytt rekord när vi skriver 10 mars som start på förhandlingar om 2026 års hyror. Under måndagen påkallar Fastighetsägarna GFR förhandlingar på ett flertal orter.
– På flera håll är 2025 års förhandlingar ännu inte avslutade. Så succesivt kommer vi att fylla på med fler orter under våren, säger Rikard Ljunggren vd Fastighetsägarna GFR.
[ Annons ]
Han anser att det är befogat att börja redan nu då erfarenheten efter två år med den nya tvistelösningen lett till att det tagit över sju månader att bli klara.
– Om vi ska kunna undvika retroaktiva hyreshöjningar måste vi inleda förhandlingarna redan nu, säger Rikard Ljunggren.
Han kan konstatera att förra årets tidiga utspel orsakade tydligt missnöje hos motparten Hyresgästföreningen. Ändå så säger han att målet nu är att kunna sänka konfliktnivån.
– Vi har redan meddelat Hyresgästföreningen att vi anser det nödvändigt att komma igång tidigare och sträckt ut en hand för att redan nu börja uppdatera underlaget inför förhandlingarna. Men de har varit avvisande och anser inte att det finns någon mening att inleda förhandlingar tidigare än augusti, september. Men vi har varit väldigt tydliga med att detta inte ska ses som en konflikthandling utan ett sätt värna hyresgäster och hyresvärdar samt öka förutsättningarna att komma överens förhandlingsvägen, säger Rikard Ljunggren.
Men finns det verkligen ett underlag att förhandla utifrån?
– Enligt trepartsmodellen så ska man titta på de tre senaste åren. Innevarande år bygger, oavsett var man börjar, alltid på prognoser. Vad gäller exempelvis taxor och avgifter samt fastighetsförvaltningsindex kommer inte de siffrorna förrän i oktober och november.
I vilken riktning ser du att prognoserna hittills pekar?
– Jag skulle säga att det just nu snarast finns en viss risk för oss att inleda förhandlingarna tidigt.
Rikard Ljunggren fortsätter resonemanget och pekar på hur det råder en allmän bild om ett förbättrat konjunkturläge. Men att det bakom det smyger det fram prognoser som snarare pekar på att både inflation och långa räntor är på väg upp i ett osäkert omvärldsläge.
– Det skakar om de förutsättningar vi trodde skulle råda. Vi får se vilken prognos som slår igenom i förhandlingarna.
Jag tror trots allt att det är viktigt att vi beskriver det kostnadsläge som är en verklighet för våra medlemmar.
Några siffror på de yrkanden Fastighetsägarna planerar att göra vill Rikard Ljunggren inte dela med sig av nu.
– Vi vill ha konstruktiva förhandlingar och en låg konfliktnivå. Vi såg förra året att det underlag vi presenterade inte riktigt gynnade förhandlingsklimatet, säger Rikard Ljunggren.
Det senare är knappast någon underdrift. Rikard Ljunggren syftar alltså på hur Fastighetsägarna pekade på att det utifrån trepartens parametrar var befogat med hyreshöjningar uppemot 15 procent.
– Men tyvärr tycker jag att det förvanskades. Det är viktigt att förstå att det i realiteten inte fanns en förväntansbild att verkligen får ut så höga höjningar. Det var just en utgångspunkt för förhandlingarna enligt steg 1 i trepartsmodellen.
Men vilka lärdomar har ni dragit av det? Det blev trots allt en allmän sanning att Fastighetsägare tänkte höja hyrorna med 15 procent?
– Jag tror trots allt att det är viktigt att vi beskriver det kostnadsläge som är en verklighet för våra medlemmar. Det måste både hyresgäster och Hyresgästföreningen förstå. Även om inflationstakten viker nedåt så kommer det att vara kraftigt höjda kostnader som måste kompenseras på något sätt. Förhandlingarna handlar just om i vilken mån det ska absorberas av hyresgästerna respektive hyresvärdarna. Men jag hoppas att vi kan ta den diskussionen vid förhandlingsbordet och inte via media.
Även om det inte går att få ur Rikard Ljunggren en siffra så är det tydligt att Fastighetsägarna kommer att utgå från ett läge med behov av fortsatt relativt stora hyreshöjningar, möjligen något lägre än föregående år.
– Vi kan ju också konstatera att hyresgästerna får behålla lite mer i plånboken nu, vilket kan motivera att hyresvärdarna kan kompenseras något.
Detta lär skapa viss skräck hos hyresgästkollektivet.
– Det är ingen som gagnas av den höga konfliktnivå som varit. Jag har full förståelse för att man som hyresgäst blir orolig då det är svårt att förstå hur förhandlingssystemet faktiskt fungerar, och de har de facto haft det tufft. Men där menar jag att det också vilar ett ansvar på vår motpart att inte använda underlaget i trepartsmodellen till att skrämma upp hyresgäster.
Länge var de kommunalt ägda allmännyttiga bostadsbolagen hyresnormerande. Det var med andra ord deras hyror som bestämde nivån även för de privata hyresvärdarna. Men 2011 fick Fastighetsägarna gehör hos EU-kommissionen vilket innebar en förändring av allmännyttans särställning, de tvingades driva verksamheten ”affärsmässigt”, med samma krav på avkastning som de privata bolagen. Vilket också avspeglades i hyresförhandlingarna. Men de senaste åren har en stor del av hyrorna avgjorts av skiljemän. Innebär det en ny form av hyresnorm, nu styrd av juridiska avgöranden, och att hyror i princip ej längre sätts i förhandlingar?
Det är ett ordentligt underbetyg för trepartsmodellen.
Ett resonemang Rikard Ljunggren inte köper rakt av.
– Det är riktigt att utslagen av skiljeman kunnat ge parterna vägledning. Det har löst upp knutar i förhandlingarna. Men man kan såklart konstatera att det råder väldigt liten variation mellan de olika utslagen. Samtidigt är det väl inte helt orimligt att man landar på relativt lika nivåer i landet.
Ändock, ser du inte en risk att man egentligen kan hoppa över förhandling och att hyran i Sverige sätts av skiljedomare?
– Nej, parterna är överens om att skiljeförfarandet ska användas restriktivt. Men vi är också överens om att detta är en ”stupstock” i förhandlingarna som vi inte haft tidigare. Jag menar att det skapat en viss jämbördighet mellan parterna. Men det är också rimligt att parterna kan lära sig något av utslagen.
Men har man det?
– Problemet är att skiljemannen inte måste motivera sitt beslut. Det gör det svårt för parterna att lära sig för att istället lösa frågan vid förhandlingsbordet. Det är nu upp till parterna att ta ändå försöka ta det ansvaret, säger Rikard Ljunggren.
Men är det inte ett misslyckande när så många hyror inte sätts i förhandling?
– Det är ett ordentligt underbetyg för trepartsmodellen. Det är tydligt hur mycket subjektivitet som finns i de senare stegen av trepartsförhandlingen.
Rikard Ljunggren säger sig inte ha gett upp hoppet. Han hoppas att ambitionen om en sänkt konfliktnivå ska bära frukt så att förhandlingsmodellen kan utvecklas. Men han vågar sig inte på att sia om det blir färre hyror som avgörs i av skiljeman år 2026 än 2025.
Men är det inte så att ni går ut tidigt för att kunna få ett par skiljedomsavgöranden, som sen blir svåra ett negligera i kvarstående förhandlingar?
– Nej, så är det inte. Det handlar som sagt om att vi behöver ta höjd för den långa tid förhandlingarna tagit de senaste åren. Men det är såklart också så att när det kommit ett antal skiljedomar så har parterna haft lättare att teckna överenskommelser. Det är en risk att det kommer behövas i år igen, men det är ingen naturlag.
