Det finns ett för de flesta okänt problem på den svenska fastighetsmarknaden. Föreningar, trossamfund, friskolor, privata vårdcentraler och många småföretag kan nekas att hyra lokaler. Problemet beror helt på skattesystemet och går att åtgärda.
Bakgrunden är att hyresvärdar frivilligt kan lägga moms på lokalhyran. Det gör de flesta eftersom de då får dra av momsen på sina inköp och slipper en hel del krångel. Ett villkor för att få lägga moms på hyran är dock att hyresgästen i sin tur ingår i momssystemet och därmed kan dra av den momsen. Följden blir att hyresvärdar ofta säger nej till hyresgäster som inte omfattas av moms – till exempel ideella föreningar. Aktörer som Svenska kyrkan och Riksidrottsförbundet, liksom Skatteverket och Fastighetsägarna, vittnar om stora problem med dagens system.
[ Annons ]
Småföretag kan också drabbas. Över 300 000 företag i Sverige omfattas inte av moms av olika skäl. Förra året höjdes omsättningsgränsen för obligatorisk momsregistrering med motiveringen att fler små företag ska ha möjlighet att välja bort momshanteringen. Om de ändå måste momsregistrera sig för att kunna hyra lokal motverkas syftet med reformen.
Problemen på fastighetsmarknaden lär bli ännu större framöver
Mot denna bakgrund tillsatte regeringen 2024 en utredning om momsreglerna på fastighetsområdet, där jag har medverkat som expert. Betänkandet ”Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet” har nu gått ut på remiss. Tyvärr landar utredningen i att det även i fortsättningen ska krävas momspliktiga hyresgäster för att få hyra ut med moms. Detta trots att utredningen beräknar att dagens system kostar uppemot en halv miljard kronor i onödig administration årligen, och trots att man konstaterar att ett avskaffat krav på momsregistrerade hyresgäster skulle skapa ett mer neutralt skattesystem och en bättre fungerande samhällsekonomi.
[ Annons ]
Problemen på fastighetsmarknaden lär bli ännu större framöver. Utredningen föreslår nämligen – mot bakgrund av en EU-dom – att det ska bli möjligt att frivilligt lägga moms även på försäljning av fastighet. Den möjligheten kommer sannolikt de flesta att utnyttja. Men om ett fastighetsbolag köper en fastighet med moms så måste man hyra ut till en momspliktig hyresgäst för att få dra av momsen på köpeskillingen. Svårigheterna för icke momspliktiga hyresgäster torde därför förvärras ytterligare.
I mitt särskilda yttrande till betänkandet kritiserar jag utredningens slutsats att momsreglerna för lokaluthyrning inte bör ändras. Utredningen lägger stor vikt vid farhågan att hyreskostnaderna skulle öka. I sammanhanget måste man komma ihåg att en momsbeläggning generellt inte innebär att hyran skulle höjas med 25 procent, eftersom hyresvärden samtidigt får dra av sin ingående moms. En något högre hyresnivå kan man dock förvänta sig – men det är bättre att kunna hyra en något dyrare lokal än att inte få tag i en lokal över huvud taget. Fler lokaler att välja mellan ger också större möjlighet att välja billigare lokaler eller förhandla med hyresvärden.
En möjlighet att hyra ut med moms till icke momspliktiga hyresgäster skulle öka statens skatteintäkter. Det finns därmed goda möjligheter att kompensera sektorer som kan få något ökade hyreskostnader, genom exempelvis höjda bidrag till studieförbund, idrottsföreningar, kulturlokaler och trossamfund, samt höjd momsersättning för privata välfärdsföretag.
En väl utformad moms är en av de mest effektiva skatterna eftersom den varken snedvrider hushållens konsumtionsbeslut eller företagens produktionsbeslut
Svårigheterna för icke momspliktiga verksamheter på den svenska fastighetsmarknaden illustrerar ett bredare problem med momsens konstruktion. Momsen är avsedd att vara en skatt på konsumtion – inte på företag. En väl utformad moms är en av de mest effektiva skatterna eftersom den varken snedvrider hushållens konsumtionsbeslut eller företagens produktionsbeslut. För att så ska bli fallet måste momsen omfatta hela ekonomin. Undantag från moms – som i fallet med lokaluthyrning – skapar regelkrångel och samhällsekonomisk ineffektivitet.
Trenden i världen, och standardrådet från internationella expertorganisationer som OECD och Världsbanken, är därför att ha så få undantag som möjligt, och därmed en bred skattebas för moms. Momsreglerna styrs i hög grad på EU-nivå, men momsen på lokalhyror är ett exempel på en reform för ett modernare momssystem som är möjlig att genomföra på nationell nivå.
Regeringen bör därför gå fram med en reform som tar bort kravet på momspliktiga hyresgäster för att få hyra ut med moms. Det skulle minska administrationskostnaderna hos fastighetsbolag och Skatteverket, och skapa en bättre fungerande fastighetsmarknad där fler får möjlighet att hitta ändamålsenliga lokaler.
Jacob Lundberg, doktor i nationalekonomi, Institutet för Näringslivsforskning, och expert i utredningen om Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet
