Fastighetsmarknaden befinner sig just nu i början av ett stålbad. Det görs fortfarande affärer och både den rullande 12-månaders transaktionsvolymen samt antalet affärer befinner sig runt det långsiktiga genomsnittet. Marknadsaktiviteten domineras dock av privata köpare som fokuserar på de bästa lägena i Stockholm city samt till viss del högavkastande portföljer inom logistik, industri och volymhandelssegmenten.
Direktavkastningskraven i dessa affärer har ökat med ca 75–200 punkter beroende på segment och geografi (förutom för bostäder i Stockholms innerstad där de ligger stabilt). I övrigt är likviditeten på marknaden i princip obefintlig.
[ Annons ]
När detta skrivs i slutet av mars har de noterade fastighetsaktierna fallit tillbaka rejält. Den genomsnittliga rabatten i relation till substansvärdena för 35 av de största börsnoterade fastighetsbolagen är för närvarande cirka 35 procent.
I och med att den genomsnittliga belåningsgraden för de utvalda börsbolagen ligger på cirka 53 procent anser investerare att fastighetsbolagens bokförda värden behöver revideras ned med ytterligare drygt 15 procent i genomsnitt från Q4-värdena.
Vi är sannolikt nu några år in i en ny historisk era med högre och mer volatil inflation, lägre produktivitet/real ekonomisk tillväxt och högre nominella räntor. Realräntorna (USA:s 30-åriga inflationsindexerade obligationsränta, TIPS) ligger på runt 1,4 procent och har legat i intervallet 1,4–1,8 procent sedan i höstas. Realräntorna samvarierar tydligt med prissättningen på fastighetsmarknaden och har varit en avgörande faktor till den tuffa marknad vi nu ser.
Realräntorna kommer sannolikt att falla tillbaka igen när det står klart för marknaden att centralbankerna kommer att strama åt för lite för att hålla tillbaka inflationen och accepterar en inflation inom intervallet 3–4 procent, men det är sannolikt fortfarande några kvartal kvar innan vi är där. När det väl blir uppenbart för marknaden kommer realräntan sannolikt sjunka tillbaka mot nollstrecket samtidigt som vi får ett kraftigt rally för fastighetsaktier.
De nuvarande börsvärdena ser ganska billiga ut i förhållande till den förväntade framtida substansvärdeutvecklingen. Catella genomförde nyligen en scenarioanalys av 28 svenska fastighetssegment. Den förväntade totalavkastningen ligger i intervallet 3–6 procent per år under 2023–2028 beroende på vilket scenario som utspelar sig.
Med dagens prissättning på börsen ger det en aktieavkastning för hela den noterade fastighetssektorn i intervallet 9–17 procent per år i genomsnitt. Att siffran är så pass hög beror på den massiva aktiekursjusteringen som redan skett och som har plockat ner börskurserna i linje med en långsiktigt rimlig nivå för många av bolagen.
Tricket är att välja rätt bolag på börsen eftersom ett antal av de noterade bolagen sannolikt kommer att förvinna i den pågående strukturomvandlingen.
Ett flertal av de noterade bolagen har för lågt avkastande fastigheter med för låg kvalitet, för små och utspridda bestånd som gör att de inte kan förvalta sina fastigheter på ett effektivt sätt, samt har för hög belåning och alldeles för höga kreditmarginaler.
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
